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“我爱我家”的殷丽娟向记者表示，此次《补充通知》的出台落地对于北京二手房市场而言，是一个重大利好消息。从目前北京存量房市场来看，已购公房占到市场总存量310万套的2/3，在北京二手房交易市场上已购公房也占到成交量近50％的份额。已购公房在二手房买卖交易中的重要性不言自明。而国家接二连三出台的政策，使得二手房交易市场每走一步都“如履薄冰”。此次三部门联合出台的《补充通知》，将已购公房等六大类具有保障性质的住房统一归为普通住房并享受免征营业税待遇，无疑是为北京二手房交易市场注入了一支
“强心剂”，同时也为已购公房买卖交易双方带来了新契机。“中大恒基”的郭毅认为，从目前来看，该通知对购房者的心理导向作用则更为明显。
殷丽娟表示，这次《补充通知》的一个突出特点，是对已购公房的历史成因进行了区别对待。《补充通知》中给予已购公房首次上市交易相应的优惠待遇，不但将已购公房历史成因问题圆满解决，同时也大大增进了已购公房业主出售房屋的信心。目前，已购公房交易在二手房交易中占据主体地位，因此，这对促进二手房交易会有积极意义。
据了解，根据原政策出售房屋缴纳营业税规定，需以取得房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间，满足个人购买普通住房超过两年（含2年）转手交易销售时才能免征营业税的条件。按照这样的划分，许多已经早早就交完了购房款但取得房产证不满两年转手交易的已购公房业主，在出售时则必须按全额缴纳营业税。受此政策限制，使得这部份已购公房业主暂缓出售计划改为“由售转租”，某种程度上抑制了部份二手房源的释放。
而此次《补充通知》的出台，对购房满两年时间的计算起点做出了新规定。这会使得那些两年前或很早就已经交纳了购房款却刚刚拿到房产证未满两年的已购公房业主，同样也可以享受到免征营业税的优惠条件，大大增进了已购公房业主出售愿望的同时，也会促进二手房源的进一步放量。
众所周知，享有优惠政策的普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。除了符合上述三个条件的视为普通住宅外，其它均为非普通住宅。根据原政策的规定，购房者购买非普通住宅的需按3％的税率计征契税，其中这部份非普通住宅中也包括了部份大户型、价格较高的已购公房。这样就使得那些想要购买大户型、中高价已购公房的客户在交纳契税时必需全额征收契税，在税收政策的压力下使得这部份客户产生了犹豫心理，进而“持币观望”。
现在《补充通知》的出台，将首次上市交易的已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房都划分为普通住房。这样使得购房者所选择的那些面积超过140平方米，实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍，但符合首次上市交易条件属于保障性质住房范围内的房屋，在缴纳契税时能够享受到按房价1.5％征缴契税的优惠政策，不再按3％全额缴纳契税，不仅对已购公房再上市交易起到积极的促进作用，也能刺激购房者的购买热情。
二手房市场在北京房地产市场上扮演着抑制房价过快上涨的重要角色，就现阶段北京房地产现状而言，对于大多数中低收入人群来说，二手房仍然是这部分人群置业需求的首选。从去年到今年，北京二手房的房源量和需求徘徊在1：5到1：7之间。随着《补充通知》利好消息的出台、二手房市场房源量的不断释放，不但能够解决中低收入百姓的居住问题，同时也将对北京二手房价格的稳定起到积极促进作用。
另一方面，目前北京二手房市场购买需求仍是“刚性”的。“我爱我家”统计显示，90％以上购买二手房人群是用来自住的。随着已购公房等六大类具有保障性质的住房免征营业税政策的公布及实施，将会激发这部份人群的购买热情并将其逐步扩大，同时也会带动北京二手房市场的进一步发展。
郭毅分析说，政府此时出台这个通知，一方面是通过税赋减免以力保中低收入群体的购房需求，另一方面也是期望通过二手房市场合理地分流一级市场的需求，以一、二级市场的联动为新商品房房价“减压”。殷丽娟则认为，此次政府出台的《补充通知》是对前一阵出台的一系列政策的修正。三部门联合出台的《补充通知》对政策的解释更加细化，使政策所限制的对象更加准确，政策的效应也更加积极，有利于北京二手房市场的发展，有利于解决百姓的居住问题，有利于稳定北京的整体房价。
《市场报》 (2005年08月15日 第四版)
作者：本报记者 张子瑞
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