法律手段和资产重组并用
近几年，针对在城市建设中出现的大量“烂尾楼”问题，重庆市通过鼓励项目业主自行处置或实施资产重组等方式，盘活了许多久建不完的工程，大大改善了城市形象和投资环境。截至目前，重庆市已有82个“烂尾楼”工程得到有效处置，处置率近90％。
“烂尾楼”：城市之痛
“烂尾楼”是指“四久”（久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完）工程中久建不完的工程，多是上世纪90年代房地产开发热潮中的产物，主要由于一些开发项目市场定位失误、开发商缺乏资金、涉及经济纠纷或经济案件等原因，造成开发的楼盘半途而废。据统计，重庆市久建不完工程共有93个，总建筑规模约486万平方米，总投资规模约84亿元，涉及拆迁户7000户以上。这些“烂尾楼”涉及大量的拆迁安置、大额的银行贷款，且地点多位于主干道上，严重地影响重庆的城市形象、贷款信用、资源利用和社会稳定。
为此，重庆市将处置“烂尾楼”工程列入市政府“民心工程”，一些参与“烂尾楼”处置的负责人不无感慨地说，“烂尾楼”项目涉及各种纠纷、关系复杂，不是一级政府、一个部门就能够完成的，可谓“牵一发而动全身”。
“重组”让“烂尾楼”重获新生
记者在调查中了解到，在处置初期，重庆市鼓励项目业主自行处置“烂尾楼”，督促项目业主在规定时限内提出可行的处置工作方案，报主管部门审定后，在政府的监督下组织实施。与此同时，允许项目业主在先行完成拆迁安置任务的情况下，进行联建或转让。对于项目业主自身无力处置的，由项目业主提出申请，经主管部门审核后，政府可以帮助进行处置。由于久建不完工程债务关系复杂，重庆市多是采取了重组方式，即进行分门别类的债权债务重组、法人重组和资产重组。
江北区曾是“烂尾楼”的重灾区，全区共有此类项目16个，建设规模总量达100万平方米。位于观音桥商业中心区的正源大厦便是其中一个烂尾项目，建筑面积47791平方米，1997年开发建设，在完成地下工程和主体工程28层后，项目业主拖欠施工单位、银行及投资公司等1．17亿元。由于项目业主无力偿还欠款，也无法引入新的资金，工程被迫停工。江北区政府引入香港世纪金源集团，注入资金8．7亿元，对工程进行重新装修和定位，同时对周边环境进行了大规模改造。如今，这个困扰政府多年的烂尾工程已打造成集住宿、购物、休闲、娱乐于一体的五星级大酒店，成为江北商圈的标志性工程。
为了更好更快地处置“烂尾楼”，重庆市有关部门将主城区久建不完工程的原业主纳入“不受欢迎名单”（包括相关联的母公司和子公司），上网公布，并通知到各区、县（自治县、市）。此类企业凡申请开发新项目的，不予立项、不予规划许可、国土部门一律不予批给土地。同时，在处置过程中，处置部门按照“一事一议”和“一项一策”的原则，对接盘“烂尾楼”的新业主，在其项目的后续建设中予以政策支持。
单体与整体“打包”处置相结合
“烂尾楼”一般涉案纠纷众多，法律关系复杂，而且绝大部分已进入诉讼或执行程序。据统计，重庆33个久建不完工程共涉及诉讼案件1435件，非诉纠纷970件，背后有着错综复杂的法律关系，交织着拆迁、联建、购房、租赁、建筑施工、抵押、私人借贷等纠纷，包含着拆迁安置和拖欠土地出让金、质保金、定金、工程款和借贷款等种种矛盾。一些“烂尾楼”被建筑商、拆迁户、购房户、民工等债权人强占，有的甚至被当事人瓜分后出租或重新出售。
重庆市高级人民法院副院长张韬介绍说，为了使“烂尾楼”实现保值或超值处置，重庆市法院系统采取整体处置与单体处置相结合的原则，对具有较高潜质和吸引力的“烂尾楼”，采取单体处置办法，力争超值处置。对没有吸引力的项目或采取整体处置与单体处置相结合的办法，或采取优惠政策等办法实现保值或超值处置。
