本报记者 李忠峰 国家财政部副部长肖捷日前明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。
近来，财政部高层也在不同场合表态，出于遏制房地产投机行为等方面的考虑，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。
国务院发展研究中心副主任、“房地产税制改革”课题组负责人谢伏瞻对此的解释是，与土地出让金收取方式的改革同步进行，房地产税从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确，此为“明租”；合理设计新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重而保有环节畸轻的现状，并向宽税基、简税种、低税率的国际通行方向靠拢，此为“正税”；对收费项目进行严格清理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消、或者合并为一个固定的税种，此为“清费”。
可有效遏制炒房
我国现阶段针对房地产征收的税种有7项内容，除了在交易环节中由买房者支付的契税、印花税外，还有房地产税、城市房地产税、土地使用税、土地使用费、土地增值税等，这些税费先由开发商投资时垫付，然后分摊到房价中。
中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授指出，我国征收房地产税是借鉴香港地区征收楼宇税的做法，将土地和地面以上的砖瓦建筑物等不动产分开征收，承租人或者所有者每年缴纳一定税款，税的多少随不动产市场价值的升高而提高。
“开征房地产税将是调整房价的一种重要手段。”社科院金融所专家易宪容认为，随着国内房地产业的持续高速发展，开征房地产税已是势在必行的事情。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场的非理性行为、保证房地产市场持续稳定发展的重要手段。
易宪容说，从目前的房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂，这不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤；另一方面房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也仅为8.12％。这也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。
更为严重的是，由于房地产税费偏低及凌乱无序，使得一些城市的房地产市场投机现象严重，房价上涨过快，从而使金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。而房地产税能提高资金市场的利率，从而使生产成本增加，引起产品及劳务价格的上涨，部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁到消费者身上等等，抑制过度投机行为。
最低税率可能定为9％
对于房地产税的具体操作办法，易宪容认为，可以仿照现行的个人所得税的税率征收，以“累进制”的方式，将所有的商品房按照房屋类型（包括价格与面积）划分为若干个不同的税率征收级别，房价越贵征收的税率越高，房价越便宜，税率越低甚至能够享有政府越多的补贴，以这种累进制的方式来调节市场。
易宪容认为，在这一税率体系下，所有能够在市场上进行交易的房产都涵盖其中。同时，政府在批出土地时，就明确规定好所建的住房级别与类型。与此相配套，有关部门还要制定整个房地产市场的价格指数，定期、经常地发布各级别的房屋价格，让民众和开发商都知道。而对于这种征税方式，国家税务总局有关负责人表示，还有待进一步商讨。
据国家税务总局有关人士介绍，新的房产税，可能涉及征收不动产闲置税，以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。换言之，一套房子即使没有利润，也可能要收9％的税，而有利润的房子，税则可能占到利润的50％。而新房产税是向买房人收，还是向开发商收，还是其他操作方式？该人士表示，目前尚不明确。
但有知情人士告诉记者，房地产税的征收对象是“房地产的拥有者”。对开发商而言，拥有地块而没有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交纳税款；对房屋的拥有者而言，将分批次为拥有的房屋交纳税款。具体实施过程中可能会“新房新办法，老房老办法”。这位人士还告诉记者，房地产税对个人拥有者来说，是一套起征还是数套起征，目前尚无定论。
开始不涉及个人住宅
国务院发展研究中心相关人士表示，今年将设计新税制，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。国家财政部有关负责人透露，开始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。
易宪容说，房地产税是典型的财产税概念，不是房产交易行为的税收。如果征收不动产税，不仅可以缩小贫富差距，实现房多者多交税，房少者少交税，也可以改变人们对财产的投资分配。但最大的作用应该是遏制炒房行为，因为要多次交税，炒房的成本加大。
针对房地产税制改革问题，国家税务总局地方税务司有关人士表示，由于众所周知的原因，新房产税还是处在研究和探索的阶段，详细情况目前不便告知。
真正实施还需时日
一位不愿透露姓名的业内人士认为，房地产税的妙处更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。长远来看，如果市场能够理性成熟，避免类似香港、日本的楼市灾难，消费者就是受益者。
国务院发展研究中心副主任、“房地产税制改革”课题组负责人谢伏瞻说，现在只是出来一些初步的成果，真正出台房地产税，可能还需要较长的过程。特别是财政部、税务总局等职能部门大量深入调研和详细测算。
财政部有关官员告诉记者，目前房地产税制改革只是采用“真实数据，空转运行”的方式进行模拟运作，并没有到让老百姓交钱的时候。“真正实施还需要一段时间。”这位官员说。
“开征房地产税当然需要一定的基础条件，包括详实的不动产登记资料、用科学的方法对房地产进行低成本估价和政府的税收征管能力。但是从目前来看，房地产税应该早出台，越早越好。”易宪容告诉记者。
《市场报》 (2005年04月05日 第二版)
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