今年以来，东圃的商用物业非常兴旺，大量综合商业中心或破土动工或招商频频，如美林基业产业集群的商业首发项目———美林家居国际博览中心、花花世界、东圃广场商业部分以及盈彩美居四期商业部分等。
2001年就开盘的富力天朗明居，汇聚了大量在天河、黄埔、东山等区工作的年轻白领，消费潜力巨大，商用物业市场巨大。依托如此旺盛的人气，那么富力天朗明居的社区商铺的投资与回报到底如何？
地理位置：东圃交通枢纽
富力天朗明居的位置在东圃中山大道车陂路交界口，论地段是区域之首，路网四通八达。目前，天朗明居的门口有多路公交车穿梭，据说将来地铁线还会经过车陂路，加上现在已经看到的万客隆、好又多、唐苑酒家、凯悦酒楼，还有学校、医院等也一应俱全。因此，富力天朗明居开盘至今，其商品房的销售与出租都十分火爆。
按照业内人士的说法是，东圃是广州市政东移战略的心腹部分，东西向的中山大道、广园东快速干线、广深高速、黄埔大道，南北向的大观路、华南快速干线、加上琶洲大桥、科韵路等交通网络承托起了东圃商业中心。而位于车陂路口的天朗明居无疑应该算是东圃商业中心之一。
楼盘特点：放射状小区
富力天朗明居的楼盘设计比较有特色的是它以会所为中心点，向小区中心呈现射状延伸。开发商的聪明之处在于通过水景、绿化的设置，使得小区与周边大马路完美结合，小区既自成一体又与周围环境相融。这就使得商铺的消费群扩大到小区业主以外的路人或者是周边楼盘的业主。
此外，天朗明居的临街商铺设计与上下九步行街的风格非常接近。靠近中山大道的临街商铺设计采用了具有欧陆韵味特色的骑楼设计，小区以外的顾客也可非常方便地购物。
人口构成：年轻夫妇较多
根据天朗明居物业管理处的相关负责人介绍，天朗明居的南区（S区）与北区（N区）共有2938户。建筑面积从40—100多平方米不等，并以60—70平方米的小户型占多数。2001年8月开盘后到现在房屋平均售价为4000多元每平方米。由于天朗明居以小户型为主，因此房屋总价偏低，月供额少。天朗明居主要瞄准的是在天河、东山、黄埔附近上班的年轻白领。据了解，目前该小区居住人口大多属于年轻的工薪阶层，大多是结婚一两年的两口之家，或者是单身白领，而其中的三口之家，小孩也多不超过5岁。
天朗明居物业管理处的相关负责人称，在天朗明居居住的业主多为上世纪70年代出生，大学毕业后来广州打拼了四五年左右的年轻人。他们属于广州的“新客家人”，有自己的梦想，正在为各自的事业打拼。天朗明居一般是他们在广州的首次购置的物业。等经济条件改善后，他们有可能再进行二次物业购置。
消费特点：平民化消费
据中原地产的霍先生介绍，由于天朗明居的售价主要集中在40万元左右。按照他的经验，在广州购买此类的家庭收入一般在5000元到10000元左右。如果户主按照开发商的要求，业主首期支付40%后，以十年期还贷计算，业主每月的还贷金额大概在2500元左右；而如果业主以二十年期还贷计算每月的还贷金额大概在1600元左右。照此计算，该小区的相当一部分业主，每个月有三分之一到一半的收入用于还房贷。
从中原地产的专业人士的分析可知，天朗明居这个小区的业主购买力并不会非常强劲。小区的消费多以日常的实在消费为主。此外，由于小区业主都属于正在打拼的外来年轻白领，他们的生活节奏会快很多。所以其消费群的另一个特点就是讲究快捷、便利。另外，目前东圃外来人口比较多，一般东圃大马路的消费人群主要还是以中、低收入为主。综合上述因素，天朗明居商铺的消费特点是价格趋向平民化，消费讲究快捷便利！
商铺租售：中等价格
根据天朗明居物业管理处的相关负责人介绍，天朗明居的S区的商铺全部已经租售完毕，目前只有N区的N2至N6栋的首层商铺还在招商中，大约有近2000平方米的空铺待租。天朗明居的商铺铺高大约在4米-6米左右，商铺规格，租赁者可自由控制。因为N区首层的商铺是相通的，中间并未有墙阻隔。
开盘的时候，天朗明居的商铺同时发售，当时的临街铺位价格在10000元-15000元每平方米不等。现在天朗明居S区临街商铺的租金是100元-200元/平方米不等。N区商铺的铺租大约在50元-100元每平方米不等。
相比骏景花园小区内每平方米100多元的商铺，天朗明居的租金还算是比较合适的。当然，天朗明居的消费水平也决定了其租金水平。与其周围楼盘的商铺或者是东圃临街商业物业的租金每平方米150元以上相比，天朗明居的租金算是中等水平。
由于小区配套已经成熟，因此，短期内商铺租金不会有大幅上升。
附近商铺租售价格比较
商铺售价（元/平方米） 月租金（元/平方米） 未租售商铺面积
骏景花园2万元/平方米起70-200元/平方米共约2500平方米
旭景家园1.5万元/平方米上下50-120元/平方米逾1000平方米
华景新城1.5万元/平方米起 80-130元/平方米已售只有二手租
美景花苑 无 50-160元/平方米不等已售只有二手租
泰安花园 无 30元/平方米
（注：泰安花园是拆迁置安小区，因此小区商铺目前不对外销售。其住户多为老年人，估计可营利性不高。）
(观宇/编制)
|
