2005年博鳌房地产论坛进行期间天气不好，头一天阴雨连绵，7月29日清晨四点台风登陆海南，整个白天博鳌的天气都是或晴或雨。阴霾的气氛却无意间同中国房地产市场环境遥相呼应，以国八条为代表的宏观调控政策让2005年的中国楼市同样在间或的“台风”过后景气黯淡，购房者和投资人“持币观望”成为这段时间市场大环境真实的写照，而中国房地产何时能“拨云见日”便成了2005年博鳌房地产论坛上最热门的话题。 7月30日，以“变革中的中国房地产”为主题的2005(博鳌)房地产论坛在海南博鳌开幕。图为与会的各媒体记者向主讲人提问。本报记者王庆钦摄
房价：一个说不清道不明的问题
在2005年博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长顾云昌表示，房价是一个说不清楚道不明白的问题，这一次的宏观调控很清楚是因为房价上涨过快，目的是为了稳定住房的价格。国八条不是打压楼市，或者打压房价上涨，而是打压房价上涨过快。
顾云昌告诉记者，中国的房价，在2003年之前，是相当稳定的，平均涨幅是3.5％。当然有的城市已经开始涨的比较快，房价涨的快的时候，是从20004年开始，突然上涨15.2％，房地产涨幅太快，相对我们人均可支配收入也确实是高了。在这样的背景下出台了国八条。对老百姓来说，没有哪一个老百姓希望房价往上涨，中央出台政策我认为就是稳定价格，有两种稳定法，一个是涨幅放缓，第二是房价下降。但是现在社会大多数的舆论认为房价会下降，这就是造成现在市场观望的主要原因。
其结果如何呢？我个人的理解是，今年全国平均房价肯定涨幅低于去年，不会超过15.2％。现在是10.1％，按照这样的态势发展下去，到年底肯定是在一位数，不是二位数，有可能是6％、7％、8％，所以我认为稳定房价的目标，在全国肯定能够实现。但是也不排除一些热点城市房价会在原有的基础上下跌，全国房价是肯定会稳定的，降到零以下这种可能性我现在看不出来。但是由于中国楼市具体的差异性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方涨幅放缓，有的地方可能涨幅要比去年高，这些都是可能的。前几年有的城市房价还在连续下跌，希望能够涨一点，这也是稳定房价。
房价上升过快主要是供不应求
“中国的需求在1998年之后像火山一样爆发出来，对这样的需求我们认识不足，供应也是不足的，但是我们国家的宏观调控是很清楚的，不希望规模太大，而且规模太大已经造成了许多的问题，所以在控制规模的时候，必然会出现去年房价上涨过快的情况。”顾云昌8月31日在接受本报记者采访时表示，
其实房地产在长三角一些热点城市供不应求，在2004年之前就出现了。为什么？因为这些地方经济特别活跃，需求特别旺盛。为什么泡沫恰恰出在杭州、上海，不出现在中国中西部地区。有内因也有外因，实际上外因有时候是起决定作用的。大家知道现在全世界房地产正在堆积泡沫，而且经济发展良好的国家也在堆积泡沫，他们的房价也在涨，也出现供不应求，原因很简单，整个世界经济发展，有趋同性，或者简单说，现在资本的力量大，资本因素导致了将许多资本流向了房地产。可能大家知道，在2000年的时候，纳斯达克股票低迷，缩水很多，这些资本都会流到哪里去，据说两个地方，一个就是石油，一个就是房地产。石油和房地产都在涨价，而且石油资源的稀缺性，房地产资源供应的弹性系数小，都决定了供不应求局面的出现。
顾云昌认为，在中国出现一些房地产泡沫不奇怪，世界各国都在出现房地产泡沫，这就是房地产特有的规律性。各国的政策都在挤压泡沫，就是挤压炒房，将虚火压下去。当然要达到这样的目标，不仅仅是房地产市场本身的行为，供应再大，因为需求的资本力量比你供应的力量大，我发现这几年上海、杭州供应量不断的增加，但是房价还是不断的上升。供应和需求的赛跑，供应是赛不过需求的。顾云昌表示，要使市场回归理性，归根到底就是要建立一个供和求基本平衡的市场，这是国务院所说的，供求总量基本平衡，实际上已经造就一个供大于求，最起码略大于求的市场，这样的市场才能够真正达到我们调控的目标，现在国八条就是从两个方面来达到供求基本平衡的目标。
培育生态化市场关键在土地供应
顾云昌向记者表示，现在楼市供不应求，而我们应该将它调控成供大于求，因为供大于求的市场在今天的市场经济下才是生态化的市场，如何造成生态化的市场，关键在于供应，关键在于土地的供应。另外顾云昌认为，对于自有资金炒房，在现在供不应求的情况下，也会对市场产生影响，至于说怎么样的控制力度，是由银行来控制把握的。我认为，当前各地真实的需求是非常旺盛的，绝大多数炒房是比较少的。从去年公布的数字来看，整个的市场是供不应求的。2004年全国土地的开发量少于2003年，2005年上半年土地开发量少于2004年上半年。意思就是说供应的压力仍然很大，所以我认为尽管目前看来是观望，成交量很小，但是观望期过了时，需求量将迸发出来，市场仍然存在着供不应求的压力。
顾云昌表示，生态化的市场是一个自由竞争的市场，是一个优胜劣汰的市场，行业的许多问题会随着市场的生态化，得到更多的解决，否则如果我们仍然是一个供不应求的市场，包括结构性的问题，都很难解决。但是这个生态化市场中，我们在抑制虚假虚空的同时，将有效需求充分的调动起来，保护好、引导好、发挥好。因为房地产是支柱产业，离开了支柱产业中国的经济恐怕就有问题。如果房地产一旦真实需求也被打压下去，对宏观经济也是一个灾难。
房地产是消费品，又是投资品，谁都抹杀不了，不是因为今天打压了投资需求，人们就不投资了，明天一看投资也好，投机也好，仍然有收益，投资和投机本身是联系在一起的，仍然会投入，中国这个市场主要是靠资产的增值来实现投资收益的，而好的市场应该是通过收益的增加，通过投资收益来实现他投资房地产的目标。现在我们缺乏这样的途径，而国外是通过信托基金的方式来投资房地产。
顾云昌认为，解决老百姓投资途径、房地产的融资渠道问题要采取多种办法。现在我们是堵，将资金堵在房地产市场之外，开发商没有钱就到国外引进基金，如果引进国内的基金，老百姓可以投资国内的信托基金，实现老百姓的投资声音，为什么现在这样的生意让老外做，中国人不做呢？因为我们缺乏投资渠道。而一个成熟的房地产市场通常是成也金融，败也金融的。
顾云昌向记者表示，中国的土地供应不可能像国外一样放开，因为我们必须要严格的保护耕地，但是要造成供求的平衡，土地不充足的供应，又会造成供不应求，所以保护耕地和市场的健康有矛盾。怎么办？必须解决好土地问题。现在开始就要要盘活土地，因为1998年批的土地，真正用于开发的目前只有一半，还有一半闲置。所以我们要在拓宽资金融资渠道的同时加大土地供应，特别是存量土地的盘活。
作者：:洛涛 王英诚 海南博鳌报道
（来源：经济参考报）
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