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本报记者 王小霞
最近，北京市政府出台的供地计划和政策，令开发商感到拿地越来越困难。北京今年限制二环以内住宅商品房的用地供应，重点保证顺义、通州、亦庄3座新城的土地供应，这意味着未来北京土地供应郊区化。
“市区内的土地基本用完了，除了特殊的政府项目，经营用地很难再拿到手。”曾经在一家大型房地产公司专门负责拿地的贝特兰房地产投资顾问有限公司总经理傅强在接受中国经济时报记者采访时说，“事实上，二环以内已经没有可用来开发的土地，三环以内没有多少土地了，四环以内的土地也少了很多，即使有土地也都集中在五环左右。”
据了解，从供出来的地块情况分析，真正能马上进行开发的不多，而且大部分土地规模较小，一般都在几万平方米左右，加起来也没有多少。以近期清河三家毛纺厂地块的竞争来看，像这种位置较好、面积较大、周边条件不错的地块，有多家大公司去抢。
不仅市中心的土地资源极度稀缺，就连8 ·31大限以前被囤积的土地现在已经开发的所剩不多了，而且收回的难度也非常大。
“收回其实很难，因为相关部门没有更详细的操作规定。”一位房地产公司的土地储备人士告诉记者，是只要在土地上投了钱就算开发呢，还是一定要开始建楼才算开发？前期开发土地时的成本投资谁来界定？政府现在有没有资金将土地开发的前期投资返还给开发商？
“放眼全国，真正收回来的土地不多。因此说，两年不开发收回，这句话太空”有关专家表示。
专家认为，土地市场经过一年的调整，出现了很多新的趋势。首先是地价越来越高，这是经济规律。其次，进行土地一级市场开发成为行业迫切需求，这样可以帮助政府合理进行土地供给。第三，开发商拿地越来越难，房地产企业优胜劣汰，招拍挂中的资金门槛挡住了很多实力不够的企业，行业洗牌正在进行中。第四，招拍挂让土地市场的违规行为比以前少了。
“土地市场的最明显趋势就是，在各种政策的规范下，过去以倒卖地为主的‘地虫子’比以前少了。”傅强表示，而“随着‘新竞争’时代的到来，深度专业化成为立足市场的基本条件，土地一级市场的快速发展对高水平的土地专业顾问机构提出了迫切要求。”
“当前，培育一个有广度和深度的土地市场是大势所趋，现阶段存在的问题是相关部门驾驭一级市场的知识和能力有待提高，好像凭感觉供地，一年供多少地大概计算一下。土地供应是一项庞大的系统工程，必须进行广泛的市场调查和严密的分析，制定中长期及短期的供地计划。”傅强说，政府最多只说一年里可能会供多少土地，谁也不知道未来的土地供应在哪里，信息透露不够，致使开发商去猜，大家越猜越紧张，不知道下一步能不能拿到地，能拿到哪里的地。在紧张之下“地荒论”开始传播，在紧张与赚取最大利润的双重心理作用下，房价越卖越高。
现在开发商对于介入一级土地开发表现得越来越热衷。据了解，天津泰达公司注册了津泰鸿房地产公司，在今年年初拿下了温榆河生态走廊大约四五个平方公里的土地一级开发权，而顺义新城大约五六平方公里规模的土地开发权被鲁能集团夺得。随后又传来消息，珠江地产、上海复地和紫金地产将共同负责通州区马驹桥镇2000亩土地的一级开发。
在北京土地储备中心网站上公布的“交易结果”中，一些成交地块最后的竞得人都与一级土地开发者有密切关系。有业内人士分析认为，在二级市场拿地越来越困难的情况下，一些开发商将目光转向了一级土地开发，开发商把介入土地一级开发作为一种“曲线拿地”方式。
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