涨了还是跌了？当原本应该简单的判断遭遇上海楼市时，情况就变得复杂、艰难了。一面是一手房、二手房价格走跌的市场反馈不断，一面是有关部门“用数据说话”：不仅没跌而且“微涨”；不仅现在不跌，将来也“不会大落”。作为全国房价的“领跑者”，上海楼市走势迷局不免让人悬疑：这房价究竟是咋回事？
记者连日来暗访了上海19个区县中的静安、卢湾、黄浦、徐汇、虹口、浦东、闵行、闸北、普陀、宝山共10个区县，每个区县选取一到两个新开楼盘和二手房中介门店作为样本，试图撕开上海房价谜局。
楼盘广告纷打降价牌
“与其等待跳水价，不如现在来三湘”、“勇敢打破地铁一号线高房价定律”、“给你一个贴心价！”……如此煽情的低价广告，进入6月份后，突然铺天盖地地出现在上海轻轨明珠线、地铁一号线的列车厢里，以及一些新开楼盘的现场。
房地产广告一向被认为是反映楼市表情的晴雨表。如此直白的降价“宣言”，在上海的房地产市场上，至少是近3年来头一回出现的新鲜事。三个月前，在还是排队购房的火热市场上，广告是多余的，开发商直接为楼盘做广告的不多，即便做广告，也大多只做一些企业“品牌”广告，从不提降价的事。
而现在，降价广告成了开发商的需要。位于上海中外环线之间的三湘盛世花园，可谓是楼市调控中打出降价大旗、招徕买房人的典型代表。上海市房地局官方网站房地资源网上的统计显示，三湘盛世花园于5月13日开盘，到6月13日，整整一个月内，92套房子只卖出12套。降价牌便成了促销的上佳选择。
“市场回归理性，价格回归价值”，在浦东新区东方路上的“东方明珠国际公寓”售楼处，高悬的两个巨幅海报格外惹眼。这里离地铁二号线龙阳路站近在咫尺，5月份，开发商打出这样的“价格回归”标语，其取悦持币观望者的心态，由此可窥一斑。
“降了，今日又降了！”与一手房降价广告相比，二手房的价格牌打得更为彻底。在靠近徐家汇闹市区中心地带的南丹路上，一家房地产中介公司在门前树起了一幅巨大广告展板，用“又降了”这几个红色大字，突出周边某些房源的降价幅度与轨迹，以引人注目。中介公司的销售员说，买家浓烈的观望气氛充斥市场，连“看房的兴趣都不大有，下单购买的就更少之又少了”，只能以足够的价格优惠作为卖点，去撬开买房人的钱袋。
暗访12个楼盘11个价跌
降价广告只是楼市某方面的反映，上海具体房价涨跌究竟如何？
先看看一手房市场，记者选取若干楼盘，比较一下三四月份与现在的价格变动情况：
淡水湾花园，在内环线内，位于卢湾区，和上海娱乐地标“新天地”同在马当路上，二者相距不远。此楼盘3月份开盘，现在两房均价为2．58万元／平方米，包括1500元／平方米标准的精装修在内。售楼小姐告诉记者，要是诚心买，签订合同时还可以谈价，幅度大约在500元／平方米左右。她强调说，周边楼盘的单价多在3万元／平方米，且像淡水湾两房87平方米的小户型非常稀少。若与3月份高峰时期的房价比，并折算附送的装修费用（上海以前全装修房很少，这一地段此前装修房几乎没有）和售楼人员所说的谈判空间，其价格基本回归了8％。
惠芝湖一期，在中、内环线之间，位于闸北区与虹口区交界地段，地铁一号线北延伸线附近。按照以往的行情，这个楼盘卖点多多：既近地铁又邻上海大学，且规划理念领先，将建成超大型社区。3月份前，周边楼盘的售价约在13000元／平方米。5月初，惠芝湖的开盘价承袭了这一价格，但加送1300元／平方米标准的精装修。其实际折扣约为10％。
东方明珠国际公寓，在中、外环线以内，位于浦东新区东方路和龙阳路交界口。据当地媒体报道，七部委政策出台后，开发商即调整预期价格，将预售价格由原定的14000元／平方米下调到12000元／平方米，比5月份之前的方案下降了2000元／平方米，降幅超过14．2％。售楼小姐告诉记者，与该项目紧邻的东方城市花园一期二手房，目前市场成交价有的也达到13000元／平方米。而“东方明珠国际公寓”项目的二房二厅一卫房型，本是上海房地产市场上最受欢迎的房型。
