下半年，全国楼市将会如何运行，正成为人们关注的新话题。
住房短缺仍将持续
近日,中国指数研究院研究发展部副总监赵丽一在接受经济参考报记者采访时表示，从趋势来说：随着宏观调控成效不断显现，下半年房价涨幅将回落，基本还是稳步小幅上升态势，房价波动不会很大。
赵丽一说，今年上半年（不完全统计），我国的GDP、居民存款、可支配收入都在以10%左右的速度上升，北京、上海等10城市在多项经济指标上还远超国家平均水平，城市居民的生产力和购买力的增强无疑形成了购房自住需求的坚实后盾。2季度以来出现的外商实际投资额减少的现象，一定程度上表明对中国经济发展预期的降低，可能会导致住房投资需求的减少。
从产品来说：中高端市场竞争激烈，满足大众需求的低端市场相对不足，住宅物业的产品质量将进一步提高，楼盘的附加值也会相应扩大。随着政府土地政策的收紧，发展商获得土地的难度加大，如何利用相对有限的土地资源获取更大的收益，是发展商所要迫切解决的问题。走住宅高端路线，加大户型或提高豪宅比例借以提高利润率是众多发展商共同选择的方法。中小型楼盘趋向于精品化；大型楼盘则多走前期以高级洋房为主，后期以豪宅为主的开发路线。
从开发商来说：房地产行业的集中度会提高，门槛进一步提高，强者恒强，弱者愈弱。在更加规范的房地产市场，一些不能适应新环境的中小型发展商相继退出。发展商的力量对比明显，品牌发展商的实力进一步增强。
而从购房者的角度来说：由于短期内市场难以出现大的价格波动，持币观望的态势短期内不会改变。消费者的这种持币观望的态度，将会迫使发展商增加服务内容和楼盘附加值。
从政策方面来说：打击投机需求成果显著，但在增加供给方面现有政策显得力不从心。商品房价格深受国家政策的影响，下半年国家房政的具体取向及力度，都将对房价产生重要作用。禁止期房转让、两年内交易要征收营业税、增加中低档住房供给、提高住房贷款条件及利率，对打击投机已经起到很大作用。这些政策已经在很大程度上抑制住房的投机需求，2005年下半年调控将使投机较多的长三角地区房价涨速得到抑制，并在市场预期发生变化后，房价出现下降。但目前出台的政策均没有增加房地产开发资金供给的政策。
赵丽一向记者表示，在过去两年内，房地产开发对资金的需求大幅上升，但资金供给却受巨大限制，导致资金短缺。由于土地价格上涨、地价支付由首付10%至30%提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，导致住房开发对资金需求量大幅增加，增加幅度估计在5至10倍，同时资金供给却在下降，银行贷款是房地产开发的主要资金来源，包括对开发商的贷款及对消费者住房贷款，两部分加起来占房地产行业资金来源比例约70%。受2003年央行121号文件及2004年宏观调控影响，银行贷款在快速下降，以40%以上的增长速度降至2004年的1%。而已出台政策并没有解决住房建设资金来源问题，不可能解决住房供给的短缺问题，因此，并不能从根本上抑制住房价格的上涨。从这一点看，要真正稳定住房价格，必须出台增加房地产资金来源，由于银行要规避风险，必须拓展银行以外的融资渠道。信托产业基金、资产证券化等都是很好的渠道，但由于目前这些渠道尚未打通或者融资能力非常有限，在短期内，住房供给短缺仍将持续。
现有政策难以从根本上击退游资热情
个人住房贷款增幅减缓表明过热的购房需求已经得到初步遏制。据人民银行统计，4月份居民户贷款（主要是消费信贷）增加439亿元，同比少增340亿元；5月份居民户部门贷款增加249亿元，同比少增加214亿元，个人住房贷款是居民贷款的主要组成部分，因而居民贷款的大幅度减少说明紧缩性的个人住房信贷政策已经开始影响到居民的购房贷款。
国家信息中心经济预测部经济师董月鲜近日在接受本报记者专访时表示，短期来看，政府的调控政策已经初步实现了打击投机购房、稳定房价的目的。当然，这些调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化，房价涨幅总体上还处于高位。董月鲜分析后表示，现有政策在击退国际游资对房地产投机方面的作用是有限的。
