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——访中共中央党校研究室副主任周天勇
本报记者 柏晶伟
中国住房供求形势将长期紧张
中国经济时报：前不久，建设部出台房地产新政，着实让地产商紧张了一阵。但现在，房价整体上仍看不出什么变化。您怎样判断我国房地产业的发展趋势？房价是不是会一直看涨？
周天勇：这可以从供给和需求两方面进行分析。人们在不同的收入阶段上，有不同的消费需求结构。住房消费在未来的20—30年中，其需求是非常强劲的。中国的发展阶段，总体上讲，已经度过了贫困、温饱等阶段，处于全面进入小康社会阶段。这个阶段居民的消费特征是，其消费结构中，食品、穿着的需求增长已经小于收入的增长速度，一般耐用消费品的需求增长相对于收入的增长速度也开始下降，而居民对住房的需求增长速度要大于居民收入的增长速度。
居民强劲的住房需求，也伴随着城市化的过程。经济发展，从空间上讲，实际上是一个人口在地理上不断集中，也即城市化水平逐步提高的过程。城市化，也就是一国人口居住消费的城市化。大量的原来在农村居住的人口，要通过上学毕业就业、参军转业就业、征地建设安置、进城务工多年后长期定居等形式，离开农村原有的住房，在城市中租房和买房，形成对城市住房的巨大需求。消费经济学证明，需求弹性长期较强的商品，其价格长期也是趋升的。住房也不例外。
另外，从中国的国情看，与美国相比，几乎一样的国土面积，多出其10亿人不说，三分之二的国土大多是大山、荒漠、草原。剩下的土地要在生产、服务、公共用地、交通、生态、办公、居住等方面进行分配，可供建造住宅的土地，应该说要比美国稀缺得多。因此，假如中国人都住庭院和别墅，那就没有种粮食的地了。建设用地需求越来越多，土地的供给又是固定甚至是不断减少的，按照供求规律，土地价格长期是上涨的。房屋是建筑在土地上的，土地的价格趋升，长期来看，不可能不影响房屋的价格。
住宅需求与供给存在合理和不合理的问题
中国经济时报：人人有房住并不等于人人必须有自己的住房。毕竟住宅不是一般消费品，必须有足够的支付能力。因此，房子或买或租，都能解决住的问题。化解老百姓对目前住宅业的不满，要把这个道理先讲清楚。但问题出在房价虚高、房价炒做上，例如北京、上海等地高得吓人的房价，不就是被炒起来的吗？
周天勇：在我看来，居民住宅需求与供给有合理的一面，也有不合理的一面。从需求方面看，什么是住宅合理的需求呢？我把它定义为：是指住宅消费面积适应中国人多地少这样一种国情，并且购买住宅是为了自己居住和投资于出租，或者是为了商住两用，而不是为了短期的投机。而不合理的住宅需求行为是：购买住宅不是为了自己居住，并为了短期内追逐其价格升值；很少的家庭成员消费的住宅面积过大，特别是其住宅相对占用土地较多；有几套住宅，但空置率较高，没有出租供其他居民消费。
需要看到的是，从空间上讲，住宅的需求结构分城市层次和区域位势。像北京、上海、杭州等城市的住宅需求，既有本地人的需求，也有全国各种人士到这些城市购买住宅的需求，还有国外人士在这些城市购买住宅的需求。像省会城市的住宅需求，其范围不仅是在省城居住的居民，全省的各种人士也会到省城来购买住宅。在允许人口迁移和对外开放的体制下，在国内迁移人士居住面积适当的情况下，不能说这些需求行为是不合理的。但是，这种需求的层次性、区域不同性和开放性，导致了不同都市和城市不同的住宅需求强度。因此，都市的价格相对高一些，是正常现象。
从住宅供给市场结构看，有商品住宅，有二手住宅，有出租房，也有商住两用房。无论怎样，在适当的土地容积率下，开发商提供的一定面积的住宅、商住两用室等等，都是合理的供给行为。在一定规模的城镇和城市中，面积过大的经济适用房、土地容积率很低的别墅等，或者容积率太高，建筑密度太大，人居和生态环境特别差，都应当视作是不合理的住宅建筑和供给行为。
土地和住宅供给的结构和成本变化是房价上涨的重要原因
中国经济时报：大多数研究者将中国房地产之怪现象归之于土地审批过程中的政府寻租行为。这两年，实行了最严格的土地制度，保护基本耕地。这也是导致房价过快上涨的原因。
周天勇：近两年来，人们关注的焦点是，住宅价格上涨过快，是不是会形成泡沫，最后导致楼市的崩盘。从去年末和今年初的情况看，如果一方面住宅土地的供应一直偏紧，用于住宅建设的土地供应减少，甚至停止供应住宅建设用地，另一方面，正常的住宅需求旺盛，加上住宅投资、投机行为活跃，再加上国外赌人民币升值的热钱流入楼市较多，其供求规律的结果，住房价格必定会上涨。