三湘盛世花园，紧靠外环线，位于宝山区，两房均价在8500元／平方米，低于周边次新房价，且在开盘时，还可享受9．9折价格优惠。
在记者实地走访的12个新楼盘中，11个楼盘有砍价余地，尽管幅度有大有小。唯一例外的是静安豪景苑，位于上海闹市区中心的静安区西康路，离南京西路只有10分钟的步行距离。其均价为2．6万元／平方米，系新加坡地产商开发。售楼小姐说，价格没有商谈余地，而楼盘是全装修的，装修标准在1500元到1600元／平方米之间。
二手房市场的价格变动比一手房市场更为剧烈。
中凯城市之光，位于静安区闹市中心，内环线内。二手房开价在35000元／平方米，但在中介那里，买家就可以直接将单价砍到30000元／平方米，“口头”降幅就达到16％。
达安锦园（一期），位于静安区海防路，属内环线内的中心城区，2003年底开盘，今年5月份刚交房。4月份时，在二手房市场上，每平方米单价在20000元左右，而现在价格降至17000万元／平方米左右，降幅在15％。
中远两湾城（三期），位于中内环线之间，在普陀区，三个月前，二手房火热时的均价在14000元／平方米，目前降到11000元到12000元／平方米，降幅在14％至21％之间。
江南星城（一期），位于中外环线之间，在闵行区，2月底楼市最高峰时的每平方米价格在11000元，而现在为8500元左右，降幅近15％。
更有甚者，在6月上旬，上海一家电视台曾公布了一个“一周房价跌幅排行榜”：第一名联洋地区，系浦东世纪公园的热点楼盘，中外环线之间，成交房屋的单价由17000元跌至 10000元，跌幅超过41％；第二名达安花园由22000元／平方米甩卖到14700元／平方米，跌幅超过33％；并列第三名的是新福康里，单价由22000元跌至17000元，静安枫景由26000元降到20000元。
谁在“忽悠”房价
尽管这样的列举不免会挂一漏万，但根据记者的实地调查以及对一些业内人士的采访，可以得出以下基本判断：首先，眼下上海的二手房价格已全线下跌。
其次，一手房下跌主要集中在中外环线之间及附近的楼盘；内环线内新盘整体上仍在竭力维持原有价格体系，但与3月份相比，实际成交房价绝大多数没有上涨。实力雄厚的大开发商，特别是有外资背景的开发商，以及一些手中滞留房源量不是很大的开发商，他们是高房价体系最坚定的维护者。而一些手中房源较多的中等开发商、实力不强的小开发商，开始松动价格体系，采取送装修、送贷款保险费等措施，明稳暗跌。从源头分析，新盘价格的下降源于二手房交易价格的下降，而降幅不大主要是因为大开发商在暗中“顶牛”，他们普遍认为，坚持到年底就又会迎来楼市反弹的“好时光”。
其三，成交量持续萎缩，据中房上海指数统计，5月份上海商品房交易量整体上比4月份减少54％，其中内环线内降幅最大，达到74％。现有的成交量主要集中在外环线以外及远郊房价较低（一般单价在七八千元）地区。但正式数据与民间的感觉出入很大。人们需要追问的是，究竟什么样的信息更可靠？二手房价格有没有明显回落，恐怕中介更有发言权，也更为真实。一手房送装修、送保险，当然不会体现在交易系统上，因此尽管房地局的交易系统里房价真的变化不大，但以前同样的价格是毛坯房，而现在送了装修，仍然是明稳暗降。
在楼市调控的胶着期，恐怕再也没有什么比真实、准确、及时、公开的信息更重要的了。
作者：:徐寿松
（来源：经济参考报）
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