董月鲜认为，击退游资对房地产市场的冲击有赖于汇率制度的改革。在人民币升值预期下，国际游资大量涌入中国，在股市低迷、其他投资工具尚未对外资完全开放的情况下，房地产成为外资赌人民币升值的最重要的投机载体。根据国家统计局的资料，2004年FDI进入中国房地产业的资金规模大致为：合同利用金额为134.9亿美元，实际使用金额为59.5亿美元。如果我们把非海外机构投资者投资中国房地产市场的资金规模算进去，外资流入中国房地产业的资金可能要翻好几倍。游资进入中国后，如果人民币坚持不升值，随着内部通胀，房价会和物价一起涨。如果人民币升值，游资更能满载而归。因此，人民币无论是否升值，游资进入房地产市场都能两相得益。
董月鲜表示，此次新政策主要是针对住房市场进行的调控，商业地产的价格上涨未得到足够重视。新政策可以通过营业税的调整来屏蔽部分游资对高档住宅的投资，但是对于游资的主要投向——商业地产尤其是甲级写字楼的调控却显得力不从心。从游资比较集中的上海来看，今年初，国际游资对上海商业地产的投资达到了一个高潮：花旗银行投资8亿元买下陆家嘴写字楼物业，澳大利亚麦格里集团旗下MGPA花8亿元收购新茂大厦，荷兰国际房地产、摩根斯坦利等也先后投资上海房地产市场。今年前3个月，外资机构在沪房地产收购资金已经超过去年全年。游资对商业地产的炒作成为房价上涨的一部分。中央政府调控房价的政策在一定程度上有利于稳定游资，使其从短线投资变为长期持有，可以避免外资快进快出造成的房地产金融风险传导到我国金融改革和汇率改革，从而减轻汇率改革的压力。但是现有的房地产调控政策却无法从根本上击退游资投机房地产的热情，只有依靠汇率制度的改革彻底消除人民币升值预期，才能缓解国际资本对我国房地产的冲击。
房地产市场调控还需六项配套措施
房价作为房地产市场运行的重要指标，不仅受供求和成本的制约，还取决于行业制度、相关法律以及政策导向等各种因素的综合作用，国家信息中心经济预测部经济师董月鲜认为，长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。
一是对自住型购房需求和投资投机性需求应区别对待，有保有压。房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时要落实好经济适用房和廉租房的有关政策，真正造福于中低收入家庭。要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。
二是加速发展住房抵押贷款证券化。自从1998年我国实行个人住房消费贷款试点以来，7年的时间，个人消费贷款在我国取得了快速发展，今后十年，我国将逐渐走向个人消费信贷的还款高峰，在社会快速转型的时期，个人的还款能力将存在很大的不确定性，我国银行体系的安全和社会的稳定因而面临严峻的考验，必须尽快地让银行系统配备一套强大的防范风险的机制。发展住房抵押贷款证券化，可以使商业银行的风险通过资本市场分散到广大的投资者，提高银行资金的流动性，这将是我国住房金融今后发展的一个方向。
三是尽快建立土地收益基金制度。借鉴香港的经验，考虑采取土地出让金的基金制，将政府的土地出让收益按一定比例归集为土地基金，增强土地收益分配在时间上的延续性，减少不同时期政府的短期行为对土地收益分配和土地利用的不利影响。土地基金可以用于住房保障制度的建设，从而建立稳定的住房保障资金渠道。
四是择机开征物业税。对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。
五是促使地方政府在房价调控中有所作为。加快政府职能转变，尽快实现由主导建设型政府向公共服务型政府的转变，由房产市场的受益者转为监管者。
六是借鉴新加坡经验，加速发展小户型低房价住房。新加坡在上世纪五六十年代，由于当时经济水平低，主要建设每套几十平米（从40多平米到70平米为主）的小户型住房。进入八九十年代后随着经济的发展，房屋户型和房价有所提高，1998年曾建设过少量每套145平米的房屋。随后新加坡政府考虑到人多地少的国情，以及保证大多数居民能够买得起房屋，不宜过多扩大户型等原因，因而以后年度又降了下来。2004年在人均国内生产总值达到2.5万美元的经济水平下，新加坡仍然坚持供应较小户型住宅。我国2004年人均GDP只有1100美元，居民购买力不足，人多地少的矛盾更加突出，因而更应该提倡小户型低房价政策，只有这样，才能更好地解决中低收入阶层的住房问题。
作者：:洛涛 李佳鹏
（来源：经济参考报）
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