物权法草案征得意见10032条

　　物权法草案自7月10日向社会公布以来，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。这些意见主要集中在物权法的一般规定、不动产登记、物权的保护、征收征用、国家集体和私人所有权、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、所有权取得的特别规定、用益物权的一般规定、土地承包经营权、建设用地所有权、宅基地使用权、地役权、居住权、担保物权的一般规定、抵押权、质权、留质权等方面。截至8月10日———

　　征用农民土地应开听证会

　　有人提出：根据不动产登记的公示公信原则，土地承包经营权应采取登记生效主义，规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得，这样将不利于土地承包经营权的流转安全。有人提出：关于土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得的规定，应考虑很多地区的农民没有签订土地承包经营合同的实际情况，进行合理的变通。

　　有人认为：草案关于转让土地承包经营权应当经发包人同意的规定不合理，作为物权性的权利，权利人转让权利无须经发包人的同意，应摆脱将土地承包经营权视为债权的传统思维。

　　有人提出：对于土地承包经营权的转让，本集体经济组织的成员有优先权。

　　有人建议：为防止村民会议中的多数群体剥夺外来户、出嫁妇女等弱势群体合法补偿权利的现象，草案应增加“村民会议讨论决定时，不得剥夺土地经营权人的合法补偿和分配权利”的规定。

　　应允许抵押土地承包经营权

　　有人提出：草案应当允许耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内进行抵押。

　　有人提出：正在征求意见的物权法草案禁止将耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权进行抵押。从有利于农村、农业和农民的角度，只有允许土地承包经营权抵押，农民才能获得比较完整的土地权利，才能自主地安排土地融资，获取较大的发展资本，因此耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权在其合同权利期限内应可以抵押。

　　有人认为：草案把“将来”的财产列入可抵押范围，加重了抵押权人的风险，在现实中可能很少有债权人愿意接受，因此没有必要进行规定。

　　有人认为：不应将浮动抵押的适用范围扩大到个体工商户和农村承包经营户，因为二者是以个人财产承担无限责任的，再设置个人性质的财团担保在法理上讲不通。　有人提出：民办教育设施等公益设施应允许抵押。

　　住房土地使用权期满收回应给予补偿

　　有人提出：因公共利益的原因，国家要在土地使用权期满时收回土地使用权的，应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。

　　有人认为：草案关于建设用地使用权期限届满应当在期间届满前一年续期的规定不够准确，应明确是一年以内，还是一年以上。

　　有人提出：建设用地使用权期限届满前一年内，负责土地出让的县级以上人民政府土地行政主管部门应当采用公告等形式通知原受让人在期限届满前续期，续期出让金应按比同等地块新出让价低的原则，通过召开听证会等形式合理确定。

　　有人提出：一般住房土地使用期限是70年，也有使用年限是50年或更短时间的情况，对此应统一延长为70年，使用期届满后可采取缴纳年费的方式进行续期。

　　有人提出：建设用地使用权应由现在的70年延长至100年，甚至延长至150年，从而有利于国家和社会的长久稳定；土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。

　　为不动产留置预留空间

　　有人提出：为了在房地产交易中保护购房人免受开发商的欺诈，草案应该为不动产的留置预留一定的空间，目前有些国家和地区是允许购房人在特定情况下对已购房屋享有留置权的。

　　有人提出：物权法草案不应将留置的标的限于债务人的动产，因为有些证券化的权利也是可以留置的。

　　细化集体所有的不动产和动产范围

　　有人认为：草案对集体所有的不动产和动产范围的规定不够清晰，建议对集体所有的不动产和动产范围细化，明确什么是劳动群众集体所有，由谁代表集体行使城镇集体所有的不动产和动产。

　　有人认为：应明确集体所有的动产和不动产的所有权人、出资人的权责，建议草案补充一款：城镇集体所有的不动产和动产，属于本集体的成员集体所有。“本集体”的范围包括：集体企业、合作经济组织、联合经济组织（包括社区联合经济组织）。“成员”指在集体企业、联合经济组织及参加联合的集体企业的正式员工，参加合作经济组织的社员。城镇集体所有的不动产和动产由所有人通过代表大会行使职权，决定集体资产经营管理的重大问题，并委托出资人代表行使出资人权利。出资人代表应自觉接受代表大会及成员代表的民主监督。

　　有人建议：将草案相关规定合并为：城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于集体所有，但法律规定属于国家所有的除外。矿藏、水流、海域、野生动植物资源、水资源属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。文物属于国家所有，但法律规定属于集体或私人所有的除外。

　　有人认为：农民集体所有的土地等归成员集体所有，如何经营以及是否实行家庭承包经营，属于所有权行使，是所有人的权利，不应由法律规定如何经营，建议修改草案规定为：农民集体所有的土地等，可以依法实行家庭承包经营。

　　不动产物权应采用登记对抗主义

　　有人建议：不动产物权应采用登记对抗主义，而非登记生效主义，建议对草案作出相应修改。建议将草案第九条第一款、第十四条，并合并为一条：不动产物权的设立、变更、转让、消灭的，应当登记；未经登记，物权的变动不能对抗善意第三人，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，不动产登记簿的记载具有推定效力。

　　有人建议：删去草案“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”中的“行政法规”。统一登记的范围、登记机构和办法只能由法律规定，虽然国务院在获得全国人大及其常委会的授权后，也可以通过行政法规对民事方面的问题作出规定。不动产登记法已经列入了十届全国人大常委会的立法规划，在不动产登记法中可以授权国务院制定相关的实施细则，避免因国务院的行政法规颁布在不动产登记法之前，而使得两者发生冲突。而且通过全国人大及其常委会制定的不动产登记法可以确定不动产登记制度的基本原则、规则和制度，防止在制定行政法规时，由于部门利益导致行政法规违反法律。

