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培育发展上海住房租赁市场，今年有望出现突破性进展。《每日经济新闻》昨日获悉，有关部门近日刚向上海市政府提交了一份社会住房保障体系的框架性政策研究资料。而九三学社上海市委向《每日经济新闻》提供的有关材料显示，上海市政协副主席谢丽娟在向市政府建言的报告中提及，政府应该研究出台政策，让发展商既造商品房，又造包括高、中、低档在内的租赁公寓。种种迹象表明，市场化开发社会保障性租赁住房的政策已被列入政府部门的议事日程。
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为研究培育发展上海住房租赁市场的政策，我们已经做了一年多的调研，现在各方征集方案已有厚厚一大本。”两天前，九三学社上海市委有关负责人告诉《每日经济新闻》。目前，上海市的同类租赁住房均属廉租住房和公有住房出租，即便刚进入保障性租房试点的两大地块，也是从配套商品房基地中划拨出来的。
九三学社上海市委在题为《关于调整本市供房结构的必要与建议》中提出：上海每年应确定配套建造公寓式租赁房的年度计划，鼓励发展商参与开发以及企业自建，并对此成立由政府主导、市场运作的基金管理公司，高中低档价位的租赁房分区建造，明确保障性租赁房的权责利。加快建立住房租赁新机制
今年6月份，上海市房地局向上海市政协提供的一份名为《健全住房租赁体系，满足多层次的租赁需求》报告明确表示，除了扩大廉租住房受益面和继续实行公有住房低租金和租金减免政策之外，迫切需要加快建立住房租赁新机制。
该报告中提及的新机制，有两点颇为引人注目。
首先，从配套商品房中切出一块作租房试点，优先出租给动迁困难家庭。目前，上海市正在长宁区北新泾泵站和闸北区新客站北广场两块动迁基地进行试点即属此列。租金标准原则上以成本租金为基础，结合承租对象的经济收入，实行优惠租金。优惠租金与成本租金的差价，由政府进行补贴。
据政府部门提供的材料显示，目前上海出租的公有住房中，部分公有住房仍实行低租金政策，平均租金在1元/平方米左右。
其次，新引进人才和青年公务员等居住困难家庭，首度被考虑纳入住房保障体系范围。
九三学社则在研究报告中建议，有六大类人群是适宜保障性租房的典型对象：机关、事业单位或企业新进年轻员工；居民中尚无足够资金但有改善住房意愿者；老年人获得动迁款后，受金额限制不可能买房者；流动性较大的无房者；外地来沪尚无长期定居意愿者；原租住公房动迁，愿继续租住者。保障性租房发展相对滞后
业界人士普遍认为，培育租房市场之所以获得”重点督办”，与这一市场目前发展的滞后现状有关。
据今年上海市房地局的最新抽样调查表明，2000-2003年，上海新建商品住房出售后，市场化住房租赁面积约占市区住房总量的12.5%。对比全球发达国家和地区，租房比例已达40%-60%的水平，上海的租赁用房发展空间很大。而相对近几年市场化住房租赁的增长而言，保障性住房租赁仍无大的突破。
国际成熟经验表明，完善保障性租赁住房的机制，走市场化开发道路是必然的。即便在美国，这一块租赁住房也大多是由企业来参与完成的。
上海市社科院博导张泓铭介绍，美国政府提供的保障性住房中，政府出资建造的只占5%，绝大多数是提供优惠条件，让私人公司出资建造，租给贫困户。市场化开发尚需政策支持
完善租房市场，仍要运用开发商的力量。不少开发商向《每日经济新闻》表示：”我们有兴趣参与开发租赁住房，但肯定要给我们具体的扶持政策。”
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对于用于保障性租赁住房的开发，如果没有政策很难推进，投资回报周期实在太漫长了。”中房上海置业的一位负责人昨日坦言。他表示，中房最近参加了中低价普通商品房用地的招投标会，但政府要”鼓励发展商开发商品房用于出租，必须采取优惠措施降低建房成本”。
如何降低建房成本？土地年租制和税收优惠制被各方人士认为是可行性最强的两种方案。
一些开发商提出，商品房出租经营投资回报周期较长，因此此类商品房的土地出让金，是否可由一次性支付改为按年逐步支付。如果发展商将来转租为售，再补足土地出让金。
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使用权租赁属于土地有偿使用的三种方式之一。”上海市房地产科学研究院专家何晓玲表示，将新建租赁住宅的土地使用权采用租赁方式取得，有利于灵活调节租金高低。
在土地使用权租赁的基础上，何晓玲提出近期减免地租，中期、远期之后按国有土地租赁办法，以征收地租调节中低价租赁房屋和市场化租凭房屋之间的租金差额，形成梯度住宅租赁市场，完善租赁住宅供应结构。此外，不少发展商认为，私房出租的退税政策或税收优惠政策，也能鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足租赁市场多层次需求。
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建立住房租赁新机制
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的由来
九三学社研究租房市场，始于去年初上海市政协副主席谢丽娟的提议。谢丽娟建议其分管的九三学社上海市委研究适合上海市场的租房制度。去年2月九三学社提交了首份相关提案。提案一经提出，即被归入市政协重点督办之列，市政协下属的人口环境资源建设委员会负责对课题的研究。
在进行了大量调研之后，去年12月中旬，谢丽娟向市府有关领导力陈培育租赁房市场的重要及必要。报告称，政府应该出台政策，让发展商既造商品房，又造包括高、中、低在内的租赁公寓。
今年二季度，九三学社有关人士赴苏州和天津进行调研。这两座城市的住房租赁政策，被认为是发展较为成熟的。调研归来后的6月下旬，市政协与九三学社就此向有关主管部门、专家、开发商和青年公务员进行了分头调研及座谈。其间，上海市房地局有关负责人明确提出了”建立住房租赁新机制”的说法。
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