案例：李先生是一家外资企业的主管，婚后一直和父母同住。1996年，单位分给他一套杨浦区的公房。李先生支付了3.4万元，买下了此房的产权，目前用于出租。
2001年，酒店式公寓是投资的热点。李先生购买了浦东的万源晶典，该物业为5星级酒店式公寓，开发商包租5年。
2004年4月份，李先生又买下闸北区的嘉利明珠城，本楼盘处于内中环，地理位置佳，周边配套设施齐全，已于2005年4月份交房。目前李先生正在装修，准备用于自住。
2004年10月份，李太太父母的一套老房子拆迁，分到名人花苑的一套房子，给了李先生夫妻俩。李先生支付了10万元买下了产权，春节过后已出售。
近期房产政策频频出台，原本打算继续投资的李先生感到有些犹豫。他想知道对自住以外的物业该如何处理，怎样获得更大的收益？购买万源晶典获得了较好的回报后，李先生对酒店式公寓产生了兴趣，还想知道对此类物业的投资应注意哪些方面？
点评：李先生目前拥有的杨浦区公房物业价值已经得到了大幅增值。由于其房龄较长，在房型设计、小区环境、物业管理等方面都相对落后，物业继续增值的空间不大。同时，由于该类物业的租金水平不高，投资回报率相对较低，建议将该物业出售。
万源晶典位于浦东陆家嘴附近，地段较好，规格和档次较高，区域内租赁市场较为稳定。作为酒店式公寓，租金回报相对高于普通住宅，值得长期拥有。而且由于李先生购买时间不到两年，现出售需要缴纳较高的营业税，建议继续持有。
目前，我们建议李先生将嘉利明珠城物业用于自住，出售杨浦区公房，继续持有万源晶典，获取稳定的租金回报。李先生出售名人花苑和杨浦区公房后，可考虑继续投资酒店式公寓。
酒店式公寓不同于普通公寓房，是提供酒店式管理服务的公寓。之所以有较高的租价，与其在地段、物业、服务以及配套等方面的优势紧密相关。投资者购买时必须以长期投资、稳定回报为原则。
首先，投资者应充分考虑物业所处区域市场的成熟度和发展前景。一般选择配套成熟、具有稳定客源或有良好规划的区域，如CBD商务区及其辐射区域等。
其次，要看物业的品质，建筑设计、内部装修等是否符合目标客户需求。此外，物业管理公司也是非常重要的，服务质量是评定酒店式物业好坏最基本的条件。好的物业公司不仅起到管理和服务作用，还可以进一步提升物业的品质和品牌，稳固和拓展市场，有利于提高收益回报。作者：郑翎昀 上房销售
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