　　有人建议：关于所有人的不动产登记要求都应给予满足的问题，草案应增加规定：登记机构收到当事人的申请后，应当对当事人的申请进行形式审查，然后决定是否受理，并书面通知申请人。登记机构决定受理的，应在办理登记后，向申请人颁发有关权属证书。

　　有人认为：实践中不动产登记收费给群众带来了较为沉重的负担，建议草案明确具体的收费标准或者规定不动产登记收费的上限。

　　不动产不适用善意取得制度

　　有人提出：草案将不动产纳入善意取得的范围的规定，对交易安全给予了过分保护，可能损害不动产权利人的权益，因此建议草案规定不动产不适用善意取得制度。

　　有人提出：目前的草案还规定：对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。草案的这一规定不利于交易安全，不利于物权稳定，更不利于善意第三人利益的保护，建议将其修改为：受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人不能请求返还原物。

　　有人提出：对于草案规定拾得人可以要求物主支付保管费等必要费用的问题，为保护权利人的合法权益，应当规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时支付遗失物保管费等必要费用的比例，防止出现支付的费用远远大于遗失物价值的情况。

　　有人认为：草案关于“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领归国家所有”的规定不妥，建议可以归拾得人。

　　应确定业主享有一定比例的停车位

　　有人建议：对业主应享有的公共停车空间，应当以法律强制规定一定比例的方式予以保证。草案力图解决车库的权属争议，提出以“约定”为解决方式。但是，目前开发建设单位处于强势地位，签订房地产买卖合同时业主处于劣势，房地产开发单位很可能在房地产买卖合同中强制要求约定车库归属卖方，不利于对业主利益的保护和目前车库纠纷的解决。从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决。

　　有人认为：停车位属于稀缺资源，一旦权属归开发商所有，开发商就可以随意处置停车位，随意提高停车费用，对业主是不公平的。建议草案明确规定，住宅区域的停车位为住宅必需的配套建筑设施，政府应该在建筑规划时就要求开发商必须建设多少停车位。

　　有人提出：关于业主的建筑物区分所有权，政府有义务、有责任负责组织或者委托居委会负责组织首期业主大会的召开，选举业主委员会，建议草案修改为：乡镇人民政府或者街道办事处及社区居委会应当对设立业主会议或者选举业主委员会给予指导和协助。

　　有人提出：按面积征收物业管理费对面积较大的住房的业主显然不公平，建议草案增加规定：物业管理费必须按每套房或每户人家计征，不能按面积计征；如果按面积征收物业管理费必须有百分之六十以上的业主同意。

　　有人提出：关于小区防空地下室，人民防空法虽然规定要修建防空地下室，但是没有规定建成后的所有权归属，其所有权归属处于不明确的状态，影响了防空地下室的开发利用及其转让、出售，引发了很多诉讼纠纷，建议草案对防空地下室的所有权归属作出明确的规定。有人认为：人防部门不能成为人防建筑物的所有者，人防部门并没有在建设项目中投入一分钱，如果成为人防建筑物的所有者无疑是“合法”掠夺。

　　应明确界定“公共利益”标准

　　有人认为：草案对征收、征用的规定过于原则，一些表述过于模糊，不利于解决实践中的纠纷，应对“公共利益”等概念予以明确界定，防止滥用国家名义进行征收征用。

　　有人建议：草案应对“公共利益”作出必要的界定，并对政府以征收和征用的名义参与商业活动作出禁止性规范。

　　有人认为：草案对“公共利益”没有明确的界定，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。建议借鉴信托法的规定，对“公共利益”进行必要的界定，在草案第四十九条中增加一款：下列情形之一的属于本法所称公共利益：（一）救济贫困；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业；（七）战争状态或紧急状态下，国家利益的需要；（八）发展其他不以商业利益为目的的社会公益事业。

　　有人认为：在实践中，有的县级人民政府以“公共利益”为名进行征收、征用，侵犯了权利人的合法权益。建议将征收、征用的主体限定在市级以上人民政府。

　　有人提出：草案中的“合理补偿”没有确切的标准，建议规定国家征收、征用的补偿必须根据独立的中介机构作出的评估，征收、征用方与被征收、征用方应当签订补偿合同。有的建议，明确草案中“妥善安置”的含义，增加规定保证被征收、征用人得到安置的条件不低于安置前，同时明确政府在拆迁中应当承担的法律责任。

　　应允许城镇居民在农村获房屋居住权

　　有人提出：关于物权法草案禁止城市居民到农村买房，草案应当禁止城镇居民直接在农村购置宅基地，但也应允许城镇居民在农村通过转让方式获得房屋居住权。

　　有人认为：关于宅基地转让的规定，应当区分情况，合作化以前的农户祖业和合作化以后由集体划拨者应该有所区别，因为二者的取得途径是不同的。

　　有人认为：草案只允许农民在本集体范围内转让宅基地的规定不合理。有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不现实，也对农民不利。

　　有人提出：草案应规定农村宅基地使用权人对宅基地的收益权，以适应农村开展旅游等经济活动的要求。有人认为：草案目前关于“农民一户只能拥有一处宅基地”的规定过死，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业。建议草案规定，经土地所有权人三分之二以上的成员同意，并按规定向村集体足额缴纳土地出让金，且报有关行政部门批准后，农户可扩大宅基地面积，或拥有第二处宅基地以及建造居住之外的工业、商业等用途的房屋。新华社