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随着房产新政的深入，经济适用房已经成为合理分配房产资源的主要渠道之一。但是，对于经济适用房的概念以及经济适用房在社会保障、房地产发展中所起的作用，目前尚不清晰。
经济适用房概念的模糊之处
首先要理清一个概念：什么是经济适用房？“经济”可以理解为价格上比较便宜或者适中，而“适用房”既可以指价格上适用，也能指房子本身功能上适用于中低收入阶层。另外，经济适用房的目标人群———中低收入阶层也应加以区分。什么是“中低收入”？政府可以用收入的界限加以确定，但问题是，中国人的真实收入不太容易准确测度，这可能跟我们的税收制度有关系。虽然北京市政府已经明确规定：经济适用房购买的资格是夫妻双方或者是家庭的年收入不超过6万元的。但后来在实践中发现，购买者的大量资料都是伪造的，并且有一些收入是资料上显示不出来的。比如工资单显示收入没有6万元，但总体的实际收入可能比这多得多，这样单位开出来的工资证明事实上不能说明真实的收入水准。
房价应体现房地产市场的真实价格水准，当价格上涨幅度过大，政府就只能以大批量供给经济适用房等方式保证民众的起码住房条件。事实上，中低收入阶层已经将住上好房子的希望，全部寄托在政府身上。但这就牵涉到两个问题：一是政府的财政能否承担；二是如果把这个期望都寄托在政府身上，就跟市场经济发展的路径相背离。这又会让我们感觉回到计划经济时期的供给制，解决不了的问题都要靠政府。政府补贴只能出于人道的目的，用于一个社会中少部分基本生活条件得不到保障的低收入者，他们在整个人口中所占的比例应该较低；如果住房保障制度大面积覆盖，社会中大部分人口需要政府补贴的话，那么政府不仅在财力上不堪重负，而且违反了基本的经济学理论。
居者有其屋的误用与泛化
政府在提供住房保障时，是不是要给每个人、每个家庭提供产权房？“居者有其屋”，从人权和基本福利上讲没有错，但是从财产概念上讲，并不代表每个家庭都应该拥有一套自己的产权房，这个话改成“市民有其居”，显然更妥当。香港特区政府的“廉租屋”政策可以给我们提供启示：对于无力购房者，可以根据条件来租赁政府出租的廉租屋。一旦收入超过标准，就要另辟住地，以保证廉租屋的功用。
经济适用房存在一个很大的误区，即政府一次性地把补贴给予买房者，政府的补贴因此无法转移，财政的使用效率因此大大降低。这是一大弊端。
从目前国民经济增长的情况来看，GDP每年增长9%以上，按照GDP和人均收入的增长幅度，可以说，房地产价格每年大约增长2%到10%，这是相当正常的一个波动范围；超过10%，也不是说绝对不正常，可能就是偏高。即便如此，房价还是能够在一个可控的范围内保持较稳定的、可持续的增长，至少还可以稳定增长二三十年。
这样说有什么依据呢？因为中国人的财富积累时间不长，经过几次大的财富重新分配的过程，上世纪50年代以后建立的公有制的财富分配格局，基本上是平均分配体制；到了改革开放之后，中国人才进入第二个财富积累期。在此之前，财富积累差不多近似于零，对于一个普通中国家庭而言，自行车、手表就算是奢侈品。有别于西方发达国家是几代人的财富延续过程，改革开放之后，中国人财富积累至今，最多两代人，财富的转移还没有真正发生。因此，中国人购买力的积聚和释放能量非常巨大，表现在部分中国人的消费能力将在短期内超过其他任何国家。
快速的财富积累与过度消费会带来示范效应，比如，现在很多人在一代的时间里购买了产权房与高档车，这种效应很可能产生一种不良的导向：人人都有机会一夜暴富，人人都应该享受这样的生活。我们会为消费欲望的过度膨胀支付学费。如果对财富占有的预期不作任何调整的话，即使我们的收入再增加，房子盖得再多，总是跟不上人的欲望膨胀的速度，考虑到中国的人口基数，这样的欲望对资源以及社会福利的要求将是毁灭性的。
香港比内地富得多，但香港只有26%的人口拥有自己的产权房。有人会说，那是因为香港的土地面积小，大部分人买不起房，只能靠租房。但是，内地为什么不能让大部分人租房呢？个别地区经济适用房的标准从80平方米以下已经蹿升到170平方米。难道这就叫经济适用房？
观点必须要有前瞻性
现在一些学者、媒体以社会的良心自居，充当低收入者的代言人，这当然无可厚非，也为社会所需要。
但一些在书斋里的人，不了解经济现实，空谈“理想”、“期望”，将中低收入阶层的住房水准提到不切实际的高度，除了沽名有术外，看不到实际功用，甚至还会产生反作用。有些表面上替低收入者说话的书斋学者忘记了：住房有一种特殊的梯级递进性质，当生活水平越来越高、收入日渐增加的时候，人们一定会选择住越来越好的房子。
如果我们迎合某些学者、媒体的说法，中低收入阶层既然占了全国人口90%以上，那是不是就意味着，所有的住房里面，90%应该盖经济适用房？
如果这样的话，就意味着巨大的财富浪费：90%的住房，用不了二三十年，就会发现已经不适合大多数人的需要，到了一定的年限就需要炸掉重建，过去几十年所造的房子现在被拆毁的已经不少。反观一个世纪前上海滩的那些洋房，到今天还有保存和利用的价值。
一些没有经过深入思考的观点，一些脱离实际的观点，一些哗众取宠的观点，往往会对国民财富造成巨大的浪费，关于这点，我们已经有过无数痛苦的经验。
作者：夏业良
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