于凌罡被开发商招安了？（媒体聚焦）(组图)

　　关军　　“合作建房变味了”、“于凌罡被开发商招安”、“‘北京模式’将告失败”……3月下旬，当北京个人集资建房的发起人于凌罡与京城著名地产商万通集团接洽的消息曝光后，这类说法就层出不穷。

　　———《南方周末》

　　一度被认为在国内合作建房试水者中走得最远的“北京模式”（也称“蓝城模式”），真的刚“下水”就“搁浅”了吗？

　　面对现实不得不妥协？

　　万通集团董事局主席冯仑日前对记者证实，该集团属下的万通筑屋公司确实与于凌罡的团队接触频密，但他认为这只是服务商与客户的正常接洽，不会改变合作建房的原始模式，也不可能确定外界所传的“让利20％”之类细节。

　　按通常的理解，合作建房者与开发商应该是水火难容的，如果前者最终还是把房子交给后者来建，无异于“自打耳光”。

　　“不就是冯仑给于凌罡他们打了个八折嘛！”资深房地产评论人士蔡鸿岩的说法颇具代表性。但于凌罡的团队坚决否认“八折团购”之说，他们会反问：“团购房子能购得到物业自主权吗，能拥有配套收益权吗？”

　　而于凌罡近来说得最多的，就是合作盖楼的目的并非追求低价，而是要保证高品质———房屋的高品质、居住的高品质以及良好的投资回报。

　　他还从另一个角度解释与万通的合作：这属于一种“订制服务”，合作盖楼人是甲方，不会像以往的购房行为那样没有主动权。似乎是有所默契，于凌罡和冯仑都喜欢将双方的合作意愿比作订制服装———万通只是一个裁缝，而非成衣销售商；于凌罡他们购买的是服务，而非商品。

　　对于自己被“招安”的说法，于凌罡颇有些不屑：“我们什么时候说过拒绝和开发商合作？按这种论调，盖楼时岂不是连民工都不能用，否则就不纯粹了，就不叫合作盖楼了？”

　　对于于凌罡与万通方面接洽并为此所做的辩解，也有人表示了理解，认为“这是面对中国房地产现实不得不作出的妥协”。

　　有业内人士也认为，于凌罡他们手中有可信赖的资金，某些开发商则握有闲置的地块，“两者当然一拍即合”。

　　于凌罡自己也承认，选择与开发商合作，虽然不是最理想的方式，却无疑是最现实的。

　　据了解，随着沟通的深入，绝大多数合作建房的投资人也开始接受与开发商的合作。有人就表示：“与谁合作并不重要，关键是如何在现实条件下保障投资人的利益。”

　　合作远比盖楼难

　　于凌罡表示，他之所以要与万通这样的地产商接触，是因为认识到了独立操作一个楼盘开发的难度，“哪怕首期只吸纳300户，也意味着要上马一项总投资超过2亿元的大工程啊！这必须依赖专业化的运作而非一群人的意气用事”。

　　与盖楼比起来，更大的考验来自合作。正如著名房产维权人士舒可心所说：“能不能盖得起楼倒在其次，关键是看这么多人能否在合作过程中学会民主议事。”

　　作为合作盖楼的发起者和组织者，于凌罡首先要面对的，是来自内部的对其本人的种种非议———尽管它们并不都能站得住脚，例如：有人就怀疑他吃了银行的“回扣”，还有人指责他决策不够透明，更有人抱怨他收缴会费不尽合理……

　　另据于凌罡介绍，目前参与合作建房的人总体素质是比较高的，其中约40％－50％有硕士以上学历。但即便如此，合作建房本身的复杂性还是经常令他们的意见难以统一。

　　4月9日下午，在于凌罡家举行的一次合作盖楼咨询会吸引了近20人参加（这样的咨询会几乎每周都会举行）。会上，不断有人询问参与这个项目房价到底能优惠多少。于凌罡只好一再解释：反暴利并不是合作盖楼的惟一宗旨，“重要的是维护我们应有的一切权益”。他说，对暴利的反抗力度实际上注定是非常有限的，因为在商品房开发的利益链条上，政府、银行、开发商都收获丰厚，而合作盖楼惟一能动的仅仅是开发商的“奶酪”，更何况很多时候又不可能完全甩开开发商。

