维修基金缺口巨大，榕房管部门将曝光恶意欠账企业
Ｎ本报记者 林银来/李进
核心提示：
维修基金是房屋的“养老金”，福州一些早先开发的小区开始出现设施老化问题，要解决这些问题就得靠维修基金。然而，由于当初缴纳得不到位，不少小区设施坏了无法修，如今这些问题成了不少小区业主的心头之痛。那么，福州物业维修基金的现状如何，为何会出现这些问题，今后该怎么办？昨日记者进行了深入调查。
【个案】
艰难的追款
住了多年的房子，电线开始老化、下水管道遭腐蚀……哪里都需要花钱，但专项物业维修基金却还没到位。目前，类似问题困扰着福州众多物业小区的业主们。福州榕信苑一区如今就碰到这样的问题。
位于福州王庄街道的榕信苑一区200多户业主，自2003年成立业主委员会以来，就向开发商追讨其欠缴的80来万元的维修基金，但两年多过去了，还是没有结果。日前，业主致电本报反映此事。
昨日，该小区业主委员会主任杨先生告诉记者，1998年时，该小区的业主们相继入住，第二年全部办理了产权证。按规定，开发商应按其建设总投资额的2%拨付专项维修基金，但维修基金一直没有到位。于是开始了漫长的追讨历程。
去年年底时，福州市房管局专项维修基金办公室向这家开发商发出了通知，要求开发商到房管部门核对欠缴金额，但开发商却不予理睬。今年，他们又找了房管部门多次，但房管部门也显得很没办法。
杨先生说，他们也考虑过诉讼，但算了笔账后又放弃了，由于标的额较大，诉讼费、律师费要花近10万元。
【现状】
维修基金纠纷频起
记者在采访中了解到，目前融侨三区、湖滨永同昌公寓、福州金山碧水等多家小区的业主与开发商、物业公司都发生了纠纷，原因之一就是小区设施出现故障而维修金不到位。而蓝山四季则因为合同约定问题，业主与开发商打起了官司，目前已经进入了司法程序。
记者昨从福州市房管局了解到，2003年9月1日国务院《物业管理条例》明确规定了物业专项维修基金的缴交对象和缴交比例，2004年10月14日，福州市房管局发出公告规定：专项维修资金属业主所有，其中《商品房预售许可证》1997年1月1日后至2003年8月31日前办理的，开发建设单位交；2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅物业，专项维修资金业主交。
为了进一步明确维修基金的缴纳方式，减少纠纷，今年2月6日，福州市房管局又出台了物业专项维修资金配套政策，要求维修资金缴交必须在《商品房买卖合同》中明确约定。然而，维修基金这一全国性的问题在福州并没有因为房管局这些政策的出台而得到解决，反而投诉越来越多。
【原因】
三大因素
引发纠纷上升
对于目前出现的维修基金纠纷上升问题，福州市房管局物业处有关人士指出，主要是三方面原因造成的。
首先是过去的法律法规这方面的规定不明确，在国务院《物业管理条例》出台之前，由于一直以来，福州在维修基金方面的规定与1998年建设部213号文件存在较大的不同，此前福州的规定是由建设单位按总投资的2％上缴维修基金，而建设部与财政部的规定是由业主按房款的2％上缴。现在这方面是明确了，但任何新政策的出台都会有一些遗留问题要解决，现在投诉对象绝大部分都是政策明确之前的事。
其次是当时没有有效的收缴手段。由于当时房地产业刚起步，人们普遍没有这方面的意识，时间过了这么久，老账都欠在那里，现在去算老账很难。
此外，政策的配套滞后也是原因之一，2003年9月1日国务院《物业管理条例》出台，到2004年10月，福州市的配套规定才出台，以理顺这一关系。
【尴尬】
巨额“缺口”
与催缴的“无奈”
到底福州维修金目前缴纳了多少，缺口有多大？福州市房管局物业处这位人士表示，目前福州市物业专项维修基金账户已到位维修基金6000万元，“这只不过是福州应交维修基金的10%左右。”他说。
据介绍，福州市房管局正针对两种情况进行催缴：一是业主的维修基金由开发商代收了，而至今还没有交到房管局指定的账户（包括一些物业公司代收的），目前房管局已向他们发了催缴通知，要求限期交到指定账户；另一种情况是新政策出台之后，专项维修基金缴纳与办理产权证挂起钩，客户只有交完维修基金才能办理产权收件。
“现在没有办产权的，我们还可以通过办产权这一关，交完维修基金才能办产权，而对于过去欠账的情况，我们只有发‘催缴令’，因为我们没有其他的渠道，我们没有执法权。”房管局的这位人士无奈地说。
【对策】
制订物业管理条例
尽管对目前福州维修基金归集比例偏小感到无奈，但福州市房管局的这位人士表示，下一步他们将加大催缴力度，一方面，对新情况继续把维修基金与办理产权挂钩，依托办理产权收取维修基金；另一方面，将通过新闻媒体，集中曝光一批恶意欠账的开发单位和物业公司。
省建设厅有关负责人也表示，专项维修资金管理不规范，维修资金归集不到位，是我省物业管理目前存在的突出问题之一。他透露，目前我省《物业管理条例》正在制订中，并将于今年底正式出台，届时有关业主委员会的法律地位、水电费的代收、物业维修基金的缴纳、使用、管理和续筹等都将有明确的规定。
|
