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业委会法律地位问题调查之二本报记者 王小霞
“开车还要专门到驾校学一、两个月，考试合格后才能上路，但对于价值几十亿的不动产，在没有任何经验、没经过任何学习和培训的情况下，就交给业主们自己去管理，两眼一摸黑的状态下能不乱吗？”银枫家园业主委员会委员北野在接受中国经济时报记者采访时，深有感触地表示。
“业委会到底是干什么的？可能到现在很多人都不了解，包括业主、物业、甚至业委会委员自身。”北野说，事实上，业委会就是业主大会的召集者、业主大会决议的执行者。除此之外，业委会不具有任何权力，因为它不是权力机构。
业主大会决议的执行者
据了解，在北京3000多个小区中，只有241家成立了业委会。而在这241家中，专职做业委会成员并积极探索其运作之路的当属北野和朝阳园业主委员会的舒可心。
但即便是一心一意专职工作于业委会，仍然遇到了一堆问题。“业主盲目给业委会扣上了权力的帽子，对业委会主任的期望过高，什么事都找业委会主任。”北野说，有一段时间遇到路上堵车，该小区的业主居然打电话找其给解决，业委会成了业主眼中的万能机构。因此，前不久北野递交报告辞去了业委会主任之职，只担任普通委员。
北野认为，《物业管理条例》中关于业委会主任、副主任的设置不符合现实，因为业委会没有任何权力，一切事情由业委会的7个委员投票决定，应该是一种扁平机制。而设置了主任、副主任以后，就形成了金字塔效应，让业委会主任面临很多尴尬：其他业委会委员、业主、物业都想当然地认为主任是领导，什么事都找主任，什么困难都往主任这里踢皮球。这造成业委会主任成了问题的替罪羊，承担与其身份根本不相符的责任。
例如，按照相关规定，业委会委员3次无故不来开会就将其除名。但现实中如果真的发生这样的事情，业委会将其除名，就变成主任得罪了该委员；而不除名，业主和其他委员又有意见。这正如北京市小区办副主任邹劲松所说：很多业主认为业委会主任是个官，有权有实惠，都想干主任职务；还有的业主认为主任什么问题都要给业主解决，否则是不称职。
“现在我辞职了，我们小区的业委会也不再设有主任、副主任职务，7个委员身份平等，遇到事情大家一致投票决定。”北野说，改革之后，业委会的工作显然比过去更好做了，其他委员的积极性很高，每个委员都在开会的时候献计献策，一切比有主任职位的时候更顺畅了。
当然，也有一些业委会成员真把自己当成权力机构了，新官上任三把火，为了取得民心，始一上任就炒物业公司，和开发商冲突。所以，现在很多小区的开发商和物业一听到业主要成立业委会就百般阻挠，因为怕业委会一旦成立就会带领业主“闹事”。
“业委会应该是会议的召集者、决议的执行者，起稳定小区发展的作用，化解各种矛盾，为业主、物业、开发商之间的沟通起桥梁作用。”舒可心认为，如果大家都能这么做，很多问题就都可以解决了。
制度约束
“在北京几千家小区中，虽然只有极少数成立了业委会。即便是这极少数，真正能够坚持下去的也没多少。”舒可心说，除了没有经验、摆不正心态外，最主要的原因是一些业委会缺乏好的制度来约束。
以经费为例，只要成立业委会就必然要有相应的经费支持，主要用于办公费用、购买设备、秘书工资、通信费用、小区活动等支出。该经费包含在全体业主所交的物业费中（合同中有约定），约为0．04元／平方米。有的业委会直接将钱放在业委会用于支出，这样会出现两种可能：一种是造成业委会成员腐败；另一种就是业主不信任业委会。
事实上，比较好的方法是将这笔经费放在物业公司账下，需要使用时由业委会秘书写申请，经过业委会4个以上委员表决同意并签字，然后由物业支出经费。“经费花完不代表就没事了，还要向业主通告，年底要报账并要公开经费的支出细节。”北野说，只要业委会行为透明、公开，业主也没什么可质疑的。
而对于业委会的公章使用也一定要严谨，以防部分业委会成员利用公章损害全体业主的利益。“在我们小区，公章由秘书保管，业委会要使用时，由秘书打电话给7个委员进行表决或开会表决，如果一半以上的委员通过，才可以盖章，并且要记录在案。”舒可心说，朝阳园业委会的公章一直都如此使用。现在，一些其他小区的业委会也进行了借鉴。
一位不愿意透露姓名的业委会成员告诉记者，业委会不管处理大大小小的事，都必须考虑全体业主的利益。“而且，尽量别参与任何商业事件。”该人士说，如果真要参与，也要做到透明让全体业主参加。北野告诉记者，一次银枫家园小区的业主要求增加地下车库洗车业务，业主在物业公司不管的情况下找到了业委会。业委会为了满足业主的需求又要做到透明，就让物业公司找来两家洗车店在小区进行现场表演，并报价进行竞标，让有需求的业主参与观看，当场由业主表决用哪家公司。
舒可心经常说：监督要靠制度，而不能靠人。不管是物业公司还是业委会，都应该制定一套好的制度，在这种制度的约束下，物业公司才能为全体业主服务好，业委会才能长久发展下去。
业主参与率低是最大问题
很多现任业委会的委员们说，现阶段要做好业委会工作，其委员必须具备以下条件：有钱、有闲、有理想、有勇气、能自律，还要正直。否则，很难干下去。
“其实，不但业委会的成员要正直能干，同时，业主也要配合。目前，业委会工作遇到最大的困难是业主的不参与。”北野说，中国社区活动的参与率只有5％。以银枫家园的会所运作为例，为了商讨会所的具体运作方案，业委会成员通过各种渠道如网站发消息、打电话、上门通知等方式通知业主召开业主大会进行讨论。“但等到了开会那天，该小区共有700多户居民，人口2000多，却只来了2个人。”
专家分析，小区活动参与率过低的主要原因有以下几点：首先是大家都忙，没时间；另外，长期以来，很多人都认为没有真正的民主，所以对全体业主参与的民主会议并不相信，也不习惯。当然，最重要的还是观念问题，很多业主不能就事论事。有的业主对某个业委会成员有意见，就不去开会；有的业主认为业主大会讨论的事情与自己无关紧要，也不参与开会。
“很多业主根本不明白，自己居住的小区物权有自己的一份，维护小区建设就是保护自己的财产不受损失。”舒可心表示，一些业主总认为自家门外的事，就是别人的事。
“未来小区最根本的问题不是业主与物业、开发商的问题，而是小区全体业主的素质问题以及参与程度，此二者如果得不到提高，社区民主将是一句空话。”北野这样表示。
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