　　这样的解释工作周而复始，不厌其烦，却难以保证大家全都理解和认同。”该项目的一位志愿工作者略显无奈地对记者说。

　　合作盖楼，更多的是承受前期各种风险及不确定因素，而购买商品房则可能要承担其后许多未知的风险。因此，那些几经犹豫最终加入或退出合作盖楼的人，都进行过激烈的思想斗争。“像赌博一样，进退两难啊！”一位投资人感慨道，他们其实是要以一种风险“兑换”另一种风险。

　　象征意义大于现实意义？

　　“我们是合作盖楼，不是集资建房。”接受采访时，于凌罡一再强调这一点，“大家都拥有独立账户，没有集资环节；而且合作者将共同拥有的是整个楼盘的使用权和主体产权，并非一处封闭的‘房’。”

　　截至4月上旬，“合作盖楼联盟”的投资人和排队投资人总数已接近900人“合作建房，其实是对目前房地产市场混乱现状的一次控诉、发泄和反抗。”单大伟坚持认为，合作建房的象征意义大于实际意义，这一模式的兴起是“中国房地产市场发展进程中的一次倒退”。

　　尽管怀疑之声不绝于耳，于凌罡本人对于合作盖楼的前景却非常看好。“乐观的原因，就在于这是一个极其清楚的事情，我们只需要保证实施就可以了。”他说。

　　于凌罡所说的“极其清楚”，是指合作建房在很多国家已非常普及，有大量成功的经验，“我们只要在成熟的基础上改良就可以了”。

　　但实际上这不可能是一个简单的“复制、粘贴”程序。正如一些业内人士所分析的，合作建房开展较好的国家都有完善的监管、扶植政策，而中国的房地产市场还有很多制度不健全的地方，更遑论为合作建房提供优惠政策，进行科学监管了。（本报有删节）

　　除了被招安还有选择吗（评说）

　　青山

　　按照中国目前的国情，于凌罡们可以选择的道路只有两条：或“被拖死”，合作建房被各种名正言顺的程序拖住，寸步难行；或“被招安”，与房地产商合作，以团购形式争取最大的优惠。此外，没有第三条路可走，更难以实现他们想要的结果，即通过对目前房地产市场暴利和暗箱操作的反叛，可以将房价降低，最多可达40％，可以得到配套物业的收益等等。

　　尽管于凌罡不承认被招安，且一再强调合作建房联盟与开发商是合作的关系，而不是买卖关系，也反对别人将与开发商携手合作建房说成团购。但不管什么提法，于凌罡的战略已经发生调整，已经把自己和开发商绑在了一起。他自己也承认，与开发商合作，是退而求其次的办法。无论用什么样的词语表述，只不过是一些文字转换的游戏而已，与当初他们设想的合作建房初衷、含义已经大相径庭。

　　其实，与房地产开发商合作，绝非于凌罡们的本意，但他们有什么办法呢？他们一直想自己建房，也进行了艰苦努力。从春节前开始，于凌罡先后跑遍了北京几乎所有与房地产相关的政府部门，并送交他精心准备的文字材料。然而，其申请的住宅合作社一直没能得到政府部门回复。此外，他们要自己建房，首先要解决土地问题，房地产开发商能拿到正常价格的土地，他们拿不到。用他们的话说，“如果从开发商手里买地，即使让他们挣1000万元，我们还是比直接从政府手中拿地要便宜许多。”据与他们交往的开发商介绍，按照惯例，在整个费用中，政府大概通过税费拿走30％以上，真正的建安成本占25％，土地成本约占1/3。这三块，基本上把房屋的售价定下来了。

　　这些议论和数据清晰地表明，地方政府是房价暴利的最大受益者，房价越高，那个30％的绝对值就越大；房价越高，所产生的GDP就越大，官员的政绩就越突出。这些还不包括那些看不见的“寻租收入”。所以，与其说于凌罡们反叛的是房地产商，不如说他们在努力推开地方政府推动房价之手。

　　与多年沉淀的强大的规则、秩序相比，与既得利益者维护既得利益的厚重权势相比，于凌罡们显得太渺小太微不足道了。

　　《中国青年报》

　　个人集资合作建房（链接）

　　在国外，个人集资合作建房是中低收入人群解决住房问题的一种方式，政府会在土地、资金及政策等方面予以扶持；而在中国，目前尚处萌芽状态的合作建房运动则大多还包含着对抗房价暴利和维护业主权益的意味，具有一定的特殊性。

　　《市场报》 (2005年04月19日 第八版)于凌罡几乎每周都要在自己家里搞一次合作盖楼咨询会。