目前，海南共有1100万平方米的商品房要在未来消化。许多楼盘在回笼资金上出现问题，导致工程进度放缓。曾经让海南谈虎色变的“烂尾楼”是否会在10年后再度重来？历史会不会轮回？海南房地产在新一轮宏观调控中的命运让人担忧。
工作=“安家”
老周躺在一把破旧的竹椅上悠然地抽着烟。他的老伴正在“家”里捣鼓着中午的饭菜。如果不描述这个“家”，老周和他老伴此刻程序化的生活场景可能会随处可见，但就是这个“家”让程序相同的生活又显得有所差别。
老周与众不同的家安置在海口市海甸岛人民大道一幢即将竣工楼盘的一层大堂，由于大堂只有三面墙，老周用木板钉成另一面墙以挡风遮雨。看到这种景象，老周一家是烂尾楼里无业“盲流”的联想随即而生。但事实上老周和老伴都有工作，令人惊奇的是，他们的工作就是在这幢楼里“安家”。原来，老周是海口某工程队的建筑工人，这幢即将完工的楼为该工程队所施工建设，但因该楼开发商拖欠工程队300万至400万元工程款无力偿还，工程因此停工，至今已一年有余。老周的工作便是安家于此看守这个“半拉子”工程和未用的建筑材料。
据其开发商内部人士透露，该楼2003年开始施工，但资金迟迟不到位，自去年7月份以来，施工就处于“停缓建”状态，目前主体虽已完工，但水、电、电梯均未通。附近居民指着该楼说：又成“烂尾楼”了。
“烂尾楼”现象再露端倪
目前中国通行的“烂尾楼”定义为：“已办理用地、规划手续，项目开工建设后因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目，包括已经建成，但水、电、交通等配套设施不齐全的房地产项目。”依照这个标准，上文所述的楼盘属“烂尾楼”。
令人担心的是该楼盘情况在海南并不孤立，1999年以来，复工或者新建项目成为“停缓建”工程的情况已经越来越多地映入眼帘：
湘楚建设某施工队工作人员说，2003年3月份开工建设的中国城温泉大酒店，计划工期650天，去年5月份停工，竣工日期已到，目前仍没有复工迹象；
位于海口市海垦路的戎居一号公寓，2001年开工，预计2002年2月底竣工，4月封顶，但从2002年6月至今一直没有施工迹象；
一位知情人士透露，在三亚市区去往亚龙湾的路上，有一大批房地产开发项目正处于停工状态，贷款给部分项目的三亚某银行员工证实了这种情况，说那些楼已停工多时；……
此外，海南还有更多的楼盘目前虽未停工，但“缓建”迹象越发明显：
一位不愿意透露姓名的房地产老总说，据他观察，海口的许多楼盘在工程进度上已经趋缓。一位长期在三亚从事房地产营销的人士也反映了同样的问题：三亚部分楼盘的工程进度已放慢。
更直观的感受来自我们的眼睛。位于海秀路与龙昆路交界处的海口地标性建筑“申鑫国际广场”一个月前“城头变换大王旗”，将“海秀时空”的标语作为主打品牌替换原“申鑫国际广场”。该楼盘更换了代理商，其营销理念随之发生改变，但不变的是楼盘一直缓不济急的工程进度。该项目工地目前仍只有零散的建筑工人在敲敲打打。据一位知情者透露，该楼盘的投资方在资金上一直比较紧张。
工程进度缓慢，势必影响楼盘的交房时间，更进一步，它会成为“半拉子”的“导火索”，但遗憾的是，缓建现象在海南具有一定普遍性。从延期交房的“阳光假日”发展商海南竣成投资有限公司得知，“因工程进度慢而造成的延期交房在海南是很正常的！”据业内人士介绍，在岛外，尤其是江浙地区，若有楼盘出现延期交房，肯定会遭到业主的投诉。但在海南，由于此类现象在一定程度上的普遍存在，许多业主也见怪不怪，甚至放弃了索取违约金的打算。据海南省消费者协会介绍，以“阳光假日”为例，温州和上海的业主均递交过投诉信，但他们从未收到过本地业主的投诉。“阳光假日”的一位业主说，海南那么多延期交房，没听说过谁能靠投诉解决问题的。
“新烂尾楼”会否蔓延
细究这些“停缓建”项目，它们均为1999年以后开发建设或者复工建设的，这跟人们记忆中的“停缓建”项目有显著的区别。
在海南，业内普遍将1999年作为第二次房地产热潮的起跑线。在人们的意识中，“停缓建”、“烂尾楼”工程都属1999年以前的产物，官方概念也如此。海口市规划局一位工作人员介绍，目前在规划局登记的“停缓建”项目均为1998年以前的房地产开发项目，该局并未登记1999年以后的“停缓建”项目。为在时间上有所区分，姑且将1999年后新开发、或者复工后再次“烂尾”的项目称为“新烂尾楼”。
