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7月21日，央行宣布的一整套完善人民币汇率形成机制的改革措施和人民币汇率小幅升值的汇率政策，势必将在一定程度上改变我国的经济结构，将会对像房地产等行业带来直接或间接的影响。
由于这轮经济周期是我国工业化、城镇化、市场化和国际化进程加快，消费结构由吃穿用向住行(即汽车和房地产行业)升级所推动的，而且这一推动力对经济增长的带动作用不
是短期的，而是一个较长时期的。因此，房地产行业宏观面上主要还是得看经济走势，外界环境变化难以改变整个行业增长的态势。但并不是说人民币升值对房地产行业一点影响也没有，具体来说，人民币升值会影响房地产行业的投资需求，特别对外资的下一步走向很有影响。因此，首先得要分析外资究竟会在多大程度上影响中国的房地产市场？
多少外资进入
自2003年以来由于人民币升值的呼吁不绝于耳，在汇率调整预期下，外资早已通过各种渠道进入国内房地产业。有统计表明，2003年末我国外汇储备增加约1169亿美元，但贸易顺差为255.3亿美元，外商直接投资约为570亿美元，缺口约344亿美元；2004年外汇储备余额6099亿美元，同比增加了66.11%，新增2067多亿美元，其中具有大规模的投机资金。除去2004年贸易顺差(320亿美元)和外商直接投资(约610亿美元)的来源外，还包括以下几个组成部分(以下数据来自中国城乡建设经济研究所所长陈淮的研究)：一是进出口贸易中的外汇多收少支(约300亿美元)；二是外债增加(约为350亿美元)；三是服务贸易顺差(大约有100多亿美元)；四是侨汇、捐赠、报酬等个人外汇收入(近200亿美元)；五是国内企业境外上市筹资结汇等(约100亿美元)；六是国内个人外汇资产减持(约100亿美元)。在这些外汇储备增长中，能够影响房地产市场的不合理因素：一个是外债的增加部分(由于宏观调控以来国内商业银行收紧对房地产业的贷款规模，提高贷款门槛，很多国内房地产企业以及参与购房投资的市场主体都转向以种种名义借外债)。另一个是贸易项下的多收少支部分(一些外贸企业和对方串通，早结晚购，多收少支等)，两者共计650亿美元，大部分投到房地产行业去了，而且还不包括外商直接投资中投到房地产业的数目。因此，保守估计，2004年，外资投到房地产行业的热钱至少超过700亿美元。从今年上半年外汇储备增加的情况看，热钱不会少于400亿美元。可见，外资在我国房地产市场(特别是上海、北京等地)的影响不容忽视。
热线意欲何为
从理论上讲，热钱通过人民币升值影响房地产价格的主要实现渠道有以下几点：
一是流动性效应。这种效应主要反映在两方面：一是升值预期中的资金流动，即当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金将涌入中国，这些游资中相当一部分将流向房地产市场，从而推高房地产价格；二是人民币升值之后的流动性。人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多，而且收益水平相对可观，或者投资者预期货币将持续升值，则将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，我国房地产市场由于利润率高、流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致房地产价格上扬。
二是挤出效应。这种效应也主要反映在两方面：一是挤出更多的购买力。人民币升值意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入像房地产等资产领域。
二是将更多的内资挤出。我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩。特别是实物领域中的有利投资机会在局部地区已远不充足，资本过剩明显存在。如果再考虑到近两年来控制投资规模增长过快的宏观调控政策，外资的超常流入很容易会形成对内资的大规模挤出，房地产市场也不例外。
三是预期效应。前面两个效应的发挥程度还将受到人民币是否会持续升值的预期影响。如果投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应将产生明显的放大效果，从而带动房地产价格的大幅上涨。
由此可见，热钱对房地产的影响将可能出现三种情况：一是在继续升值预期较为强烈的背景下，国际游资继续大量涌入，房地产价格会继续保持上涨的趋势；二是政府发出明确的不继续升值信号，则国际游资进入速度放慢，甚至已经进入部分可能将逐步撤离，这时国际游资对国内房地产市场的影响相对较小，出现这种结果是最好的；三是如果人民币汇率做出调整之后，国际游资停止对国内房地产市场的投机，大量撤离，则可能导致一些地区和城市房地产价格的大幅下降，届时房地产市场有崩盘的危险。从目前的情况看，由于当前国际金融市场投机资本规模庞大，而且大都认为人民币升值没有一步到位，可能会借机不断推高人民币汇率，从而助推房地产价格可能会继续上涨。
谁将遭受冲击
这个取决于国际游资投资于我国房地产行业中的什么地方，什么类型的楼房。早在上世纪90年代，外资就以观察者的身份进入到我国市场。2002年，我国房地产市场进入高潮，外资开始直接投资项目，并开始获得超额收益。2003年至2004年，外资投资重点在住宅，特别是高档住宅，主攻区域是上海和北京。2004年底，外资投资基金的投资重点悄然转向以甲级写字楼为主的商业地产。2005年，外资将在中国的主攻方向放在了中心城市的商业地产，而中心城市商业地产则成为了他们的首选目标。根据央行上海分行统计，2004年1至11月，共有222亿元外资流入上海房地产市场，其中，2/3为开发投资，1/3为购房投资。而据仲量联行统计，今年1至3月，外资在国内房地产市场的投资金额就已经相当于去年全年的投资量。而4月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演：麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9亿元购入百腾大厦，摩根士丹利将以32亿元天价收购上海南京西路上的明天广场等，从中可以看出，外资更多关注的是高档的商业用房、写字楼、商铺，而不是以国内需求为主的中、低档普通住宅市场。因此，此次汇率调整，对我国高档房地产的影响是比较大的，对中低档普通商品房没有直接影响。从总体上看，短期内买和卖的决策不会因人民币升值而有大的变动，房价也可能不太有影响。不过，对一些地区如上海的房价，会造成一定的影响，可能会加剧买者和卖者的观望心理。
所以，从房地产角度看，长期而言，直观上人民币升值似乎会导致房地产价格连续上涨，比不升值好。但房地产价格上涨的持续性以及价格持续上涨的潜在风险是否严重，还需要具体看待货币当局货币升值的幅度、市场预期以及届时的政策组合和宏观经济环境等。由于我国政府已经采取措施来稳定房地产市场价格，已经打了预防针，房地产价格大幅上涨，甚至原来已部分存在的泡沫再变得很大的可能性不大，但仍需警惕境外资金对我国房地产市场的投机行为。（来源：上海证券报）
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