业内人士指出，指望当前《物权法》草案中的规定，业主“收复”车位过于乐观。真正要解决车位归属问题，必须进一步细化有关法律规定，理清各方面的界限。如此，才能从根本上消除各种约定或约定不明带来的纠纷。
“巴掌大的地方，竟然也要十来万元！”随着私家车的激增，一些城市居民小区的车库供不应求，其价格也“水涨船高”。正在征求意见的《物权法》草案对这种涉嫌开发商牟利现象喊停。
根据正在征求意见的《物权法》草案，任何人都不能以任何方式和理由，对车库、绿地等属于小区业主共有的空间进行占有或牟利，否则，有关部门可对这种行为给予处理。但现实中价格高昂的车位已经让业主们苦不堪言，物权法草案新“概念”的提出，最终将怎么落实呢？
法定与约定的博弈
中国人民大学制度分析与公共政策研究中心陈悠泓教授最近正在筹备一个《物权法》草案的研讨会，她对记者表示，法律的立法原则有两个，一个是法定原则，另一个是约定原则，《物权法》是一个排他性强的法律，法定原则是其立法依据。她指出，在《物权法》草案“业主的建筑物区分所有权”条款中，又提出约定的概念，这本身就是与法定的立法原则相矛盾。
草案规定，“没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”陈悠泓指出，这个规定不利于业主。因为开发商显然比业主更有能力证明自己对车位的所有权，况且，车位能够不断带来收益，开发商为什么不证明自己有所有权呢？如此规定等于是说，业主只能在车位没人要的情况下，才能拥有车位所有权，这几乎是不可能的。
另外，“约定”只能在买房时在开发商和购房人之间进行，而此时购房人是尚未形成组织的零散个人，谈判与协商能力有限。如何保障“约定”的公平公正？开发商不会把车位白送给业主，即便约定归属业主，开发商可能会暗中加价。开发商还可以凭常用的霸王条款“所售房屋不包含地下室车位”等类似方式排除协商约定的可能。
邵夏珍是水清木华园的业主，曾担任过两届物业管理委员会的主任，她同样也对记者表示，“约定”会对业主利益造成侵害，业主在购房时签的都是格式合同，开发商总会有办法作出有利于自己的约定。因此，她建议，在车位所有权必须实行法定原则，将车位所有权法定为全体业主共有。
现实中的三种情形
据业内人士介绍，车位“身份”不同应区别对待，小区常见地下停车位（包括停车库）主要有三种，一种是开发商在立项时规划的车位，一种是利用人防工程改造的车位，还有一种是通过改造地下空间而成的车位。这三种车位的“身份”有着严格区别，有的能卖，有的不能卖。
对于开发商在立项时规划的地下车位，可以单独转让而且建筑面积没有进行分摊的，只有开发商在合同中载明了，才能办理产权销售。如果没有在合同中载明，那么车位的所有权属于全体业主。因此，如果业主与开发商在房屋买卖合同中没有对这类地下车库进行特别约定，车库应当归业主共有。只有在合同载明的情况下，开发商才可以对业主出售产权，但也只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
同样是开发商在立项时规划的地下车位，如果建筑面积已经进行了分摊，那么车位的产权和收益属于全体业主共有。业内人士表示，如果地下车位的面积已作为公摊面积由小区业主分摊，则开发商就无权出售。这类车位属全体小区业主所有，作为小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司租赁给业主使用，租金收入在扣除必要的管理成本后归入小区的公共维修资金，由全体业主享有。
还有一种很常见的“改造车位”，即在规划许可证上没有其位置，而是开发商为了赚钱擅自将建筑物的地下空间改造成的停车位。专家表示，“改造车位”由于没有计算在建筑物的建筑面积之内，因此无法取得产权证。开发商和物业公司无权处理这些车位，它们应属于全体业主的共有财产。
著名打假维权人士王海建议，最好的出路是对房屋建设规划进行改革，既要建配套由全体业主共有的车位，也要建有产权证的车位，即可以随房产一起销售的车位。
业主开发商各执一词
记者日前走访了新华联、水清木华园等京城的一些小区，大多数业主所持的意见是反对开发商进行车位买卖。
在首都之窗网站就《机动车地下停车位预售合同》的范本的留言中，一位市民表示，地下车位根本就不应该卖；还有的市民认为，无论是地上车位还是地下车位，最好的办法都是租赁而不是买卖。一位市民说：“辛苦大半辈子了，几十万元买套房子，进了小区就是家了，应该免费提供一家一车位，这是应该必备的配套设施。每月收取一定的管理费是应该的，这才合情又合理。”
面对业主们的连连发难，一些开发商也叫苦不绝。“车位造价太高”，京城某知名房地产开发集团董事长认为，在解决停车位问题上，开发商希望多出面积的心理和消费者希望少付费的心理始终都是矛盾着的，很多开发商对停车位的建设能减则减能凑合则凑合，主要还是出于自身的经济利益考虑，因为地上停车位要占不小的土地面积，地下停车位要增加不小的资金投入。
据开发商们估算，停车位的造价在2000元/平方米左右，按规定，一个标准地下停车位是40平方米，其成本最少也在8万元左右，而且根据地段的不同和建造标准的不同，造价还会有变化。“一个小区按500户计算，开发商至少要投入4000万元。”这是一笔不小的投入。
王海认为，开发商一味强调车位造价其实是在偷换概念，如果地下车位是作为配套设施建的，其产权也随着房产一起转让给全体业主了，那么其所有权应由全体业主共有。如果开发商进行二次出售，则是违法行为。
业内人士透露，其实北京很多地下车位是不能出售的，能出售的比例应该不会超过10％。无论地上车位（库）还是地下车位（库），是否可销售的惟一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。根据《北京市关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知》，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。
《市场报》 (2005年08月01日 第四版)
作者：本报记者 郝涛 实习生 李楠
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