房地产税改革“概念先行”
具体方案仍在探讨中，何时开征没有时间表
财政部副部长肖捷日前关于改革房地产税的说法在国内掀起了巨大的波浪。市民疑问：房地产税和之前说的物业税是否同一概念？市民担心：现在拥有的房子是否要征税？原来已经缴税的房子还要缴吗？市民窃喜：房地产税的开征将对房价上涨有明显的抑制作用。
然而，记者多方采访获悉，房地产税改革的具体方案仍在探讨当中，何时开征并没有时间表，但是众多专家表示，房地产税的改革对市民的影响不会太大，具体来讲它不是一个新增的税种，而是在原有税种的基础上进行规范，而且在短期内应该不会对非营业性的房屋征税。
概念混淆误导结果
据了解，当财政部副部长肖捷提出要开征房地产税时，市民的第一反应是，这与此前提出的开征物业税是什么关系，是否又要增加新税种？然而，财政部财政科学研究所所长贾康告诉记者，“物业税”是借用香港的称呼，但香港的物业税不尽相同，内地要适时开征的物业税实际上指的是不动产税或房地产税。房地产税(不动产税)是对土地、房屋所有或占有者征收的税种，计算依据为不动产评估价值。
究竟如何改革房地产税？市场比较流行的说法是，改革主要是把“几十年的土地出让费用分年收取”，这样就可以大幅度降低房价。不过，财政部财政科学研究所博士韩凤琴表示，这相当于混淆了两个概念，土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴，而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务。只有土地出让金同步改革，从一次性收取变成分几十年收取，才将从总量上降低房价。
保有阶段税负将增加
“中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。”这是日前肖捷说的话，也是不少专家持有的观点。中山大学岭南学院副教授方建国认为，房地产保有税就是属于应征而到现在还没开征的税目。
言下之意就是，即使市民持有几套住房，保有阶段的成本并不高，这也就成为了目前市民热衷于投资买楼的重要原因之一。为此，中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授建议，把居民家庭超过一套的住房(只有一套住房不征税)列入征税范围，同时，对开发商空置超过一定时间(如三年)的土地和房屋征税。
“如果开征不动产税，将会按照现行税法的规定对营业性的房产征税，并且在短期内应不会考虑对一般非营业性的房地产征税。”贾康进一步解释道，“也就是说，对一般老百姓来讲，如果买房是为自己居住，属非营业性质，则在相当长时间不受影响，但是，如果将自己的房拿去出租就会有税收的问题。”
改革不会一蹴而就
贾康强调，房地产改革注重三方面。首先，国内对内外资分别征收的房地产税将逐步并轨；其次，与房地产税相关的五花八门的房地产收费将得到清理整顿。此外，要把房地产从交易到保有的税负进行合理化的调整，使税的功能更适合市场经济的要求。
“同时改革还要具备一定条件才能开征。”韩凤琴指出，翔实的不动产登记资料，房地产价值评估以及政府的税收征管能力是必备的三要素。而杨卫华则强调，虽然按照房地产评估值计算税收比较科学，但是当前我国评估法律不够健全，评估机构还比较少，队伍不够壮大，要全部评估再来开征的话，那就有可能不能在1－2年内开征。
杨卫华建议，不动产税的税率不宜过高，如以不动产原值或评估值减去20％－30％后的余值为计划依据，现阶段全国可规定0.5％－2％的幅度比例税率，适用税率由省级人民政府确定，待条件成熟再实行超额累进税率。同时，对于新房子和老房子的政策要区别对待。
效果如何有待考察
记者了解到，杭州曾于去年1月1日实施二手房交易征收20％的个人所得税，然而仅8个月后，就宣布取消该政策。实际上，目前房地产税的改革也是计划加大对交易环节的征税，改革会否出现如杭州的情况？政府似乎并不担心。据了解，政府将选择6个城市作为进行房地产税改革的试点城市，方式是“空转模拟试点”。然而记者就此事进行询问时，只有宁夏地税局有关人士向记者表示，宁夏已经纳入了试点城市的范畴，但目前试点工作还没有展开。
对于改革后的效果，贾康强调，房地产税的改革应该放到一个长期的市场经济建设的考虑中，其对房地产业的主要影响也将是中长期的，虽然不动产税在短期内也可能会起到抑制泡沫化、为房地产适度降温的作用，但是这并不是惟一的目的，对于房地产过热将不排除采取另外一些短期的针对措施。
改革动机
中国房地产税费主要集中在开发投资环节；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用和交易几乎不征税。
目前房地产税内资和外资不统一。城市房地产税从1951年开始征收。1984年，对内资企业和个人，城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税征收，对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。
争议焦点
是否把土地出让金合并到房地产税中？
一种是主张对居民自己居住的房屋，采取一家人拥有第一套房屋免税，第二套房屋开始交税；另一种主张是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金等合并，改为在房地产保有阶段统一收房地产税。更多的专家倾向于不把土地出让金合并到房地产税中。
研究建议
《中国房地产税收政策研究》报告指出，应该将“正税、明租、清费”明确为房地产税制改革的方向。“明租”即与土地出让金收取方式的改革同步进行，从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确；“正税”即统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向上靠拢；“清费”即对收费项目进行严格清理，除少数确有必要的服务性收费项目以外，其他收费项目或者取消，或者合并为某一个固定的税种。
记者观察
规范房地产税费是当务之急
记者获悉，在提及房地产税改革之前，政府是在不断地降低交易成本，活跃房地产市场，其中契税就是很明显的例子。契税从原来的3％下降到1.5％。据了解，不少城市还对诸如评估费、测绘费等进行减免。
然而房地产税费的改革是针对房地产保有和交易环节税费偏轻的。中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授表示，并不认为目前保有阶段的税负轻。
他的依据来自于，目前以租金计算的房产税的税率对内资是12％，对外资是18％，此外出租房屋还要交纳六税一费，照此计算，税负不轻。因此，杨卫华认为，目前不是税的问题，更关键的问题在于征管上，规范房地产税费是当前急需解决的事情。据有关部门统计，涉及房地产的收费多达80－150项，税费已占到房地产价格的30％－40％。
房地产税费种类繁多
我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。若将房地产企业经营所缴纳的税种统一加以考虑的话，还包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、固定资产方向调节税(现已停征)。
除了上述税法框架的共计11个税种外，各地方政府还存在着诸多的与土地及房地产有关的收费项目。据调查，在很多大中城市，除了土地价格和房屋本身建设费用以外，仍有十到几十项不等的与房地产相关的税费项目。据估算，土地出让金等费用最高可占到了整个房价的一半。
借鉴
香港物业税
香港物业税收制度包括物业税和差饷税。其中，物业税是“向在本港拥有土地和楼宇的业主，按照每一课税年度土地或楼宇的应课税净值，以标准税率计算征收的一种税”。应课税净值，等于应课税值减去差饷和若干免税扣除项等法定扣除项目后的余额。香港的差饷是根据物业每年可得的合理租值来征收的。业主自住楼宇虽可以免除物业税，但该项楼宇仍应缴纳差饷。
美国房地产税制
美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例(各州规定不一，从20％到100％不等)。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1％到3％。除马里兰州外，其它49个州都是归地方政府征收。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。
本版撰文：本报记者 邓瑞燕
实习生 张晓华 黄文哲 责任编辑：杨拂玄 何洁（来源：南方都市报）
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