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戴德梁行分析：消费者的观望时间是有限的，买涨不买跌的情况仅仅只能维持在某一段时间，伺机入市才是未来消费趋势，因此，当房价下降到一定程度时，观望的消费需求受到激发，会促使交易量回升余南平：开发商普遍希望几个月以后市场能够出现刚性需求，然而这在一定程度上也是单方面的想法。宏观政策希望房价能够回落到去年6月份的水平，但是真实的市场未必能如愿
买家的困惑“我越来越困惑了，我到底现在该买房子吗？”小张是记者的朋友，今年4月就打算买房，但到现在居然向记者发出这样的抱怨：“我真的很想买啊，可是这个市场我实在看不懂。”小张怀揣着钱，走遍上海各区，却越发迷茫了。今年3月至今的上海全市新增商品房的日均成交量，呈现出先急剧下滑，后止跌徘徊的基本走势。如果从今年7月上中旬的新增商品房的每日成交套数的波动曲线来看，同样也体现出震荡平行的筑底特征，并且还有所趋升。6月的上海楼市在一片惨淡中度过，每周成交量自6月初跌破20万平方米以来稳定在17万平方米左右，持续了5月的冷清之势，全市住宅市场日成交不足300套，最低时才100套。而7月11日上海二手房指数办公室公布的6月上海二手房指数更让众多人心寒：本月二手房指数为1710点，比5月的1714点微跌4点，环比下降0.2%；这也是自2002年上海楼市持续高涨3年来首次下跌。进入7月下旬，上海楼市仍未能像许多投资者、开发商所期望的那样扭转乾坤。虽然7月26日网上房地产的统计数据显示，首次成交量回升到400套以上，但从4月开始的下滑态势维持至今，几个月以来一直持续的有价无市的局面，到今天也没有得到根本的改善。“实在是看不懂市场啊，没有人买房，新盘也越来越少，选择余地窄了，更觉得无从下手了。”小张向记者诉苦。今年以来，始终名列各月成交量前3名的浦东、松江、闵行，却出现了不同程度的下降。尤其是浦东，其新增商品房的月度成交量从5月的16.46万平方米降至6月的14.92万平方米，环比降幅达9.25%。相比同期全市成交总量6%的环比增幅而言，一降一增的差距显而易见。进入7月，浦东的成交量更是再次下滑，且降幅超过6月。松江降幅次于浦东，而闵行则不降反增。“不少朋友都跟我说，价格一直在降，可以等等再买。”小张一直都很犹豫。地产网站搜房网在其上海站的网页上，为消费者列出了上海12大中心区的20多个降价楼盘，其降幅从4000元到1000元不等。比如位于中心区卢湾的淡水湾花园，紧邻新天地，目前价格从30000元/平方米回落到26000元/平方米。内环内，历来被专家视为上海楼市的抗跌典型。然而，正是在这最精锐的地段，近日也出现了若干个单价在万元左右的新盘、次新盘。甚至在各环线间，内环降价幅度最大，而中环以外地区新上市房源的房价则保持上升势头。7月6日—7月12日，内环以内房产成交均价15357元/平方米；7月13日—7月19日，内环以内房产成交均价14777元/平方米。相比之下，目前在内环内和内环附近出现的单价万元的新房无疑很有价格优势，是上海楼市的“杀跌”先锋。“消费者的观望时间是有限的，买涨不买跌的情况仅仅只能维持在某一时间阶段，伺机入市才是未来消费趋势，因此，当房价下降到一定程度时，观望的消费需求受到激发，会促使交易量回升。”戴德梁行最新发布的“夏季住宅市场报告”这样分析。商家的策略3个月的市场胶着后，上海部分受资金压力影响较大的楼盘开始在价格上有所松动，而近期，降价范围更是有了不断扩大之势，除了极个别项目打出了直接降价的宣传口号外，更多的是以各种售房优惠活动实现降价。在这样的市场大环境下，降价的幅度越来越大，送装修、家具等小恩小惠已经难以满足买家的需求，只有一步到位式的明降才能促成买家出手。不久前，位于中山北路、光新路的浦发广场在原先1.2万元/平方米的基础上对客户打8折，打折后的实际均价在9200－9800元/平方米，降幅逼近3000元/平方米，开盘当天即引发抢购潮，销出近120套。这拨打折潮发轫于6月29日开盘的万里雅筑一期第二批房源，万里雅筑是沪上首个明确降价的楼盘。该盘位于上海西部，内外环间，二期开盘起价7380元/平方米，均价8500元/平方米，与5月20日一期开盘的成交均价相比，折扣幅度接近15%，创造了万里板块的新低。一周内竟销售了117套，在今夏新盘销售榜中居首。万里雅筑疯狂降价后的热销场面说明，这些出现较大幅度调价、特别是突破“心理价位底线”的楼盘，明显能得到购房者的回应。迫于万里雅筑的压力，普陀万里地区的在售楼盘全线跳水，如大华愉景华庭、凯旋华庭、颐和华城等由于供应集中、竞争激烈，售价普遍下调了2000元/平方米以上。目前大华·愉景华庭均价9300元/㎡，比3月份下降28％，其他万里板块楼盘则都降到8500元/㎡以下。7月20日，达安春之声花园推出后续房源，最低价达到7300多元/平方米，其价格已明显大幅下调。根据搜房网典型住宅指数对全市438个楼盘的价格追踪显示，截至7月28日，近两月共有10个区域分别变相降价，其中主要集中在浦东、闵行、普陀三区。浦东以陆家嘴、世纪公园、北蔡板块为代表；闵行以七宝、马桥、古北梅陇、吴泾四板块为代表；普陀则集中在万里板块。期待理性市场价格大战吸引了所有人的眼球，开发商的意图究竟是什么？市场又将会怎样？华东师范大学国际关系与地区发展研究院研究员余南平认为，目前楼市销售量与去年同期相比非常少，开发商在这样的市场下采取降价打折的措施，根本上还是因为找不到更好的出路，完全是“不得已而为之”的。在月销量不断下降的现状下，开发商的心态发生了明显的变化，迫于压力，20%-30%的降价是应对市场的比较清醒的做法。“开发商普遍希望几个月以后市场能够出现刚性需求，然而这在一定程度上也是单方面的想法。”余南平告诉记者：“宏观政策希望房价能够回落到去年6月份的水平，但是真实的市场未必能如愿。”余南平指出，毋庸置疑，去年同期的需求量高得有些不正常，其中有一部分是提前抵押式消费，也就是出于对房地产市场的预期而作出的投资。相对而言，今年因为缺乏市场预期而被称为萧条的夏季市场，事实上是一种正常的消费现象。而开发商必须要调整自己来适应这样的市场。中房指数研究院（华东）副院长陈晟也认为，如今的楼市是趋近理性的调整阶段，是回归正常房地产消费的必经之路。从这段时间一系列楼市下降的数据可以看出，市场供应的结构性变化已经非常明显，这出于理性需求的调整并不需要大惊小怪，毕竟完善的市场需要的是供需平衡的状态。
《国际金融报》 (2005年08月05日 第十四版)
作者：本报记者 邓旭
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