值得警惕的是，伴随着“新烂尾楼”和可能演变为“烂尾楼”的停缓建工程频频出现，曾经让海南谈虎色变的“烂尾楼”是否会在10年后再度重来？
目前业界已经对此有些顾虑。在海口市海甸岛开发某楼盘的一位房地产公司总经理认为，依照现在的开发规模，今年年底肯定有新的“烂尾楼”出现。他说：“我沿着和平桥一路向北走，仅和平北路两旁的在建工程就有70万平方米的体量。想想海口一年只能消化100多万平方米的商品房，再加上其他地区的在建项目投放市场，市场肯定吃不消。今年年底，新的‘烂尾楼就要出现了！”
他的观点得到一些数据证实。从可靠渠道了解到，今年前三月海南在建商品房体量高达498万平方米。并且曾经让海南骄傲的商品房销售量大于竣工量的情况正发生变化，一季度，海南商品房销售量为31．52万平方米，但竣工量已超过38万平方米。自1999年以来，竣工量大于销售量的情况还是首次出现。
这种势头可能会愈演愈烈。据资料统计，目前海南存有100万平方米以上的空置商品房、近500万平方米的“停缓建”工程，如果再加上近500万平方米的在建工程面积，共计1100万平方米的商品房要在未来消化。面对巨大的销售压力，销售市场的表现并没有提供足够支持，而是大有“落井下石”的意味。据海南省统计局资料显示，今年5月、6月连续两个月海南商品房销售逐步放慢，销售量增长幅度下滑。
无怪乎主管城建工作的海口市副市长王璐在海南一次邀请房地产开发商参加的会议上明确表示“要严格控制开发量”。
但是多数开发商总愿意“看多”，新的报建和开发仍在继续中，在他们的思维里，“新烂尾楼”绝不会兴起！海口金贸区某楼盘销售部经理认为：“跟10年前不同，一是海南目前投机者比例不高，房价偏低，不能说没泡沫，但泡沫程度绝对不高，因此不会重演10年前因房地产泡沫而形成‘烂尾楼的情形；二是现在的宏观政策已经把产生新‘烂尾的可能降低到很小的限度，比如说开发商必须在楼盘封顶后才能领取预售许可证，这就避免了10年前开发商不为盖楼只为将楼盘转手后获取差价的情况。”
银行对海南房地产金融支持的紧缩也是把双刃剑，尽管现行贷款规定使银行风险减小，但风险却转嫁到了开发商头上，若开发商资金不到位，“烂尾楼”可能再度形成。根据政策规定，开发商在开发项目前必须筹备项目预算资金额的30％，许多发展商都采取边销售边回笼资金边建房的做法，但目前市场情况不容乐观，许多楼盘在回笼资金上出现问题，导致工程进度放缓。若市场进一步恶化，规模性形成“新烂尾楼”是有可能的。
为了筹措资金，开发商只能利用其它方法。某银行人士介绍，10年前海南房地产的泡沫，银行界至今心有余悸。各银行对房地产开发性贷款普遍持有谨慎态度，从这个角度分析，即便出现“新烂尾楼”银行也不会遭遇太多风险。但事情绝非如此简单，许多开发商通过更隐蔽的手段获取银行贷款。其中惯用的手法之一为假按揭。较有代表性的案例是，光辉电影大厦和鑫马光辉城的开发商利用假按揭携款潜逃，为其贷款的海口某银行正为此事发愁。露出水面的假按揭可能只是冰山一角。
拟建立保证金制度
不应该被同一块石头绊倒两次。海口市规划局一位不愿透露姓名的人士介绍，政府部门其实已经对新的“停缓建”现象有所觉察。不久前规划局制定了如何防范此类状况的方案。他透露，方案内容大致为政府对房地产行业建立保证金制度。例如某楼盘要开发时，要在政府指定帐户存入一定数量的保证金，待项目完工后再予以退还，或者依照工程进度逐批退还。若某工程再次形成新的“烂尾楼”，规划局有权收回进行代为处置。
他说目前该方案还在政府相关部门审批中，尚未实施。
无独有偶，银行的政策跟政府的方案颇有些异曲同工。光大银行海口分行个贷处负责人介绍，去年银监局就下文表示对房地产投资贷款要谨慎。现在海南的商业银行已很少对房地产开发投资进行贷款，即便有个别贷款，项目审批也非常严格。开发商在使用中也不能随心所欲，银行要考察开发进度，分批发放，保证贷款用于指定项目的开发上而不做他用。（来源：经济参考报）
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