低风险高回报房产投资，“？”应该打在哪

　　五年定期银行存款年利率只有3.6%，还要扣掉20%的利息税，如眼前摆着一种“低风险、高回报”，而且还可以随时退出的投资项目，你会不会动心呢？

　　但是，看多了媒体上曝光的欺诈事件，这样好的事情也难免让人心中小鼓咚咚敲。正像省会贾先生一样，拿不定主意，不知该怎样面对诱惑、分析风险———

　　当投资让我心动

　　家住省会谈中园的贾先生像往常一样，没事的时候喜欢散散步，而那天，无意中他“遇到”了一个非常好的投资项目，一家规模不小的中介公司正在推广一项房产投资项目，其中最让贾先生动心的是，这个项目是与教育联系在一起的。

　　“谈起教育，我就觉得可信，因此就耐心地了解了一下，没想到，真的感觉很不错。”贾先生说，这项投资就是，花两万元认购一间位于省会西部某新建大学城内学生宿舍的经营使用权，然后再与这家中介签订一份合同，由中介负责租赁给学生，每年给投资人11%的回报，最长五年。如果一次投资20万元的话，还可以享受12%的年回报率。

　　“五年定期银行存款年利率只有3.6%，还要扣掉20%的利息税，这11%的年回报率实在是太诱人了。虽然我以前也经常听说‘凡是有馅饼的地方，肯定都有陷阱’，但这一次，业务员给我的解释打消了很多顾虑。”

　　贾先生告诉记者，中介的业务员对他说，大学城是由某教育投资有限公司开发的，而这家中介公司是销售推广商。该开发投资商将大学城中的学生宿舍的经营使用权出售给投资人（两万元一间，最长时间五年），投资人再将该宿舍的经营使用权转让给中介，由中介出租给在大学城就学住宿的学生们，每年负责给投资人提供11%的年回报率，而且是按季度付息，随时可以退出。这都是要签订相关协议的，而且为打消投资人的顾虑，开发商还要与投资人签订一份担保协议，如果中介不能提供回报，由他们负责。

　　业务员详细地为贾先生分析了这其中的“钱景”：每年11%回报率远远高于银行存款，如果投资两万元，每年就可以坐享2200元的纯收益，还不扣利息税，按季度付款，三个月就可以拿到首期回报，比起一年一付款的投资项目，心里更有底。而且与其他商铺投资相比，风险很低，因为学生一开学就要缴纳住宿费，一间宿舍住6个人，每人每年800元住宿费，不用担心收不上钱来，当然也就保障了回报是肯定能拿到的。

　　当然，中介的业务员也很诚恳地告诉贾先生，“任何投资都是有风险的，而这项投资的风险就是‘生源不足’，也就是说，如果在大学城内的学校招不到学生，学生宿舍也就租不出去，那么就不会有回报。但是这个风险其实已经被化解了，因为已入驻大学城的几所学校今年正准备扩招，学生宿舍不够住了，才又盖了两栋新宿舍楼，所以不存在租不出去的分险。况且，即便真的租不出去，还有开发商的担保，价值几个亿的资产怎么也能保证投资人的利益。

　　最重要的是，据业务员介绍，这个投资项目早在去年就开始了，当时全部宿舍的经营使用权都“卖”出去之后，就停了下来。今年有一些签订一年期合同的老客户已经到期，腾出了一些宿舍号，而且又新盖了两栋宿舍楼，所以才又开始了这项投资活动。

　　虽然业务员说的句句在理，但为防范风险，贾先生和其他有意投资的客户还是一起到大学城转了一圈，两栋新宿舍楼已经竣工，施工人员正在往里面摆放双层床。细心的贾先生还千万百计地找到了去年已经投资过的老客户打听了一下情况，得知回报一直在按期支付。

　　贾先生经过几番考察之后，心很是动了一动，但一想到媒体上曾被曝光的“投资陷阱”，心中还是有些举棋不定，“面对类似的投资项目，普通投资人除了看现场、听介绍以外，还应该去了解哪些情况，以确认投资的安全性？”

　　应该打开哪些问号

　　“黄金旺铺销售”、“一铺养三代”、“黄金投资项目”，您可能已经看多了这样的广告宣传。投资商铺、购买旺铺的经营使用权，随着城市改造、地产不断开发，类似的投资项目有点让人眼花缭乱。有时候走在大街上，手中就会被人塞进几张印刷精美的商铺投资广告。

