文/本报记者王蔚
近期，摩根士丹利、高盛等海外基金频频以巨资购买上海高级写字楼；世茂、证大、顺驰等大型地产商纷纷转投申城商业地产；本地商铺开发势头也很猛——今年下半年，长寿路、徐家汇、浦东大道、大华社区等多个区域，将开出上海首个软装饰连锁卖场“生活家”，每个面积都要超过1万平方米……
一项调查表明，今年上海商铺新增总量有望超过400万平方米，较去年翻一番。近期，由于住宅市场交易萎缩，商铺等商业地产市场迎来投资契机，部分嗅觉灵敏的投资者已将资金从住宅市场转向商铺市场。
今年商铺供应翻番
其实，去年以来，上海的商铺市场已发动引擎，开始“暖胎”。2004年全市推出商铺项目约115个，商业用房的总供应量近215万平方米，比2003年翻了近一倍。而根据上海市居住区商业服务设施按5.5％配备推算，今年商铺的增量将比去年增长一倍。
由于中国连锁业等服务业的率先开放，国外零售业巨头已纷纷进入中国市场，本地众多零售商也开始“圈地”，商铺成为商家的必争之地。加上连续多年本地的住宅、商铺物业比例失衡，尤其是中心城区需求缺口比较大，商铺市场潜力巨大。
从投资角度看，目前住宅用房的投资回报率基本上在3％－5％，而商铺的投资回报率可以达到8％－12％，对居民闲置资金具有相当的吸引力。
海外基金转投商铺
除居民的闲置资金外，海外热钱对商铺变得异常热切。过去几年，上海的热钱一直以投资住宅为主，但从去年下半年开始，机构投资者开始瞄准稳健的商业地产，包括写字楼、商铺等。今年第一季度，上海外资购买商用物业的资金额已经超过去年一年购买商用物业资金的总和。
专项调研结果表明，从2004年9月到2005年4月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币，几乎全部在非住宅物业范畴内运作。荷兰ING、摩根士丹利等机构认为，在上海投资物业目前的回报率依然相当可观，今年年初，摩根士丹利便联手盛融大举收购了世贸大厦。
与住宅投资不同，商铺等商业地产投资往往是一个长期过程，长线投资将取代短线投机，而且也更需要专业眼光，比如商铺在经营上应以特色取胜，运用连锁商业、主题商场等现代模式。
升温中谨防过热
在住宅市场因调控而降温之时，商业地产被普遍看好并不断升温。有人担忧，会不会出现新的投资过热？
担忧似乎并非没有根据。中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％，而随着空置率的上升，商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2％。这一趋势在2005年正有延续之势，商业地产的投资风险值得警惕。
近日，商务部宣布将首次专项调查部分城市的商业地产情况，于7月上旬分赴各地，对部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研。这一动作的目的很明显，防范大型商业地产投资过热、规范国内大型商业地产建设，已被提上议事日程。
如何防范商业地产投资风险引人关注。
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