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万科A昨日公布了2005年中期业绩报告，实现销售收入58.2亿元，同比增长102.8%，净利润7.95亿元，同比增长152%，结算面积59.3万平米，同比增长42.5%，结算收入42.5亿元，同比增长78.8%。期内销售面积和销售收入分别增长63.3%和102.8%。公司中期净利润已经超过去年前三季度总和，并逼近去年全年水平，从以上数据看，2005年公司实现全年业绩保持稳健增长的目标已不存在悬念。
报告期内，公司整体房地产业务毛利率(扣除主营业务税金及附加)再度上升，达到35.74%，超过去年全年25.75%的平均水平和一季度的31.32%，这一点和中小房地产公司形成了鲜明的对比，这也印证了市场对优质房地产上市公司能够在宏观调控中获得超常发展的判断，其潜力值得看好。
从上半年主营收入构成来看，上海和深圳地区仍然占据主要地位，其中上海地区收入占比35.96%，深圳地区占比26.13%，北京地区也有所上升，占到总收入的10.37%。从上半年利润贡献来看，上海和深圳地区分别达到公司总净利润的43.03%和39.91%，合计为81.94%，远大于收入占比，这些说明公司期内结转的两地区地产项目均具有较高的获利能力。
这一良好形势的取得与公司管理层对行业经营环境的明智判断和提前反应密不可分。在多数业界人士对行业发展仍然持乐观态度的同时，万科已经对政府调控带有相当程度忧虑了，而能有这种担心的企业无疑是明智的。为了降低宏观调控对公司经营发展的影响，相反于一些地产公司惜售待涨的做法，公司一季度就开始加快长三角地区楼盘的推出，并不惜以降价销售来加快资金回收，下半年更是全面推进现金为王的调整策略，将年初的计划开工面积下调15%，计划竣工面积下调10%。
公司确定了2005年颠覆、引领、共生的口号，以摆脱行业原有的粗放式经营模式，实现降低成本和高速成长并存，维持品质和毁灭性创造并存，培植自己在未来的核心竞争力。
报告期末，公司资产负债率达到63.47%，为近年来最高水平。但若剔除预售未结算的款项(31.13亿元)，负债比率只有56.25%。负债项目中，非银行债务进一步上升，由年初61%提高至63.56%，这个信息显示公司下半年仍将继续多渠道融资。
截至半年报，公司预售款31.13亿元较一季度增长21%，预售未结算面积54.3万平米较一季度34.5万平米增长57%，前者增长速度慢于后者，说明公司已售项目的毛利率已有所下降。鉴于政策调控的滞后效应，公司下半年楼盘销售速度将明显放缓，业绩也将一改往年特点，将少于上半年实现的利润，预计公司全年实现每股收益为0.38元，投资建议为谨慎推荐。
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作者：亚洲证券研究所 孙湘
（来源：上海证券报）
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