市场供求矛盾最终还是要靠市场解决
近日，因北京天通苑、三环新城放号、抢号事件，引发了业内对经济适用房的种种争议，全国政协委员傅继德在两会期间提交的《关于停止开发建设经济适用房》的提案，再次被提起。不少专家表示赞同，认为市场供需间的矛盾还需市场的手段去调节，经济适用房必将会随着房地产市场逐渐成熟而被取消。
“抢号”暴出供求错位现状 “摇号”也存在着严重缺陷
北京“天通苑”放号5000个，引得数千人通宵达旦地守在售楼处前，最后开发商不得不在政府的干预下提前放号。其间，北京的几场暴风骤雨都没有减弱等号人的热情。与此同时，北京政府也在绞尽脑汁想对策。6月23日，北京市建委有关负责人在“首都之窗”与网民交流时透露，本周市建委将对几个回避期房预售许可制的开发商进行查处。同时透露，市建委下一步将采取对经济适用房进行网上登记、网上公开摇号的措施来解决经济适用房排大队的问题。
“从天通苑“抢号”事件到投机“倒号”，暴露出北京经济适用房供求之间的再次错位现状。一位不愿透露姓名的北京重量级开发商在接受记者采访时表示，政府仅靠“摇号”分配一种紧缺的资源存在严重缺陷。
首先，“摇号”的随机性和经济适用房的建设目的不一致。经济适用房是要解决城市住房特别困难家庭的住房问题，说白了是一种政府救助行为，救危扶困是有条件和目标的，如果采用“摇号”就可能对一些特别困难求购者严重不公。
其次，“摇号”易暗箱操作，成为滋生腐败的又一温床。在目前我国市场机制不完善、信用制度不健全、权力监督不到位的情况下，面对有限的资源和狂热的需求，这种担心决不是多余的，从西安彩票案以及一系列重大工程招标中的严重腐败问题都充分说明了这一点。在这样的前提下，不适于再创造这种冒险的机会。
清华大学房地产研究所的研究人员郑思齐说，不容回避的是，经济适用房在运行中确实出现了不少的问题，其中许多已经成为其设立初衷的极大障碍。他认为，政府的作用应更多体现在培育成熟的投资者、消费者及其他市场，主要手段是宏观调控，而避免对市场微观领域的干预。
经济适用房取消是必然 过程长短则取决于市场
其实从今年召开的“两会”上，全国政协委员傅继德提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案开始，经济适用房的话题就引起了广泛的关注和正反两方激烈的大讨论。
据记者了解，两会期间，傅继德提交的《关于停止开发建设经济适用房》的提案表明，目前经济适用房开发建设存在很多弊端。虽然国家规定土地一级市场掌握在政府，二级市场必须实行拍卖，但经济适用房建设并未按此办理，而是交给开发商建设，政府给予优惠，按限价销售。
傅继德委员认为，在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收入证明等材料都可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。这种做法一方面因不通过招标容易滋生腐败，另一方面因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理的利润。傅继德委员建议停止开发建设经济适用房，形成统一的房地产开发市场。困难户按规定选定房屋后由政府直接向其提供经济补助，开发商根据市场需求建设适宜不同经济阶层群众需求的住宅。同时发展二级市场，低收入人群可以购买价格相对低廉的二手房。
“不能取消经济适用房”。全国人大财经委员会委员段柄仁表示，经济适用房建设、销售等环节中确实还有不尽如人意之处。在销售环节上存在房价偏高的问题，部分低收入人群买不起房子。他认为，补贴不应该完全给了开发商，还应该给予符合条件的购房者补贴。另外他表示，解决低收入人群住房还可以通过建设廉租房的方式，政府可以集中建一批房子或收购一批二手房然后低租金出租。但是他强调，不能全依靠它。“毕竟不少人还存有居者有其屋的观念。”他建议，应该加强对申请购房者的收入调查，调查个税也是其中一种手段。
持相同观点的首都经贸大学副教授邢亚平认为，如果取消经济适用房，将导致一部分人永远也买不起房子。有钱的人可以去买商品房，但有些中低收入人群可能一生都买不起商品房，需要政府提供优惠购房的机会。
“经济适用房与经济规律是相悖”。房地产业内人士杜猛认为，从目前的经济适用房实际情况来看，其供应和需求之间的矛盾是非常突出的。经济适用房是特殊时期的特殊产品。在经济适用房发展上，政府与开发商之间在很多方面难以达成共识。从某种角度上来说，经济适用房与市场经济原理是相违背的，经济适用房必将会随着房地产市场逐渐成熟而取消。但杜猛表示，经济适用房取消还需要一个过程，而这个过程的长短则同样取决于市场。
政府应该重新定义经济适用房 建议出台“过滤型”政策法规
中国社科院城市发展与环境研究中心尚教蔚在接受《经济参考报》记者采访时表示，“经济适用房作为一种福利措施，旨在通过某种政策倾斜，达到扩大住房供给和启动市场有效需求的目的，它是基于我国特殊的房地产市场和住房市场发展阶段的一种政策选择。但是，应该注意到经济适用房（政策）实施的时间越长，成本越大，对房地产市场建设（价格双轨）越不利。”尚教蔚解释说，经济适用房（政策）作为我国住房体制改革一种过渡措施，与住房商品化、市场化改革的长远目标并不一致。
事实上，经济适用房的供应并没有达到70%到80%的最初设计。尚教蔚告诉记者，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年期间减少了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35％，下降为2004年的-2.50％。以北京为例，每年竣工面积在250万平米左右，仅为商品房的10%至15%，供求是1：10左右，远远满足不了购房者的需求。住房问题的彻底解决需要长时间的努力，不可能一蹴而就。但是，我们应该明确房地产市场的发展方向是商品化、市场化，因此政府应制定出适合现阶段我国发展的经济适用房政策，引导居民理性消费的同时，明确经济适用房的覆盖范围并严格监管。不能完全依靠经济适用房解决居民住房问题，这也不是中低收入者解决住房的惟一途径。
尚教蔚认为，北京购买经济适用房的上限为6万，覆盖的人群范围较大，因此，政府当务之急是确定一个合理的可购买经济适用房的人群范围，控制人们对经济适用房日益高涨的需求。
清华大学房地产研究所的研究人员郑思齐告诉记者，从经济规律来看，在市场机制发挥住房资源配置主导作用时，只能将政策性住房作为其必要的补充。如果将80%的居民都纳入经济适用房的供应对象之内，由政府干预其住房选择行为，这是很难实现住房领域的市场化的。她说，在一个成熟的住宅市场中，一般存在着一个完善的“过滤”体系——高收入者购买新建的商品住宅，他们所腾出的住宅重新进入市场，被次高收入群体买走；次高收入群体的原有住宅又传递给下一层收入群体；直到最低收入群体。在美国，能买得起新建住宅的家庭往往也不足所有家庭数量的40%。由此看来，并非所有的家庭都要盯着新建的商品住宅，存量住宅(二手房)的流通能够在很大程度上缓解居民对低价位住房的需求压力，从而缓解对经济适用房的需求。
作者：:洛涛 李佳鹏
（来源：经济参考报）
|
