海外热钱漫灌地产业 缺少地产金融很危险(图)

　　“我们的政府，是否要对海外资金涉足中国的房地产业有所限制？”在近日结束的博鳌房地产论坛上，国务院发展研究中心金融研究所长夏斌提出的问题，引起在座众多与会者的关注。

　　据记者了解，全球187个国家，有137个国家对于非居民投资本国房地产都是有各种各样的限制。中国则不然，从2002年取消外销房、内销房区别，无论是老外还是居民或是企业，想要投资中国境内的房地产，没有任何的政策障碍。这是不多见的。但如果限制，又该如何着手？如果海外资金进入最终受到限制，那么地产商还能拥有多大的融资空间？一位专家说，解决这一问题已经迫在眉睫。 上海地产正成为海外海外资金的涌入地 记者 张明 摄

　　上海地产“热钱”一天流入10亿美元

　　“我们曾经进行过测算，7月22日一天，进入上海地产的境外资金达到10亿美元。”瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬，近日在接受经济参考报记者采访时说，这是一个惊人的数字，这一速度还在加快，规模还在加大。

　　“在对资本项下外汇进行管制时，我们的后门没有完全管住。目前，热钱还在进入房地产。”国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌向记者表示表示，“很多内地房地产企业仍在海外大量融资，投入内地的房地产市场。”目前内地企业在海外融资的方式多样，上海则成为海外资金进入的重点。流入方式主要包括：海外人士或者在海外的中国人用海外的美元收入到上海购买地产；外资银行通过各种途径贷款给内地企业用作房地产投资；香港的房地产基金直接投资。夏斌透露，根据有关部门的统计，有一个城市在某个时段内，5万美元以下以经常项目名义进入该地的海外资金，有95%左右被用来购买房产。

　　热钱(hotmoney)也就是中国人常说的“游资”，是纯粹为了追逐短期利益而来无踪去无影的资金。人们已经把热钱紧紧地与亚洲金融风暴、香港联系汇率狙击战、索罗斯等词汇联系在了一起。但是这次，热钱来到了中国。

　　盛阳地产基金的研究报告认为，2004年25%的外资地产基金曾以“热钱”方式参与房地产的炒作，在人民币汇率调整之后“热钱”开始向长期投资转化。

　　7月31日，瑞士信贷第一波士顿发表了一份关于中国人民币升值与否的研究报告。在报告封面的一个图表上，作者──该行亚洲首席经济学家陶冬，醒目地用红笔标出了一段200多亿美元的缺口。边上同样用红笔标注：“可能是热钱。”陶冬告诉记者，从去年下半年起，热钱开始涌入中国，而且势头会越来越猛。今年上半年，中国外汇储备增加了600亿美元，其中，贸易顺差约70亿美元，加经常项目其它内容，估计是90亿美元，外国直接投资是260亿美元，两者相加，在330亿至350亿美元左右，与600亿美元还有明显差距。我们估计这一缺口就是热钱。

　　海外资金“跳墙”进入地产市场

　　2005年地产基金总额将达28亿美元，入华外资地产基金机构数量已超100家。国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心8月6日发布的《2005中国外资地产基金研究报告》指出，不包括热钱投资，预计外资地产基金今年投资将达28亿美元，全年投资额是上一年的4倍。

　　该报告认为，外资地产基金投资模式正向委托投资管理模式转变，意味着外资地产基金投资力度和速度加快。因为这种基金委托投资管理模式与开发商亲自操作的地产项目相比，资源和能力合作得更紧密，是双赢的一种合作模式。另据报告显示，外资地产基金主要来自于美国、欧洲、新加坡和香港。最近，东亚的日本和韩国也有大批外资地产基金正在寻求进入中国地产的方式和机会。

　　报告还指出，2003年下半年以后，越来越多的国际地产基金纷纷涉水中国地产市场。目前，外资地产基金机构数量已超过100家，由于受法规限制，这些外资地产基金机构大都还没有建立高效的运营平台，有的甚至处于“游荡”状态；京沪等一线城市仍是外资地产基金首选，投资方向更趋向于商业和产业地产。

　　盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士分析认为，外资地产基金整体购买商业地产是本年度的一大特点。在2004年政府出台一系列宏观调控政策之前，外资地产基金多是投资住宅或短线投资，考虑到政策和资本的安全性，随后大多数外资地产基金调整了投资策略，纷纷看好长线投资，整体购买商业地产。

