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随着投资量的不断增加以及宏观政策、人民币升值各方面的影响，国外房地产投资者再次被推上了风口浪尖。而关于他们的后续发展策略也众说纷纭，成为猜测的焦点。
短期内投资加速？
8月1日，仲量联行发布题为《全球房地产资本———目光长远到利润丰厚》的报告指
出，2004年全球房地产投资总额高达4570亿美元，相比2003年增长12个百分点。其中，亚太地区投资额占11%，达483亿美元。而其中60%的跨境投资（600亿美元）用于区域间交易。
具体到上海市场，仲量联行中国区董事总经理郝思健在谈到外国投资者对上海房地产市场表现出的强烈兴趣时表示：“高盛、麦格里、摩根士丹利、GIC、嘉德置地、和黄、德意志银行和荷兰国际集团等主要投资机构在上海市场表现活跃。上海具有高增长潜力，政策的宽松和大量的机遇也激发了投资者的兴趣。”
郝思健对记者说：“外国投资者对上海和中国国内其他城市的投资意向正在明显升温，这将加速房地产市场的进一步放开。中国经济的持续增长和欧美资本的大量涌入将持续推动投资活动的踊跃。”
对于坊间争论不已的人民币升值所能产生的影响，仲量联行北中华区研究部主管何迈可告诉记者：“投资者通常对从人民币升值中获利寄予希望，但这并不是吸引投资的首要、或惟一的动力所在———投资者最主要的出发点仍然是关注房地产市场的长期投资前景，整个中国房地产市场从租金回报和资本增值中获得的收益要远远高于近期人民币汇率上调的2％。但是，由于部分投资者相信汇率在近期会有进一步的调整，这可能会加速他们在短期内的投资行为。同时，也会促使对地产市场感兴趣的机构投资者尽早进入这一领域，特别是一些规模较小的聚合投资者，他们通常关注住宅市场。”
“绝大部分资金是早已看好中国房地产市场的，只是从时间上来说提前一步进入了市场。需反复强调的一点是：与良好的房地产投资本身的收益相比，从货币升值中获得的收益微乎其微。”何迈可强调。
仲量联行大中华(南区)研究部主管曾纪崇也认为，从短期来看，人民币升值对于已经进入地产市场的投资者来说是个利好消息，而且它还可能吸引另外一部分看好房地产市场的投资者。从长远来看，利率更为透明、允许货币流通更为自由和更加开放的货币体系，将进一步增强中国房地产市场的吸引力。
不会有更多热钱涌入？
卫明不动产营销智库负责人蔡为民则认为，5月11日出台的“国八条”本身就是人民币升值的信号。5月份以来，外来资金不断入沪，但并非所有资金都被投入到了房地产市场。事实上，更多的资金进入上海市场只是为了抢得观望的先机。而人民币升值确实让他们如愿以偿。“对于这部分资金而言，在短期获利的前提下离开，无疑是最好的结果。”蔡为民向记者分析：“升值满足了这个要求，让这些热钱下了台阶，相应地，现在不会再有更多的热钱涌入了。”
“之前一涌而上的热钱都是短期内赌人民币升值的，而今后大约半年时间里，人民币汇率几乎不会再有变动，看不到短期的获利，所以为短期投资而现在再进入上海市场的热钱会少很多。”蔡为民指出。
对于一直不曾停止的基金入沪，蔡为民认为，这些是为了在上海的房地产市场进行长期投资。
“我们可以发现，通过这次人民币升值，一些纯粹为投机而来的热钱已经自动退出市场了。因此，外来资金的结构将会发生很大的变化———继续留在境内的海外资金将具有更好的资质和更详尽可行的发展计划。同时，各类资金也会开始寻求在所有市场广泛拓展投资渠道。无疑，这将引导上海房地产市场更为理性的持续发展。”蔡为民对此十分有信心。
《国际金融报》 (2005年08月05日 第十三版)
作者：本报记者 邓旭
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