新一轮圈地运动应该叫停(组图)

　　商报讯 （记者 赖大臣）

　　中国房地产在未来几年内将保持20％—30％的投资回报率。“如果我们中国能够制定一个具有竞争优势的保障外商进来投资的房地产政策，那么欧洲和北美的投资就会像海水一样涌入到中国的房地产市场里面。”在中国2005年地交会上美国科特勒营销集团总裁、著名营销大师米尔顿·科特勒（右图）说。

　　他指出，在美国、欧洲等发达的房地产市场当中，有一个非常明显的特点：资本过剩，而且出色的投资项目也非常缺乏。在美国市场房地产的投资回报率只有7％，如此低的投资回报率，导致了不少的开发商把业务主要放在了物业管理和物业开发，或者是开发商直接把钱投在信托基金当中，由信托基金来运作房地产开发项目。而美国有大量的私人或者私募性的开发商，他们在积极寻找美国以外的市场。

　　在商业地产方面，一些国外的商业地产开发商已经在中国做了一些尝试，比较典型的是区域性的购物中心。比如艾德蒙顿Ｍａｌｌ的投资人正在哈尔滨建设一个价值100亿美元的超级购物中心以吸引俄罗斯及韩国的消费者。万古集团是日本非常大的一个集团，他们在北京的中关村也建立了一个大型的购物中心。摩根斯坦利也联合国内的投资商进入到商业地产项目中去，美林也有商业地产的投资；在商品房市场一些重要的基金都已经开始进入中国住宅类市场，像花旗银行、凯雷投资、Ｂｌａｃｋｓｔｏｎｅ基金、摩根斯坦利投资银行等等。

　　值得注意的是美国的开发商私募型基金已经进入到中国，他们的投资回报率可达20％－30％。

　　高额的利润回报对投资者来说具有不可抗拒的诱惑力，但是由于中国房地产市场的不成熟，使得一些投资者对中国市场还处于观望阶段。

　　美国的一些地产商经常抱怨说：中国地产开发商给我们提供的投资建议书或者投资报告当中，要么是回报率非常高，要么是回报率非常低，没有一点可信度和参考价值。

　　Ｊ051商报记者 暴帆／摄

　　北京地产商存了15年的地

　　商报讯 （记者 赖大臣）

　　北京市不存在“地荒”的问题，地产商手里的土地可以开发15年。在8月30日举行的中国地交会上，中国土地学会理事长邹玉川说。

　　在2005年中国地交会上，一些地产商抛出：北京房价猛涨是因为房地产用地供应不足，我们正在闹“地荒”。邹玉川说：这些全是地产商在诉苦，是房地产商炒作房价的一种方法，北京市根本不存在地荒现象。根据土地学会的一份调查报告显示，全国有400万亩的闲置土地，其中掌握在开发商手里的就有40万亩。就北京市而言，现在一块新地也不批给地产商，他们手里的土地还可以开发15年。

　　记者从北京国土资源管理局2004年土地交易的统计资料上看到，北京去年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，同期增长了92％；成交土地总面积437．71公顷，比上年同期增长了213％，北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。去年一年开发商就从北京市国土局拿走了437．71公顷的土地，而根据中国土地学会的调查报告，在这437．71公顷土地中，只有62％的土地进行了二级开发，那么就是说，去年一年开发商就囤积了166．3公顷的土地。

　　在北京市2005年度土地供应计划安排上记者看到，北京今年土地供应总量为6500公顷，其中，增量土地供应3900公顷，存量土地供应2600公顷。其中经济适用房200公顷，住宅商品房1750公顷，在商品房土地供应量上是很充裕的。北京市国土局储备中心的有关人士说，一方面大的开发商“持地待沽”，而另一方面中小开发商“没地可开”。

　　“8·31”大限后一些没有实力的中小地产商很难通过拍卖争到合适的开发地段，所以经常听到他们抱怨手里没“粮”了。

　　Ｊ051

　　最多3年老百姓定能买得起房

　　商报讯 （记者 贺文 实习记者 何壮）

　　因为预言“上海房价要降50％，北京要降30％”而被封口的易宪容，终于说话了。不过，在海南博鳌地产论坛上，面对有关房价的提问，易宪容仍然大打“太极推手”。只是讨巧地说：最多3年，老百姓就能买得起房子。

　　7月30日下午，海南博鳌，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容自封口后，首度在公开场合开口话地产。在题为“中国金融与房地产市场未来发展”的主题演讲中，易宪容对国内房地产的金融体系发难。他认为，目前我国房地产以银行为主导的融资模式，为政府通过行政方式调控房地产市场埋下了伏笔，而且目前房地产的融资渠道比较单一。易宪容认为，融资的多元化应该在房地产信托基金、债券市场、保险资金市场上多做文章。在会后被问及“对未来房价的走势，和各地目前显露出成交量低迷的看法”时，易宪容一改直言不讳的风格，委婉地说：“大家不用太担心……最多3年，老百姓就能买得起房子。”

　　Ｓ028



　　

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