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本期访谈主角：天津市房地产商会会长、天津开发区永泰红磡集团董事长 李德福
本报等全国8家主流媒体发起主办的中国房地产创新人物评选活动令本市房地产行业创新思潮再次涌动，针对房地产金融创新，本报昨天专访了本市推动房地产信托投资计划第一人、天津市房地产商会会长、天津开发区永泰红磡集团董事长李德福。
谈到自己发起组建的国内首个真正意义上的房地产投资信托基金运作公司———天津市商联房地产资产管理有限公司，李德福说，自从国家推出宏观调控政策以来，房地产企业开始面临资金瓶颈问题，为解决这一问题，我们选择从房地产产业投资基金入手，而它的中坚力量却不是银行，因为毕竟商业贷款期限很短，又不是长线投资，所以选用了基金。但由于我们没有产业基金法，又受法律限制，所以我们首先在天津以资产管理公司面目出现，也就是成立天津市房地产基金管理公司，然后辐射京津地区，合理运用“一法两规”，创造中国本土化房地产投资基金。
李德福介绍说，房地产投资信托(REITs)在国外已经发展多年，是一种较为成熟的投融资运作模式，尤以美国、澳大利亚的最为成熟。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式、集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资并享受税收优惠的投资机构。目前在美国全境已有300余家REITs公司的股票在证交所挂牌交易，同时，在全国和地域性范围内设有各种不同的RE?鄄ITs协会，用以沟通信息、协调自律。美国的REITs多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式，该类型REITs具有通过多样化投资分散风险；通过上市交易增强流动性；投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益；规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金投资于其他开发项目等五大优势。
李德福透露，目前天津新推出的信托产品有四大特点，也可以说是优点。第一，该产品可以节税，因为目前国内这方面法规还没做出明确规定，所以现在是处于免税阶段，这迎合了投资者的收益最大化心理；第二，这种产品可流通、转让并具有管理制度缜密的特点；第三，可以做到社会效益最大化，可以增大供给量，使更多的投资者参与；第四，投资收益相对较高。该产品还将聘请房地产资产管理有限公司提供专业服务，建行天津分行为其资金提供担保，这样就更大限度地保证了该信托资产的安全。
此外，这种产品还可以优化房地产行业内部结构。产业信托在利润的驱动下，将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产优胜劣汰和房地产项目的优化。同时这个产品还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产企业信用体系的建设，更有利于大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。而这些做法，是李德福参考美国房地产投资信托基金的模式做的，而美国的成功运作给了李德福更强的自信心，正如他所说的自信加上反省就是成功之母，而谦虚是持续成功的保证。
这种产品能为老百姓带来哪些好处呢？李德福说，目前的投资品种即理财方式有限。虽然不能说老百姓投资这种产品就比证券和股票好，但它至少是经过研究部门、管理部门、操作部门完全运作才能实现的，它所选择的房地产行业是具有成长性的。它的高回报率是通过一种资金的集合、流通效应来实现的，如果仅仅是单一的投资者，是不可能获得这样的投资机会的。
最后，李德福又介绍了房地产企业另外一种融资方式，这也是他目前正在研究的课题。概括地说，就是房地产企业可以充分利用本土化REITs形成的资金池，在不占用房地产自有资金的情况下，与境外战略投资者合作，可以先收购国内物业，建立资产池，然后通过在海外设立REITs的方式达到境外融资的目的。据悉，永泰红磡集团旗下的华银投资控股有限公司正在与新加坡第二大企业吉宝集团和DBS银行合作，努力完成李德福的这一设想。这一创新设想一旦变为现实，必将促进中国房地产业的发展。
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