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调控房地产市场已经成为目前宏观经济调控中最主要的内容。从目前所采取的手段看，主要是利用利率、税收等手段，抑制对城市住房中商品房的投资性购买的欲望，从而调节对商品房市场需求的总量。笔者认为，调控对商品房的投资性购买需求，以保持房地产市场的长期健康和稳定，还必须规范房屋租赁市场，调控租赁价格，即调控商品房作为投资品的收益水平。
房屋作为生活必需品，是一种普通商品，因此房地产市场也会遵循一般商品市场的规律，由买卖双方根据生产成本、合理利润率、生产能力以及有支付能力的需求等因素决定市场成交价格。但是，房屋在很多情况下也是人们的投资对象，而且往往是长期的投资对象。作为投资品，房屋的价格就像股票一样，按资本化的规律，主要根据收益率决定。当然，房屋有时也能成为“炒房团”的投机对象。作为投机对象，其价格没有什么理性基础，就像当年的荷兰郁金香或东北君子兰的价格，主要由投机者的赌博心理所决定。
时下，人们讨论房地产价格，多是以居民的收入水平做参照系。如果房屋仅仅作为生活必需品，这很有道理。但是，当房屋作为投资品时，这种分析就没有多大意义了。自称一向关注房地产市场行情的英国《经济学家》杂志前两年曾载文指出，分析房产价格也应该像分析股票价格一样，使用P/E值（即价格收入比，国内媒体通译为市盈率）这一指标。对房产来说，价格是指其市价，收入则是指年租金收入。笔者认为，此说法不无道理。
按这种分析，我们可以看出，租金收入较高是刺激对房产投资性购买需求的重要原因。现在，房屋租赁市场还很不规范，笔者找不到关于租金水平的官方统计。根据实际生活中的感受，北京城区一套普通两居室的旧楼房，能卖到近30万元。这样的房屋每年能稳收2万元租金，而且没有人为这种收入上税，15年就可以收回30万元的本钱。也就是说，P/E值为15，收益率约为6.6%，和房贷利率持平。有十几万积蓄的小康人家，要能再借来十几万，买这样一套房租出去，至少不必为柴、米、油、盐奔波了。再看看其他投资渠道：开工厂，办实业，也许能发大财，但没专业知识和门路的普通人可望不可及；买股票，目前股市的市盈率约为20倍。理论上说，如果现在用30万元买进股票，按照股票盈利水平，20年后就可以赚回这30万元的本钱。但实际上，上市公司不可能把盈利全部派发给股东，股东得到的红利还要交20%的税。至于其他金融投资，恐怕收益比股票好不了太多。
此外，高租金也是在房价不断攀升情况下，自住房购买需求依然旺盛的重要原因。如果租金低廉，谁还肯节衣缩食，为那“七尺之眠”，背负一二十年的沉重债务？
笔者认为，利率、税收等杠杆，对房地产市场肯定能发挥调控作用。但是，不可能无限制地调升利率和税率。只要租金水平居高不下，对投资者来说，购房就永远有诱惑；对没房者来说，购房就永远有压力。这就难以真的平抑住房价。因此，调控房地产市场不能忽视对房屋租赁市场的调控，尽管从操作技术层面上说，这可能比直接干预房价要难得多。（来源：经济参考报）
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