上海市浦西高楼林立。新华社发 央行在2004年上海市金融运行报告中称，去年有222亿境外资金涌入上海楼市
每10元房地产投资中就有近1.3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市2004年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。
央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。其中约150亿元用于房地产开发，占当年上海房地产开发总投资的12.7%%；约70亿元用于购房，境外、外地人士已占到上海购房者的近20%%。
尽管进入楼市的境外资金从数量上看不算很大，但联系到处于高位运行的楼市的敏感性，以及境外资金逐利而来的目的，其影响仍不可小觑。
境外资金为何选择房地产市场作为其登陆中国“淘金”的首选场所？业内人士分析，一是预期上海商品房有增值潜力，二是博弈人民币升值。2000年以来，上海商品房价格逐年增长，尤其是2003年涨幅明显过快，在境外资金看来，上海房地产的保值增值功能明显。具有投机性、逐利性和短期性特点的“热钱”在汇率平稳时，获取房地产收益；一旦汇率发生变动，“热钱”抛售物业，结汇流出，获取房价上涨和人民币升值后的双份收益。
而随着外资进入房地产领域政策限制的基本消除，境外资金进入内地楼市几无障碍。正因此，到了去年底、今年初时，上海的房地产市场上已出现一些海外人士一个人买下几十套甚至上百套房的异常现象。
境外热钱抬高房价
专为台湾人在上海购买物业提供资讯的楼评人士、台湾房地产政策研究会秘书长蔡为民认为，热钱会对上海等热点区域楼市产生巨大影响。
其一是抬高房地产市场价格。2004年以来，上海房价的区域性特点越来越明显，高价位商品住房集中在内环线以内，境外人士集中购买这一地段的房屋，其间的房价涨幅最大，并对整个房地产市场价格产生了拉动作用。
其二是带动投资性、特别是投机性购房。在2004年的上海房市，境外购房总套数的13%%是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20%%的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。
更令人担心的是，境外资金在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价越炒越高。而一旦境外购房者的预期发生变动，这部分房屋如果集中抛向市场，必然会对市场供求产生影响，容易引起房价大落。
其三是以投资、经营名义炒作房地产。在上海，境外基金利用“包销”方式，买下整幢楼盘，加价销售，抬高商品房价格的行为已经出现。深圳发展银行上海分行的研究人士说，境外资金大量介入房地产项目，加大对内资的替补性，而当汇率或利率发生变化时，房地产市场难逃国际套利资本的冲击。本组稿件据新华网
境外资金通过三种方式进入楼市
据悉，境外资金进入房地产市场的渠道主要有三条：
第一条路是直接购买内地物业，即由境外单位和个人通过结汇(以人民币形式支付)和现汇(以外汇直接支付)的方式购房。2004年以来，境外买家购置上海各类房屋的面积高达395万平方米，比2003年同期增长了85%%，其中高价位房更是境外资金的追逐对象。
第二条路是成立外资房地产企业投资房产。这是准备中、长期从中国房地产业获利的境外资金“登陆”楼市的主要方式。目前，上海有各类外资房地产开发企业448家、注册资金733亿元，比2003年分别增长9%%和35%%。
第三条路是境外投资基金参与内地房地产项目运作。2004年，摩根斯坦利、莱曼兄弟、新加坡的嘉贸基金等世界著名投资基金，纷纷进入上海房地产市场。
八城市房价涨幅超10%%专家称央行考虑再加息
央行26日在《二○○五年第一季度中国货币政策执行报告》中称，今年一季度虽然房地产信贷和房地产开发投资增幅明显回落，但是全国35个城市土地交易价格平均上涨7.8%%，其中6个城市超过20%%，具体包括大连、杭州、合肥、宁波、福州和郑州；全国房屋销售价格平均上涨9.8%%。其中8个城市涨幅超10%%，分别是上海、杭州、成都、厦门、青岛、南京和武汉。
通胀压力仍不乐观。央行称，一季度CPI（消费价格指数）上涨2.8%%，而央行要力争的是全年CPI保持在4%%的范围内。对于通胀的原因，央行认为：一是水、电、燃料和城市交通等公共服务品调价的压力；二是国际原油和主要原材料价格快速上涨造成对下游产品价格的压力；三是劳动力成本上升的压力。“因此初步预计，二三季度，CPI有望保持平衡，四季度仍有上升压力。”
如果房价和物价在下半年继续上涨，央行是否将继续采取加息等政策？央行在报告中表达得非常含蓄：“央行将密切跟踪宏观经济动向，关注物价水平和资产价格走势，继续深化利率市场化改革，充分发挥价格杠杆的调控作用。”
有关专家则表示，在字里行间仍能透出如果房价与物价仍居高不下，仍有可能采取加息措施，尤其是提高房贷利率的政策意图。但是最有可能的是沿用今年3月17日的房贷利率操作，通过利率市场化，增大利率调整区间，而让商业银行去区别对待的手法。
而央行也在报告中第一次全面剖析了今年3月17日房贷利率调整的政策意图。“是利率市场化改革的重要步骤，符合赋予微观经济主体根据宏观信号调整其行为的改革方向。”中新网
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