垄断是霸王物业盛行的根源。健全法规、加强监管是业主有效维权的关键所在。
近年来，由于收费不透明、超标乱收费、服务与收费不符等而引起的物业纠纷层出不穷。业主维权艰难，物业随意侵犯业主权益的霸王物业事件也屡见不鲜。北京市消费者协会针对百个社区5000名业主的调查结果显示，竟有高达73％的业主对社区物业公司的服务质量不满意。为此，本报记者进行了一次深入调查。
名目繁多变相收费
“虽然去年国家发改委和建设部制订发布施行了《物业服务收费明码标价规定》，但物业乱收费的问题却没有得到根本解决。以前是明目张胆地巧立名目收取各种不合理的费用，现在是想方设法变相收取。其原因就在于信息不透明的问题至今没有得到解决。”一位业内人士这样告诉记者。
记者在北京市一些小区内采访时，没有看到张贴收费清单的公示栏。向保安人员咨询，对方也是支支吾吾说不清楚。即使有收费清单，一些小区的业主也心存疑虑：“我们的绿化仅仅是维护一下，怎么能收那么多钱？”“听说负责路面维修的是他们（物业）自己的人，谁知道有没有回扣呀。”
记者调查发现，业主大多对小区物业收费不满意。自立项目乱收费，超过规定标准收费，只收费不服务或者少服务，重复收费，赚取收费差价，是业主诟病最多的问题。
在通州新华联小区，李先生向记者大倒苦水。按照物业公司的要求，每家每户在装修前都应交纳3000元的押金。装修完后，经物业检查业主装修没违反有关规定，即退还业主。意外的是，李先生5月底装修完房子，没能从物业那里拿回押金，只讨回一张“欠条”，让他一个月后再来退钱。李先生不解：“我的押金，凭什么拖着不给？荒唐！此次新入住的业主将近2000户，装修押金达600万，如果这样拖下去的话，一个月的利息也是相当可观的。”
按照国家有关规定，物业管理企业必须在其服务区内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。但记者调查发现，目前许多小区的物业收费状况还处于无人监督、管理、审批的状态，给物业公司乱收费以可乘之机。
业主维权任重道远
在海淀清河永泰园小区，中国企业发展研究中心、清河永泰园小区业委会主任吕世杰向记者讲述了小区业主维权的坎坷经历。该小区是2002年初入住的，目前共有住户1000户左右。按照《物业管理条例》规定，开发商应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但小区前期物业是开发商自己配备的无资质的物业公司，一直到2004年3月份，物业公司才办下营业执照。
2004年5月小区业主委员会正式成立后，我们主动找开发商就小区内业主的公建部分、会所、幼儿园、地下车库、小区的卫生、治安等问题进行商讨，并反复要求物业公司签订服务协议。但是开发商和物业公司根本就不和业主接触，而业委会要求物业每月或者是每年公布一次财务状况，也遭拒绝。在业委会一年多的维权期间，小区内还多次出现车辆被盗、被划、被扎的现象，我本人也曾受到辱骂、威胁甚至恐吓。
业委会无奈之下，通过小区2/3以上业主表决，选择了以招标的形式公开选聘新的物业。老物业名义上是被“废掉”了，但至今没有进行财务交接。到现在我们也不知道哪些交钱了，哪些没交钱。
记者在采访中还了解到：小区虽然换了新的物业公司，但由于老物业的故意刁难，给小区业主的生活环境埋下很多隐患。“地下一层和顶层是小区业主共建部分，近4000平方米，被他们建旅馆搞出租，建厨房当食堂，整个楼就像个大烟囱。”
“小区内的200多个消防栓已经丢失，老物业在交接时还把小区内的600多个灭火器给拉走了。一旦发生火灾，后果不堪设想。”
“开发商未经业主同意就将小区幼儿园出租，不经过国家审批、没有取得营业执照及相关的资格证明，就开始招生。去年北京电视台曝光，市教委也发函对它点名批评，但奇怪的是，这个‘黑幼儿园’至今还在营业！”
“小区内地面上的停车位已经严重饱和，而地下停车场却因车位太贵一直空着，只有极少数车位卖了出去。买一辆车不过几万元钱，但买一个车库至少5万，不仅只卖不租，而且只有20年的使用权。买房的时候开发商承诺可以租也可以买，但到今年年初说法就变了。”永泰园新地标小区业主们一气列数了多种不幸遭遇。
业内人士分析认为，这些霸道的物业公司与开发商之间，说白了就是儿子与老子的关系。由于开发商选聘前期物业管理公司的基本原则就是“肥水不流外人田”，所以即使没有相关的实际管理和服务经验的物业，也能走马上任。至于业主是否认可，是否满意，只能碰运气了。
物业市场亟待规范
“在物业管理高利润的驱使下，不仅房地产开发商天然地投入到物业公司，而且其他投资商也加紧了在物业服务行业的跑马圈地。一时间，物业公司如雨后春笋般生长出来，但具有相当管理水平和服务经验的品牌物业公司却寥寥无几，而行业内的不规范经营和霸王行径着实让业主们伤透了脑筋！”一位业内人士向记者坦言。
北京大学法学院王心安律师在接受本报记者专访时表示，小区居民分属不同的行业、单位，具有不同的文化程度和社会阅历，仅通过业主委员会一个组织来集体维权，难度很大。事实上，物业管理中存在的很多问题，业主们的关心程度是不一样的，与物业公司相比，业主往往处于弱势地位，维权时难以形成组织合力。
而要使业主维权尽快从政府缺位和法律缺位的困境中走出来，就应该引入政府公权力，强化政府对物业单位的监管，比如严格物业公司的资质，提高进入物业服务市场的条件，以及定期根据其服务水平进行评级，建立物业市场的退出机制。另一方面，进一步完善物业管理方面的立法。在诉讼之外，应建立更多、更方便解决物业纠纷的途径。
专家分析认为，目前霸王物业之所以“任凭风吹雨打，我自岿然不动”，原因就在于排斥了相当一部分希望参与竞争的企业，形成寡头独大的局面，掌控了庞大的资源和话语权。在这种“只此一家、别无分店”的垄断经营下，消费者只能委曲求全，被迫接受其近乎苛刻的条件。而目前制约行业垄断、消除企业霸气主要有3种力量：政府的权力制衡、法律的诉讼制衡以及市场的交易制衡。市场的交易制衡，在垄断条件下不可能实现。而法律的诉讼制衡，只能由个案来推进，且以高成本为代价。可见，在现阶段，政府的权力制衡，依然起着重要的作用。事实上，只要去除了霸王物业的生存土壤，其霸气也将自然消减。
《市场报》 (2005年07月11日 第二版)
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