　　“现在的状况是，国内金融制度滞后，大量海外资金兵临城下，有的甚至已经跳墙而入。”上海经融资资产管理有限公司总裁李坚平分析说，海外资金之所以大举挺进国内地产行业，一方面不乏有对人民币升值和国内资产升值的预期，另一方面也源于他们对于对于中国市场和需求的巨大性有了更为清晰的认知。

　　是否应对海外资金进行限制

　　“世界上很多地区对海外资金进入本地区房地产市场都是有管制的。”夏斌认为，在进行汇改的同时，必须密切关注国内的经济周期特征，尤其密切关注中国房地产市场。

　　“我们在汇率问题上拼命的堵，但在房地产投资上却任由进入，这是不合时宜的。”夏斌指出，1998～2002年，我们在经济发展不太快的情况下，取消了内销房和外销房的差别，现在境外的机构和个人投资购买涉足中国的房地产业没有任何的政策限制。从境外汇款购买房屋的比例看，2003年本外币比例达到近10%，2004年前五个月达到了17%。有关部门统计，2004年3-11月，北京、上海、浙江、广州、深圳、重庆等城市非居民（海外）超过5万美元结汇的50%都是购买房屋。有关部门统计，2004年房地产新设立外商投资企业1761家，合同金额135亿美元，同比增长了48%。从增长幅度来看，投资企业的增长、金额的增长，已经超过全国利用外资的平均水平，房地产行业已经连续三年成为全国第二大外商投资行业。

　　陶冬“大体上赞同”夏斌的观点。但是他表示，关于这个问题，要“非常慎重非常慎重”。他认为，中国改革开放以来，外资确实曾经为中国经济发展作出过贡献。但是，发展到今天，由于国际游资的泛滥，国际经济环境的变化以及“中国故事”的影响，也来了一些“另类外资”，在中国经济发展中“制造泡沫”。陶冬说，世界上很少有国家对外资有中国这么友善，他说，虽然不能将外资一棍子打死，“但并不意味着对所有外资都要一视同仁。”

　　我认为开发商解决资金来源，是中国今后房地产改革的最重要的一环。陶冬向记者表示，目前我们面临一个更加严峻的情况就是，外国资金大量的涌入。如摩根等很多的资金蜂拥涌入，不是购买一个单位，而是购买整栋楼。这后面意味着海外基金和中国发展商之间的竞争已经拉开了帷幕。以目前的情况来看，政府如不采取行动，本土的发展商就没有新的融资渠道，在这场竞争中他们输的可能性非常大。因为这些摩根基金今天购买整栋写字楼后，他就有现金流，马上就会打包卖出去，或者在资本市场中间，通过瑞思送出去，或者根本不通过资本市场而在几家保险公司之间一配售问题就解决了。如果我们依然维持目前的架构，中国房地产的发展会出现结构性的扭曲，一大批的房地产投资商会死掉。

　　中国没有房地产金融才是致命问题

　　但对于“限制论”一些业内人士和专家持不同看法。上海经融资资产管理有限公司总裁李坚平认为，对于海外资金应该表示大力的欢迎。但是同时，控制海外资金最好的办法，就是发起和组建国内的各种基金，用市场化的措施与之竞争。

　　“我们现在应该做的，不是去想怎么控制海外资金，而是改革我们的金融体制，打开各种政策瓶颈和制约，”李坚平说，“宏观调控使用了政策的组合拳，但是如果要实现房地产业的健康稳定的发展，金融配套改革的组合拳也必须用好。”他分析说，自从宏观调控以来，由于银行收缩银根，资金问题已经成为大多数房地产企业所面临的问题。因为房地产企业95%的融资来自银行，而银行对房地产企业的贷款，基本只是一年期的流动资金贷款，其他类型的贷款则几乎没有。也就是说，现在商业银行将所有产业贷款都混淆在一起，所有的贷款就是一年期，超过就是预期和不良贷款。由此李坚平认为，房地产金融的问题，其致命点则是中国国内金融体系不健全。

　　实际上，陶冬也是类似观点的支持者。“绝大多数发达国家中，开发商融资的主要渠道是通过资本市场，而不是通过银行代管，也就是说间接投资。股市、债市是正常的、经济趋向成熟的房地产市场主要的融资渠道。”陶冬认为，首先要大力发展中国内部的融资、集资的资本市场。其次，在这个问题得到解决以前，需要有某种形式限制海外资金的涌入。

　　中华工商联住宅产业商会聂梅生会长则表示，严格地来说，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。她认为，要增加直接融资比重，防范金融风险。房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资，承担风险的是投资者自身，会自觉约束防范金融风险。提高直接融资的比例，是防止银行金融风险的有效手段之一。

　　作者：洛涛 王英诚

　　（来源：经济参考报）