　　面对着开发商、销售商打出的高额回报，还有美好的商业前景，很多投资人其实是“一筹莫展”：怕错过好的投资机遇，更怕血汗钱有去无回。

　　正像贾先生所犹豫的那样，任何投资都是有风险的，而风险，有市场与生俱来的，也有道德因素等非市场风险。普通投资人为确保自己的利益，应该主动做些什么来规避风险呢？

　　带着贾先生的问题，记者请教了有关业内人士和律师，为投资人提供一些建议，让“？”打在最关键的地方。

　　@问号一：“开发”是否就是“所有”

　　汇丰行地产投资机构董事长、河北省房地产协会理事叶微波先生说，地产的开发商并不一定就是产权所有人，即便有土地开发许可证、建筑许可证等，也仅证明他可以开发建设这个项目，而产权所有人必须取得房屋产权证才行。如果投资涉及到产权买卖，投资人最好到当地的房产管理部门查询，以确保出让者为实际的产权所有者。

　　@问号二：是否有权转让经营使用权

　　对于商铺或其他房产经营使用权的转让，河北天捷律师事务所律师汤红英认为，如果是产权发生改变的经营使用权转让，只有产权人才有权转让，而且必须到当地房管局市场处备案。如果没有备案，那么这种经营使用权的买卖应该属于租赁范畴。这种情况下，即使转让人没有取得产权证，但如果他取得了经营租赁证明，也是可以将房屋的经营使用权出售（租赁）的。

　　值得注意的是，如果转让人既没有产权证，也没有经营租赁证等合法的权属证明，那么投资者所购买的“经营使用权”是不受法律保护的。

　　@问号三：经营使用权出让时间是否规范

　　汤红英律师提醒投资人，对于经营使用权的租赁，我国《合同法》明确规定，租赁的最长时效是二十年，超过二十年的部分无效，不受法律保护。投资人必须考虑清楚，在低于二十年的时间里自己能否盈利。

　　@问号四：产权抵押或转让是否影响自身利益

　　对于经营使用权的转让（租赁），投资人实际上看不到这背后的情况，比如产权是否已经抵押、是否在自己租赁的过程中被转让等，这些都不能从合同中显示出来。

　　据汤红英律师介绍，依据《石家庄市城市房屋租赁管理办法》第十条，有下列情形之一的房屋不得出租：（五）已抵押，未经抵押权人同意的。这就意味着，如果房屋出售经营使用权（即出租），需经抵押权人同意。否则不能出售经营使用权利（出租）。但根据房屋买卖不破租赁的原则，如果产权人出租经营使用权利后将房屋抵押，那么经营使用权（出租）对新的产权人是有效的。新的产权人需要继续履行原经营使用权出租协议。

　　而叶微波介绍说，投资人可以到房管部门产权科查询房产是否已经抵押，以确保自己的权益。

　　@问号五：担保是否有“保证”

　　对于让投资人多放一点心的担保问题，叶微波先生认为，即便有担保，投资人也应该考察担保人的“担保能力”，如果担保公司的注册资金只有十万，却要担保几十万的项目，那么这种担保可能是没有任何意义的。即使以固定资产担保，投资人也要考虑，固定资产的价值与自己的投资金额是否相匹配。汤红英律师则提醒投资人，法律要求，担保人必须与被担保的双方无利害关系。而如果担保人不具备担保能力，或者与担保双方有利害关系，不符合法律要求，这种情况下，投资人的利益显然得不到法律保护。

　　@问号六：经营前景是否看好。

　　对于经营使用权的转让，一般都会以回租的方式为投资人提供相应回报。投资人应该考察经营前景是否看好。比如房屋是用作商铺，那就要考虑地段是否利于出租、租金价位是否合适，如果像贾先生遇到的项目，用于学生住宿，那就要考察学校的性质、生源情况，这样做实际上是对盈利前景的一种考察。特别是对长期投资来讲，很重要。

　　“打开问号”，虽然需要投资人多花些工夫，但这可以避免一些潜在的风险，化解一部分道德风险。

　　在实际投资中，除了要“打开”这几个问号之外，其实还有很多因素也需要投资人去多加考虑的，比如中介的资质和信誉、投资开发商的其他债务情况是否会影响到这个投资项目等，有些情况需要在投资前考察清楚，有些则需要随时掌握信息，及时防范风险。

　　叶微波先生还提醒投资人，在投资前不要急于做决定，一定要多调查，多考虑。任何投资都是有风险的，不要将全部资金投在同一项目上，更不要有赌博心理，看到了明显的风险，还心存侥幸。

　　本报记者：王荣娟