6月1日，广州开始将144平方米以上的住宅划入“豪宅”行列，在税费方面采取区别待遇。据房管部门有关负责人介绍，广州的标准是根据广州市实际情况制定的，考虑到广州楼市经历多年的宏观调控及市场洗礼，市场一直比较成熟稳定，因此广州在国家规定的范围内将标准的设定争取到最高线。
加息、征税、国家各部门联合下文……连续的房地产宏观调控组合拳，给“暗流汹涌”的房地产市场带来了震荡。一些城市的房地产投资收缩明显
，房价应声而落。而广州的房地产市场相对“波澜不惊”，房价略有下调但幅度不大，价格相对实惠的二手房交易“火爆”……这是为什么？
成熟的消费者不跟风
广州的房地产市场曾经“跌宕起伏”过，市民的心理在市场经济的洗礼中逐渐成熟。90年代中后期，尤其在亚洲金融危机时，香港楼市的崩盘使一些市民从富翁变成了负资产者，广东人的不少亲朋戚友曾经品尝过苦果。对此，广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说，成熟的市场需要成熟的消费者、开发者和管理者，其中消费者很重要。成熟的消费者不会跟风，温州的炒楼团到了广州也是难掀波澜的。
潘蜀健说，房子不是一般的商品，它具有很大的投资性，有相当部分还具有投机性。对于市场来说，一定条件下，“无炒不成市”，这叫存在“经济泡沫”。但如果投机行为占到20％以上，就是存在“泡沫经济”了，有面临崩盘的风险。
目前，全国各地的房地产市场差别很大，因此在宏观调控下出现了不同的反应：有的城市一季度房价的增长在10％以上，最近某些楼盘又呈现10％的跌幅；有些城市前段新开楼盘销售率都在100％，而最近开盘的新项目仅仅卖出去30％到40％。但广州的购房者在观望的同时，有一批嗅觉灵敏的市民转向了二手楼市。记者从广州市房地产交易中心了解到，5月下旬，每天前来办理二手房过户的达到450到500宗。
潘蜀健认为，国家的宏观调控还是要避免“殃及池鱼”。比如，有些城市房价出现了极快的增长，经济对房地产业过度依赖，这些高风险地区要积极“清泡沫”。而对于广州这个比较成熟的房地产市场，政府其实不要太深介入市场为好。在西北的一些城市，房地产才刚刚发展起来，还是需要细心扶持的，这时候不宜统统“棒打”。
推行廉租房比建经济适用房更实在
最近，有关政府部门表示，由于普通住房与非普通住房在税收、信贷、规划等方面都有较大差别，因此此次区分标准将对楼市产生深远影响。该标准将会促使楼市的开发结构转型，引导开发商多建一些普通住宅，加大中低价位住宅的供应量，使普通老百姓能买到房子。有些地方甚至规定了要从财政中拨款多少来建经济适用房。
其实，经济适用房并不是个新鲜事物，曾一度成为炒楼者的关注点。一些地方的经济适用房不“经济”也成为开发商、政府部门之间博弈的结果之一。政府部门规定经济适用房的利润要在3％至5％之间，开发商可以在保持一定利润率的情况下提高成本，结果经济适用房的价格也在逐步提高，慢慢地不“经济”起来。
潘蜀健认为，经济适用房并不一定要“一起上”。它的劣势在于没有让民众直接受惠，政府的优惠政策是直接给了开发商，中间转了几道弯后就有可能“走形”。如果政府直接参与经济适用房的建设，那就又回到了“大政府”的老路上，增加了腐败的可能也繁冗了机构。
我们的目的是“居者有其屋”，是指让老百姓都有一个居住环境，并不一定要求都有自己的房产。很多国家和地区都是考虑廉租房的方式，让低收入者直接享有居住环境。在广州这个相对成熟的市场，目前正在尝试推行廉租房，在盘活了房源的同时也更快更简便地解决了问题。
从2005年上半年开始，广州市开始实行新的廉租房政策，从补“砖头”转变为补“人头”。政府不再忙碌于建房子，而是以“租赁住房补贴”为主的方式，走市场化的道路，成为合理统筹社会资源的无形之手。短短4个多月的时间里，累计解决了468户双特困户的住房问题，相当于之前建经济适用房一年多时间的效果。
加快“阳光楼市”步伐
加快“阳光楼市”的步伐也是广州楼市“波澜不惊”的原因所在。4月30日，广州市房屋管理系统（一期工程）正式启动。通过预售款全程监控，实现了和银行联网实施预售款监控的功能，可以从根本上预防“烂尾楼”的产生。每个楼盘在申请商品房预售许可证的时候，必须把每一套商品房的详细资料，包括地址、房号、面积户型等，报给广州市国土房管局，登记进“楼盘明细表”。同时，“项目概况”则包括了用地、地价、规划、施工、抵押、查封、拆迁等方面的信息。购房者可以通过这套系统随时掌握市场变化，决定其进入时机。
潘蜀健关注房地产问题多年，也是广州市房地产协会副会长。他认为，当前加息、征税等手段都是调节房地产市场的“短期政策”，并非是影响产业发展的“长期之计”。房地产业的健康发展需要关注以下三大根本性问题：
其一、土地资源管理法制化。一些政府部门官员认为只要“管住”银行、管住“资金”便可万无一失。其实政府更应该“管住”土地。土地甚至比资金更重要，资金用错了还可以替代，土地一旦使用就很难更改。能否像资金预算管理一样，土地的使用也需要用法律规范，通过人大审批通过。政府应当保障土地政策、土地制度落实到位，同时也应该接受人民代表的监督。
其二、信息建设迫在眉睫。现在有关房地产的的信息并不完备，相关部门只是根据均价、供应量和销售量来进行分析决策。就一个简单的均价很难准确反映整个房地产市场的情况，因为商品房有不同的消费层次，而且单价与面积并不是纯粹的线性关系，到了一定的面积会有跳跃性发展。
同时，一些学者拿不到真实数据，也只能是“从推论到推论”地下结论，拿不出经济数据来说明问题，这对于整个社会经济发展是极不利的。建议有关部门提供更多、更细分的市场数据信息，杜绝一些房地产企业“暗箱操作”，建立起完全、可靠、公开的房地产信息系统。应在一定分类的情况下，公布更详细的相关数据，如40平方米以下、40至80平方米、80平方米以上的价格分别是多少。
其三、清理市场，考虑取消预售制度。房地产市场日益成熟正从卖方市场转向买方市场，开发商资金日益雄厚而社会信用面临危机，消费者上当受骗的事情时有发生，预售制度已经失去了当初出台的意义。目前，应该还房子的商品本质，一手交钱，一手可以交货（现楼甚至包括房产证），消费者可以看得清楚、拿得明白。
作者：：黄玫 实习生：卢迎新
（来源：经济参考报）
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