中国经济时报：假如我们对土地的供应放宽了，并且对住宅不合理的需求进行了抑制，那么，房屋的价格是不是不会再上涨，并且会降低下来呢？
周天勇：不一定。这还要看土地和房屋的供给结构和成本构成。
首先，政府寡头垄断的土地供给市场，是土地价格强劲上涨的重要因素。土地的价格是房屋价格的重要组成部分，而土地价格的形成，除了土地供给与需求关系外，还与土地市场的供给与需求结构有关。从我国的情况看，由于禁止过去土地一对一的协议协商，土地都由政府有关部门垄断竞价发售，在一个区域性的市场上，土地的供给者是政府一个，而土地的需求者是许多个，于是形成供给政府寡头垄断和需求许多家竞争的土地市场。土地供给的没有竞争和土地需求的多家竞争和竞价，往往导致地价扶摇直上，有的土地拍出天价来。这些购地款，一方面成为地方政府可观的财政收入，另一方面必然要进入住宅的成本，转嫁给购买住宅的消费和投资者。
其次，除了设计建筑成本，以及开发商和建筑商的利润、税收外，政府转嫁给开发商的基础设施大配套，政府各种有关房地产开发和建筑的收费，以及土地出让金等等，包括上述的垄断供给和多家竞价形成的土地溢价款，都要进入住宅建设的成本。在许多住宅项目中，本来应当由政府承担的一些基础设施大配套，由开发商来承担。此项费用的比例在各项目和各地不同，估计要占住宅成本的1／5—1／4。开发商和建筑商交了税收以外，还有政府各部门的税外收费。据一些资料反映，3000—4000元一平米的价格中，有1000元是交给政府的各种收费。需要指出的是，有的成本是固定的，如合理的土地征用款、拆迁安置、设计、材料、建筑劳务、工程管理、税收、合理的利润等等，基本上没有太大的降低空间，特别是拆迁安置费用，可能还要继续上涨。
因此，除了住宅需求太旺，包括投机者对住宅市场的推波助澜外，土地供给市场政府的寡头垄断结构和政府基础设施配套费用摊入及其各种收费的摊入，也是住宅价格不能降低和越来越高的重要原因。
开征新税种，可防止房地产投机
中国经济时报：政府出台宏观调控政策，意在稳定房价，避免房地产市场中形成泡沫，从而导致楼市大起大落。您如何评估政府政策的实效？
周天勇：我认为，在调控和发展房地产业上，地方政府与中央政府的目标有时是不一致的。地方政府更多地关注房地产业的发展，能不能给地方政府带来更多的财政收入，能不能较快地改变城市面貌，其投资对ＧＤＰ增长的贡献和拉动有多大等等。因此，目前在对待房地产业上，中央政府注重调控，地方政府则更加注重发展。这样，房地产业的调控和发展20世纪90年代和进入21世纪后，总是陷于“一放就乱，一收就死”的恶性循环之中。
应该用什么手段调控哪一部分需求？过去遇到房地产过热，我们总是用停批项目、控制土地审批、收紧信贷的行政为主的方式进行调控。这种方式的利在见效快，但是其负作用为一放就乱，一收就死，银行呆坏账较多。后来，我们提高了住房按揭贷款的首付率和利息率，这对抑制住宅需求有一定的作用，但是由于投机者大多是富人，往往一次性付清房款，其更多的是抑制了一般居民的住宅需求，使居民住宅消费的难度和成本增加。因此，从需求结构上讲，关键是要抑制上述的不合理住房需求部分。
考虑防止住房投机，中国人多地少的国情，开征这样三项税收：1、对购置房地产后短期交易的，征收交易税，国家获得大部分交易增值所得；间隔时间较长的，可征收交易增值税，国家按照适当的比例进行征收。2、房产税，对在人均在一定面积之内的住宅，按面积和市价，或者评估价，征收最低水平的房产税；对于超过人均居住的面积，按照超过的程度，征收分档累进的房产税。超过规定人均的住宅面积，其边际税收越来越重。3、由于土地的容积率较低，对于别墅，除了征收房产税外，还征收土地资源占用和使用税，也按照所使用的土地面积分档累进征收。4、对于出租的住宅和商住两用的住宅，按照租户人口分摊的居住面积和鼓励创业的精神，减征和免征房产税的累进部分，甚至为了鼓励出租，可以对非累进部分实行减征。
开征上述税收后，将会大大抑制包括投机在内的住宅不合理的需求部分，国家就可弱化控制土地审批、住宅信贷总量和住宅建设项目控制等行政性调控方式，使房地产业在符合国情的前提下，健康和稳定地发展。
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