深圳之于东莞，正如上海之于昆山。这两个城市有着太多的相似之处———同样的制造业城市，同样都是以外来购房者为主的房地产市场。然而，东莞又有些许不同。
外地购房者为主力军
初入东莞市的樟木头镇，不少外地人会感到吃惊：仅四、五星级酒店就有5、6家，看上去似乎比广州还密集。新政影响看不到一点痕迹，各种楼盘广告依旧铺天盖地：“帝豪花园———香港人的家”、“御景花园，10年辉煌，8000业主信心见证”，诸如此类语句充斥着各种户外广告、跨街横幅。
而这种盛景的所在，只不过是东莞市下属的一个镇。北接广州、南连深圳的东莞市，面积达2456平方公里，除了市区外，有名气的城镇还包括长安、虎门、常平、厚街和石龙。
一个疑问自然产生，樟木头乃至整个东莞有这么强的楼市购买力吗？
“东莞的房地产是一个明显的外向型市场。”东莞中原研究部经理车德锐告诉《每日经济新闻》，“是外地人撑起了东莞楼市的半边天，这一点和昆山有点像。”事实上，东莞的当地人只有156万左右，外来人口则在500万以上。
东莞中原地产的统计数据显示，今年第一季度东莞商品房成交客户来源中，广东省户籍、外省市户籍、境外户籍的比例为43：33：24，而去年同期的比例为40：32：28。省内购房者的比例略有增加，但购房的主力军仍来自省外乃至境外。
“其实外地购房者的比例并没有下降。”一业内人士指出，只是现在内销的构成发生了变化。“拥有广东户籍的购房者中，有很多是深圳人，相对于东莞本地人来说，还是属于‘外地’。”
而与昆山不同的是，东莞不但挨着深圳，离香港也很近。“三成左右的外销房中，大多都是被香港人买走的。”
深圳德思勤投资咨询有限公司研究总监周欣介绍，目前，东莞房地产市场可以划分为三大区域：一是由东城区、莞城区组成的“老城区”；二是由南城区、万江区、厚街组成的“新城区”；三是以常平和樟木头为代表的“外销区”。
据《佛山日报》报道，常平房地产开发实业公司董事长任卓效日前透露，今年1－5月份，常平共销售商品房1337套，均价3700元/平方米，其中外销的比例达到了22%，外销比例和前几年相比有所下降。
车德锐指出，香港人购房需求多以豪宅为主，而且一般都比较集中，目前外销比例有所下降和开发商力推内销房有关，倒是内销房中，非东莞人的购房需求值得关注。
“我们现在有很多客户是深圳过来的，还有很多在东莞做生意赚了钱的外地人。”中信华南一售楼处工作人员对此显得并不担心。
租赁火爆二手楼市低迷
在东莞，手握几套房子，靠吃租金过日子的大有人在。
曾广为流传这样一个故事：某东莞人在某楼盘买了两套房子后，委托中介出租，两年后客户退租了，这才想起来自己还有两套房子，但是只记得是哪个小区，却不记得具体的位置，因为手上的房子实在太多了。
“这则故事可以说明两个问题，一是东莞人的购房潜力被挖的差不多了。”车德锐分析，“另一方面则说明，东莞租赁市场火爆，很多东莞人在买房之后并不急于转手，而是用于出租，作长线投资。”
东莞是珠三角的制造业中心，尤以电子业为盛。大批外来的制造业高管和白领，托起了东莞城区和周边各镇的租赁市场，以租养房大行其道。
据了解，目前东莞城区，一般的精装修三房，每月租金在2200－2500元之间，精装修两房的每月租金在1500－1800元之间，而房价每平方米只在3000－5000元之间，租金回报率十分可观。
那些被大企业礼聘来的高管和中层白领，因为种种原因，并不会在东莞买房长住，租了不合适可以再换，甚至有一些在当地工作的深圳人，周末时返回深圳与家人团聚。
不过，相对于租赁市场的火爆，二手房交易市场却十分低迷。东莞中原地产的统计资料显示，今年一季度东莞二手房交易量继续下跌，成交面积为18.07万平方米，比去年第四季度的20.14万平方米减少10%。
车德锐认为，这主要是因为东莞二手房交易价格和一手房交易价格的差幅仅在200－300元/平方米之间，炒作的空间很小。另外，东莞二手房交易税费高、办证时间长也是阻碍交易兴旺的两大障碍。
“这是东莞一个非常独特的现象，从一定程度上说明了东莞楼市还不够成熟。”一位业内人士如是评价。
小户型开发被提上日程
东莞楼市的购销两旺中，也不无隐忧。车德锐指出，东莞楼市经过近几年的快速发展，已经消化掉不少本地客户。“很多东莞人都有4、5套房子，本地需求的限度将成为今后房地产市场发展的瓶颈。”车德锐分析，如何开发、开发什么样的产品及挖掘更多的潜在购房者，将成为开发商长期面临的问题。
东莞的开发商显然也意识到了“内外销倒挂”的局限。
眼光仍要向外。“一般说来，开发商有两种做法，一是将楼盘拿往外地推介，另一则是重新考虑自己的产品设计，使其更加符合外地人的需求。”周欣说。
2004年，东莞的三正半山豪苑亮相深圳，短短数月时间，就有大量深圳客户成交，而今年初在深圳推广的新世纪·可居，亦得到部分深圳客户追捧。
“不过，这些产品一般都是高档楼盘，客户范围比较狭窄。”车德锐指出，现在更多的开发商开始在产品设计上下功夫。
恰逢被称为东莞最贵楼盘的星河传说第一期“聚星岛”开盘，赶来签约入住的首批客户，坐上了小区内观光游览车，流水潺潺，绿草成茵———周边环境的营造和配套设施的齐全，已成为开发商力推的卖点。
“由于广东人独特的居住习惯，早期的东莞房地产市场推的都是大户型，出现了小户型产品的市场缺位。”东莞中原地产研究部另一分析师钟恒说道，“直到2003年，才有开发商推出了第一批小户型房源，尽管当时房型设计比较粗糙，仍受到了市场的追捧。”
据统计，今年一季度，在东莞有限的二手房交易中，80－120平方米的住宅占所有交易量的49.8%，80平方米以下的占37.25%，小户型二手房已经成为市场交易主要品种。
“现在东莞的小户型物业还是太少了。”钟恒指出，截至今年2月，整个东莞市场的小户型物业才15个（东莞中原地产把小于等于两房，且建筑面积在85平方米以下的户型占项目套数比在80%以上的物业称为小户型物业）。
“我们就有小户型，两房的，面积在110平方米左右。”东莞一楼盘江南新城一售楼人员当时对《每日经济新闻》表示，这种两房两厅的房子卖得还不错，业主多为一些在东莞做生意的小老板。
“现在，东莞的开发商可能还意识不到小户型楼盘的潜力，但这已成为一个趋势。”周欣指出。作者：施坚剑 每日经济新闻
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