日前，在“博鳌——21世纪房地产论坛”上，与会的专家、学者和开发商，从各自不同的视角评价了宏观调控对房地产业的深远影响，普遍认为此次宏观调控决非偶然，是有其国内和国际历史背景的。当前尤其要珍惜所取得的成果来之不易，要坚定地向即定目标继续努力。同时提出，建立购房者保护制度刻不容缓。 上海楼价的走势正考量着中央宏观调控的力度 本报记者 张明 摄
开发商最关心的不是价而是成交量
楼市已经从谷底开始往上走了。前一段我们在上海的公司每月卖房大约是70套，现在已经达到了400多套，目前我们公司在全国25个城市都在卖房子。在8月5日进行的“博鳌——21世纪房地产论坛”上，融创集团董事长孙宏斌一语双关地用数字做了开场白。
孙宏斌认为，中国房地产市场的问题现在是量而不是价的问题。他说，中央宏观调控政策是对的，不希望房价增幅太快，并要解决好两个问题，一是限制房地产的过度投机和投资，另外一个就是改变搂市产品的供应结构。现在限制对楼市的过度投资和投机已经取得了成果。当前的问题是什么，是市场的成交量下来了，消费者开始持币待购了，这是我最关心的问题。价格调整是正常的，开发商一般能够承受，但成交量如总在低谷其对房地产行业的影响将要大得多。
孙宏斌随即又表示，不管政策如何调整，市场最终决定供求关系。因为世界经济的增长不会改变，北京、上海的国际化的趋势不会改变。国外资本认为人民币已经处于上升通道中，所以我认为外资还会进来的，楼市住宅的价格还会不断上升。
专家指出：更要讲究调控的力度
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在接受记者采访时表示，房地产业在这一、二年出台了各种各样的政策，从上游的土地规划、到下游房屋的基本标准，例如循环经济、绿色建筑、节能建筑一系列环节的政策都出来了，这是中国房地产业制度大规模形成的时期，或者说是制度大规模制定的时期。与此同时，人民币升值的压力、房产升值的压力，双重投机在这种状况下进一步加大了国家宏观调控的难度，进一步对中央银行货币政策的独立性和宏观调控增加了相当大的难度。
夏斌表示，如果中国在金融开放战略上的秩序节奏掌握不好，力度把握不好，会造成大量的游资涌入，因此决策者应该充分看到，不仅仅要把房地产业放在中国宏观经济量中分析问题，也必须放在国际经济和国际房地产泡沫有可能破裂的大背景下去做准备和思考。同时在税收、金融调控力度方面，应该力避大起大落。当前更要讲究调控的力度，对于中国房地产市场的局部泡沫，不要一下子捅破，而应该慢慢的让它漏气。而对于房价的问题，夏斌认为，商品房的价格，稳步上升是趋势。作为调控部门来说，应该尽可能将房地产行业的利润控制在稍稍高于其他行业的利润之上。
目前，最让夏斌担心的是中国房地产外部环境正遇到国际房地产业产生泡沫，或正处于泡沫破灭时期。从有关的资料显示，国际房价正持续上涨，尽管中国和外国的情况不完全一样，但是我们必须了解和警惕这种状况。用几个数字来说明：美国的房价从1995年至2005年上涨190％，英国从1997至2005年上涨225％，澳大利亚从1995至2004年上涨200％，三个国家平均上涨超过了230％，这个涨幅已经大于日本典型泡沫时期的200％左右。南非上涨了125%，法国上涨了87%、瑞典上涨74％、荷兰上涨84％，国际上认为这很危险，泡沫可能要破裂。
夏斌认为，现在境外的机构和个人投资涉足或购买中国的房地产业没有任何的政策限制，是否合适，是个急需研究的问题。境外汇款购买房屋时，2003年本外币比例达到近10％，2004年前五个月达到了17％。有关部门统计，2004年3月——11月北京、上海、浙江、广州、深圳、重庆等城市，非居民（海外）超过5万美元结汇的50％都是购买房屋。2004年房地产新设立外商投资企业1761家，合同金额135亿美元，同比增长了48％。
夏斌向记者表示，从增长幅度来看，投资企业的增长，投资金额的增长，已经超过全国利用外资的平均水平，房地产业已经连续三年成为全国第二大外商投资行业。我们的政府是否要对海外资金涉足中国的房地产业有所限制？从宏观的背景讲，中国的资本没有向外开放，这对我们现在是很重要的政策。
建立保护购房者制度体系刻不容缓
在“博鳌——21世纪房地产论坛”上，中国城乡建设经济研究所所长陈淮说“国家肯定不会出政策帮开发商卖房”，“目前所有的风险都加在了购房者的身上，迫切需要建立的不是保护房地产开发商的政策体系和制度体系，而是保护购房者的制度体系。”
同时，陈淮对“一场突如其来的房地产调控”等诸如提法，给予了纠正。他说，首先这个词语不准确，2002年有121、18号，2004年有土地停止协议出让和实行招、拍、卖政策，2005年有七部委的文件。四个年头了，宏观调控一直在进行，并不是短期的，并不是偶然的政策。
展望宏观调控的前景，陈淮表示，肯定要“坚定不移地将中央宏观调控落到实处”，并“坚定不移地将房地产作为国民经济的支柱产业，健康发展。”坚定不移包含多方面，不存在超出现有的宏观调控：投资规模增长过大，房价上涨过快，供给结构不合理，市场增长过快。另外，不管实行什么样的政策，坚决保护老百姓住房的合理消费需求，这是政策和战略两个方面的根本要求。
让中国的城镇居民都居住上全面小康的住宅需要20年，这是很快的。绝不可能在2005年后的一个短期时期内让大多数人的需求，同时得到满足，我们的资源供给能力、生产能力和市场方方面面平衡的关系不可能达到。如果每年只有5%的需求在未来20年得到满足，而这20年是大家总体的需求得到充分满足的话，现在要做的是这5%的供给，是优先满足富人的奢侈需求还是改善中低收入的需求？如果一百个人需要住房，需要20年，每年只解决5个人，市场经济下，谁出价高，谁得到满足，这是不公平的供给。富人的需求要保证，又要保证中低收入群体的需求，满足他们改变住房的需求。所以在政策体系中格外有一条：增加中低房、完善经济适用房。陈淮认为，要保护老百姓的住房需求，没有市场化的趋向，全面小康社会是不可能建成的，老百姓希望解决的住房标准也是不可能达到的。而保护租赁和发展二级市场，才是真正满足低端市场的需要，也是满足老百姓需求的市场。
作者：:洛涛
（来源：经济参考报）
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