北京的这个夏天显得格外闷热。潘石屹已悄悄地收拾好行囊，准备远赴法国度假。而此时的SOHO尚都售楼处，销售代表张小姐已经两个月没有成交一单了。5月份以前，她每周都能接待2—3批到访客户。而这几个月，她需要等上半个月才能接待一批客户。和以往相比，她更加努力地去跟进这些客户，可得到的答复却总是“再等等看。”
北京众多高档楼盘中，惨淡经营的并非只有SOHO尚都一家。在这个炎热的夏天，北京的高档楼盘却经受着寒流的侵袭。
长期观望？
荣尊堡国际俱乐部6、7月份的成交量下降了1/3，晶都国际的销售额由3、4月份的5000万萎缩到了2000万。
观望的并不仅仅只有购房者，开发商也是这场耐力战中的一方。无论坊间有多少“房价即将下跌”的传言，北京的房价仍然坚挺。
荣尊堡国际俱乐部6月份的均价由14500元/平方米上涨到15000元/平方米，7月，价格已逼近16000元/平方米。“一切按照原定销售计划进行，荣尊堡不可能降价。”荣尊堡销售总监陈世鸣表示。
那么，北京的高档楼盘是否出现打折、减免契税等变相降价的情况？
事实上，并没有类似情况产生。均价17000元/平方米的铂宫国际公寓仅对一次性付款的购房者给予9.5折的优惠，而这个折扣是商品房交易中的长期惯例。
只有一种情况，按照SOHO尚都的原定销售计划，6月1日价格上调2％－3％，但6月1日，价格并没有上调。直到7月1日，SOHO尚都才“小心翼翼”地加价2％。
“现在的价格和我们的预期有差距，这算不算降价呢？”潘石屹在电话中的口气略显无奈。
根据对北京下半年楼市购房情况的调查，50.77％的购房者选择了“长期观望，等待政府出台新政策平抑房价。”在准备购房者中，有67.25％的人将购房推迟到“明年，或者更迟一些”。
转战海外
面对日益加大的资金压力，一些原本希望观望一段时间的项目不得不在低市开盘。6月份，北京高档房的放盘量较5月份有大幅增加。
尽管现阶段高档房销售受阻，但海外投资者对中国市场的看好给开发商带来了一线希望。
投资型购房比例超过一半的凤凰城，6月以来成交量仅有十几套。上个月，华润置地协同高力国际先后在美国和英国举行了推介会，仅伦敦推介会首日，就获得了近20套公寓的订单。
无独有偶。荣尊堡将六栋楼中的两栋单独辟出，针对海外市场。
“这项举措与宏观调控没有必然联系。”尽管陈世鸣否认记者的质疑，但值得一提的是，其开发商新荣房地产公司开始与国外房地产代理机构积极接洽，时间也刚好是5月。
不同于国内投资客，海外投资者通常会长期持有物业，以保证一个长期、稳定的收益。他们的持有年限大都在5－10年左右。因此，宏观调控对海外投资者的热情不会有太大影响。另一方面，尽管中国市场的低迷现状，会使海外投资者有所顾忌，但这种顾忌远不及他们对人民币升值的信心来得笃定。
“目前，很多高档项目都有计划去海外销售，已成行的项目，实际销售额都不少于1亿元人民币。”北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰说。
9月转机？
临行之前，潘石屹作客SOHO小报网友聊天室，发表观点，认为北京的房地产市场将于9月走出观望期。
“冬天来了，春天还会远吗？”潘石屹认为，如果市场观望期持续，到9月份还没有好转，中国的房地产市场必会遭受很大打击，难以恢复。这与政府希望房地产市场平稳、健康地发展的初衷相悖离。一旦真的发生这种情况，政府也会出台相应政策救市。
但乐观者并不占多数，很多人认为北京楼市的回暖至少要到今年年底。
北京世联房地产顾问有限公司副总经理王正宇正是这种观点的坚持者。在他看来，房地产业有“金九银十”的说法，今年房地产交易将不再重复往年的辉煌。至少持续到今年年底甚至明年春天。“而这个时间，也仅针对于自用型高档房。至于那些投资型高档房，冬天也许会更长。”
“虽然北京高档住宅的投机比率远远小于上海市场。但上海是上一轮房地产牛市的领跑者，上海高档住宅市场将成为北京高档住宅市场的风向标，在上海高档住宅市场表现低迷的情况下，北京市场表现很难火爆。”北京虎杰投资公司首席分析员张寅是北京高档房市场的悲观论者。
不同于张寅，大部分业内人士坚信无论是9月份还是年底，北京高档房市场一定会回暖。
“宏观调控并非要打击市场，而是规范市场。调控后的房地产企业将根据自身特点，更加细分，更加专业。”黄复明说，“如同万科，一直走郊区白领住宅路线，作为一直走高档路线的紫光地产，并不会因为政策的改变而放弃高档房市场。”
至于北京高档房市场的明天，王正宇将其称之为“理性繁荣”：既不侵占其他行业资源，又保证上下游行业的生存和发展。
按照王正宇的说法，“理性繁荣”相对的是“过度繁荣”，当社会中房地产行业一枝独秀时，即表现为过度繁荣。此时，投资者更愿意投资房地产，而忽略了其他行业。社会资源大量被侵占，导致购买力无法支撑的恶性循环，最终导致整个房地产市场崩盘。上个世纪七八十年代的香港房地产是“理性繁荣”，上个世纪80年代的日本房地产是过度繁荣。
对于北京的高档房市场，宏观调控的政策也许是其“理性繁荣”时代到来的一个信号。
《市场报》 (2005年07月27日 第五版)
作者：王芳洁 荆宝洁
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