最初，重庆市法院系统对“烂尾楼”项目多是采取单体处置。位于江北区江田君悦国际广场是经司法处置的最大一宗“烂尾楼”。这个占地面积10946平方米，总建设规模13．4万平方米的半拉子工程，由于资金链条断裂，于1999年年初停工，成为繁华商业区的“疮疤”。为此，重庆市高级人民法院成立了专案组，多次召集建筑施工单位和金融投资单位债权人会议，促使其同意向法院提出司法处置的申请。随后，评估单位评估价为2．34亿元，经司法变卖，被深圳贸业集团接盘。
重庆市法院系统除了单体处置“烂尾楼”外，还探索实施整体“打包”方式，这在过去没有先例。位于江北区、南岸区、渝中区的华音大厦、千禧年大厦、自然大第、豪门公寓等6个烂尾项目，由于停工时间较长，法律关系十分复杂，涉及众多拆迁户、购房户、租赁户等诸多债权人的利益。重庆市政府、有关部门以及法院等多方研究磋商后，决定实施整体司法处置，评估价为3．3亿元。2004年5月，法院对6个烂尾项目进行公开拍卖，但最后流标。此后，法院为最大限度保障债权人的利益，再次制定处置方案，将6个烂尾项目以司法拍卖流标价整体变卖给香港中金丰德公司。目前中金中德公司已支付除华音大厦外5个项目的购房款及支付补偿借款1．69亿元。近期，重庆市有关部门正积极配合法院着手开展债务清偿及项目恢复建设的各项工作。
做到公平、公开、公正“阳光处置”
以整体打包处置的6个烂尾项目为例，以往处置一些房地产项目，项目流拍后一般都要降价处理，债权人的利益将受到不同程度的损失。而这个6个烂尾项目在流拍后，并没有采取降价处理的方式，而是以拍卖价变卖，使得债权人的合法权益得到了有效保护。在处置其中的华音大厦过程中，法院基于“买卖不破租赁”的原则，有效地保护了300多户承租人的合法权益。此外，通过司法处置“烂尾楼”还解决了大量下岗失业问题，仅江北茂业百货就提供了2000多个就业岗位，还特别预留600个岗位，优先提供给退伍军人、下岗职工和经济困难的应骋人员。
重庆市高级人民法院提供的数据显示，截至2005年3月底，重庆市通过对24个“烂尾楼”项目的司法处置，共实现债权16．5亿元，涉及房产面积87．7万平方米，解决涉讼及非讼案件1898件，招商引资达10多亿元。通过司法处置“烂尾楼”工程，引进巨额投资，激活在建市政项目20多个。已经沦为鸡舍猪场的丽景花园，现已成为拥有近2万平方米绿化环境的高尚景观生态住宅小区。困扰政府和各方当事人的最大的江田君悦“烂尾楼”，现已由深圳茂业商厦集团公司打造成总投资5亿元的现代化商城。一位华侨在收回1400万元债权后，增强了对重庆市的投资信心，从海外寄回铭牌，赞扬执行法官“执法公允、效绩彰显”。
“烂尾楼”变成了“香饽饽”
随着一个个烂尾项目的盘活，长期缠附在“烂尾楼”身上各种债务、纠纷等关系得以理清或处置，许多“烂尾楼”项目经重新包装和定位，开始焕发出勃勃商机，吸引着众多的投资者进入，昔日无人问津的半拉子工程变成了资金追逐的“香饽饽”。
位于渝中区解放碑五四路的原恒利大厦是一座有9个年头的烂尾项目，重庆上宏房地产开发公司以1．3亿元接盘后，不到一年的时间，成了颇受青睐的纯小户型酒店式公寓，每平方米售价高达7000多元，购买者趋之若鹜。该公司董事长徐志强说，就恒利大厦的地理位置来说，它潜在的价值至少2亿元以上。公司接盘后，政府及有关部门还给予许多优惠政策，不仅将原恒利大厦拆迁户和购房户妥善安置，项目手续办得十分顺利，比新开一个项目节省2年多时间。同样是烂尾工程的海联大厦，在重庆市城市建设投资公司于2002年5月从原业手中以2500余万元的价格接盘后，经过重新包装和市场定位，后以3000多万元的价格转卖给一家房地产开发公司，获利500多万元。
“烂尾楼”被盘活后，身价大增的例子还有很多。重庆市建委副主任但小龙说，重庆存在的久建不完工程多数是由于资金链条的断裂、市场定位失误，以及各种矛盾纠纷等原因形成的。然而，这些楼盘大多占据着较好的地理位置，随着经济社会的发展，有着广阔的投资前景。倘若“烂尾楼”工程理清了债务债权纠纷，重新寻找到合适的定位，无疑将会“乌鸡变凤凰”。
作者：:徐旭忠 王义
（来源：经济参考报）
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