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业委会法律地位问题调查之三见习记者 章剑锋
“物业管理公司撤出去后，原来街道办事处还派了两个扫地的来小区应应景，后来都走了，再没有人管理，业委会之前也解散了。”
娄利东7月28日接到本报记者电话时，正在江西的家里养病。过去两年里，娄所在的“
世纪花园”小区经历了一次管理变数，由刚成立不久的小区业主委员会发起的一场维权活动，最终不得不以物业公司撤离、业主委员会解散而告终。
两头受堵者
两年前，娄利东所在的江西省“世纪花园”小区发起成立了业主委员会，但业委会的成立似乎并未使“娄利东们”安心将小区事务交由其来处置。
小区管理的各项环节及设施未能到位遭到多方质疑，世纪花园业委会曾于当年4月间向物业公司发去措辞强硬的一纸通告，要求给予配合及答复，但是物业公司则以小区业主甚至业委会一些成员拖缴物业管理费为由，拒绝接纳业委会的意见，并不予理睬。
在屡次交涉无果之下，业委会成员宣布全体辞职。物业管理公司副总郑慧珊认为，业委会并未获得授意即“自动辞职”首先是极其荒唐的做法，且业委会并不能代表全体业主的意志，“人人都揣着一把私心，所以你可以看到有的成员可以几个月不交物业服务费。”
之后，物业公司一纸公告宣布撤离小区，不再继续为业主们服务，小区陷入一片混乱。
记者此前造访过当地，一个“高尚小区”在物业管理的断然离弃之后，变得有些人是物非，各项损毁的设施及无人打理的环境让业主无法忍受，此后原业委会成员通过当地房管部门与物业管理公司进行协调，遭物业公司拒绝，终未能达成和解，物业公司已不承认业委会在小区管理事物中所充任的角色及地位。
声称成为业委会主任之后即专心钻研相关法律的潘荣炎发现自己没有能力将物业公司或房地产公司推上法庭。
“我以什么名义起诉他们？以业委会的名义，律师告诉我说，业委会代表不了所有业主的意志，法院也不会受理业委会作为民事诉讼主体提起的诉讼。”潘荣炎说，而且许多业主并不愿意通过起诉解决此事，大家似乎都不愿再坚持下去。
在这场纠纷中，业委会成了两头受堵者，许多业主抱怨业委会的成立过于仓促，且对于才成立即解散的业委会质疑称，他们并不知道这个业委会的成立经过，因为他们并没有接到选举业委会的通知并参与投票。
业委会的作为亦受到诸多业主的挑刺，认为业委会成立两个月以来，并无作为，倒是将物业管理逐出了家门。
这个里外不是的业委会在一位国内地产评论家看来，似乎已完全脱离了社区的基础，成为谁也代表不了，只能代表业委会几位成员的一个“团体”，没有取得法律承认与社区公众认可的依据作为存在支撑。
业委会是何组织？
记者了解到，尽管世纪花园业委会当年的成立获得了当地房管部门的授意与备案，但这依然未能让业委会成为小区名实相符的“法人代表”，物业公司不理睬，小区业主不看好，处理日常管理事物更无从谈起，潘荣炎对记者称，这正是业委会无奈解散的基本动因。
“地位没有明确，肯定名不正言不顺。”中国物业管理协会副会长、深圳市之平物业发展有限公司执行董事陈之平对中国经济时报记者说。
陈之平认为，业主往往是出于维权目的发起成立业主委员会，因最初出发点就有偏颇，这使得业委会一出现就成了一个先天不良的维权组织，而非正儿八经的社区团体。
陈之平此前于深圳万科物业管理公司任职15年，1991年，在陈之平倡导下，天景花园成立了中国第一个业主委员会。陈不否认，当初成立业委会，也是为解决纠纷，业委会只是物业公司与业主沟通的一个渠道，“我们倡导共管模式，有事大家商量，好好对话。”陈告诉记者，业主其实少有通过业委会与物业进行管理事务的委托与协商，因为业委会本身就是个非常设组织，能起的作用不大。
这种社区组织之所以分合随意、管理无效且不被认可与拥护，在江西凤凰物业管理有限公司副总经理王庭清看来，是没有法律地位与名分所致，王说，“业委会现在是由房地产管理部门和开发单位筹备，但是法律地位没得到解决，是社团法人还是企业法人，现在都没有确定。”即使是2003年出台的《物业管理条例》，亦未能对业委会作出明确的责、权、利界定。
业委会何时成社团？
中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓告诉中国经济时报记者，业委会的先天根基不足，这与中国现有制度的设计有关系，社区自治组织如村委会、居委会，都不在民政部门登记或由法规加以明确，“这是制度设计中的问题，也是个缺陷。”
陈幽泓指出，业委会是一类独特组织，没有法定的身份，却是建立在共有财产基础上的一个利益团体，依据什么样的规则来治理，这是当前社区存在的一个重大问题，最终关系到基层社会的和谐安定。
陈教授告诉记者，在国外，业主委员会是以社团法人的身份出现的，既承担法人的责任与义务，亦享有管理与监督权利，但在中国，当前若要解决这个问题，则稍显困难，“从中国的治理角度出发，业委会的成立不是按照法制的思路走，还是行政管理思路的产物。”
陈称，从近些年发生的种种纠纷与事件来看，社区不和谐，相关事件甚至引起局部社会不安定，业委会成了个闹事组织，“制度设计对此是有担忧的，担忧业主组织的滥权。”
中国物业管理协会副会长陈之平告诉记者，1990年代天景花园业委会成立之始，深圳地方的相关条例曾尝试着给予业委会社团法人的地位，但此后业委会参与其中的社区纠纷发生率越来越高，此后政府即不断削弱业委会的力量，将其作为社团法人的资格取消了。
2003年的物管条例同样未能明确业委会的社团法人地位，但陈之平认为，随着时间的推移和行业市场的规范，“业委会的社会及法人地位是迟早会明确的，但要一个过程。”
业委会是“其他组织”？
然而在北京英岛律师事务所律师华德根看来，从法律适用层面来讲，业委会依然是一个组织，属于“其他组织”，华的依据是1992年最高人民法院颁布《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》里第40条规定的“其他组织”。
他表示，《物业管理条例》对业主委员会的法律地位问题并没有予以明确，“虽然在立法上没有明确的规定，但是在司法实践环节里却无法回避这个问题。”
华律师认为，业委会作为一个组织存在是有法律适用依据的，此前，司法机关在法院审判过程中对业主委员会的法律地位亦进行过探讨，“法官在审理过程中根据不同的认识，也作出了不同的裁决，我认为将业主委员会定性为‘其他组织’并允许业主委员会在特定的情形下参加诉讼是恰当的。”
但此种认定受国家对业委会制定的各项规定与章程影响，时常陷入一种混乱状态，业主委员会只可以在某些特定的诉讼中作为一个独立的民事诉讼主体存在。
华德根表示，目前有必要以立法的方式对业主委员会的权利和法律地位进行明确，以便使业主委员会尽快发挥其应有的作用。
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