本报记者 吴传震
央行的房贷新政，使房地产热点城市杭州和南京获得挤泡挤沫的利器，但从目前的情况来看，两地还非常谨慎
在紧张地按了一番计算器后，南京市民黄先生悬着的心又落了下来。按照新颁布的个人住房贷款政策，房贷利率至少上调0.2％，这意味着一套贷款50万的房子，每年至少多支出1000元利息，但是在黄先生看来，利率的上调对他的影响并不大。
这位坚决要求匿名的建材商人，过去数年投资于南京市的房地产市场，先后购买了10套住宅，目前脱手4套，尚余6套。两个方面的考虑支撑着他的信心：一是可以把多支出的利息转嫁给购房者；二是房价上涨的收益远超过多付出的利息。他喜滋滋地告诉记者，2002年他在南京城东面亚东新城楼盘购买的一套价值70万的别墅目前已经上涨到160万元，三年下来平均每年涨了32万元，他准备等待房价继续上涨后再予脱手。
这种乐观的预期并没有把住宅需求可能突然减少甚至完全发生逆转的风险考虑进去。实际上这种情况完全有可能发生。
黄先生所在的江苏南京和长三角的另一个中心城市浙江杭州，过去三年房价不断高企，二者是否存在泡沫的争论持续不绝，两个城市也都受到建设部、发改委和国土资源部的多次调查。
从宏观层面来看，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4％，其中住宅上涨了15.2％，远高于其他各类物价指数的涨幅。
房价不断上涨，引发了如征地、拆迁等激烈的社会矛盾，使得房价问题成为今年全国“两会”中的焦点问题，温家宝总理在政府工作报告中，明确表态，要稳定房价。
3月16日，央行突然宣布调整个人住房贷款政策，将现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。此举意味着调控重点已经转向，通过抑制需求，主要是抑制投资需求来实现房价的平稳着陆。
“宏观调控针对房地产的加息周期正式启动了，实行的方式是小步快跑。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。
3月18日开始，杭州备案的现房交易开始暴跌，从原来每天70多套下跌到现在20多套，二手房市场则开始出现抛售；在南京市，每天注销抵押的住宅从往日的不足70套上升到150多套。
挤泡挤沫，各有一套
这一次央行的个人住房贷款新政，明确规定商业银行可自主确定利率水平和内部定价规则，并允许商业银行在房地产价格上涨过快的城市或地区，将个人住房贷款最低首付比提高到三成。那么，在杭州和南京这两个房地产热点城市，商业银行究竟会如何行使自己的自主经营权？
与外界想象的不同，两地各家商业银行也是在3月16日当天，才从内部办公网上收到了央行转发的调整个人房贷利率的通知。记者了解到，第二天，各家银行的个人业务部就接连召开会议，商量对策。由于四大国有商业银行和一些股份制银行，实行一级法人核准制，因此，江浙地区的分行纷纷将方案上报各自总行，等待批复。
本周一，即3月21日，一些股份制银行如中信银行、上海浦东发展银行、招商银行在南京市的分行开始一致对外宣布实行5.51％的下限贷款利率，杭州的一些银行如浙江商业银行也对外宣布实行下限贷款利率。
“个人房贷是一块肥肉，它可以影响到其他业务，比如信用卡，代发工资等等，”南京市一家股份制银行个人业务部副总经理分析说，“这是各家股份制银行不敢贸然实行6.12％的基准利率的主要原因，大家都怕丢掉现有的市场份额。”
规模相对要大，在各地通常也占有更大市场份额的四大国有商业银行的分支机构却反应不一。
3月21日，记者了解到，中国银行南京分行还未表态，只收申请按揭材料，并不放贷款。当日记者通过电话询问得知，中国工商银行南京分行和大部分股份制银行一样，实行下限贷款利率，但农业银行南京分行和建设银行南京分行却实行了基准利率。
“实行基准利率是相当厉害的，换句话说，就是个人房贷按照正常的流动资金贷款利率计算了，我们负责住房贷款的老总一听就皱起了眉头。”江苏省一家国有商业银行的中层表示。
另一些银行则对贷款政策进一步细化，比如浦发银行南京分行就对第一套住房实行下限贷款利率，而对第二套住房实行基准利率。不过，由于各家银行之间的个人征信系统并没有联网，所以投资者可以不在同一家银行申请按揭，绕开限制。
记者了解到，江苏省银行同业公会还没有出面来协调南京市各家银行的利率政策，在采访过程中，各家银行的工作人员担心，由于措施不一，可能会出现恶性竞争的局面。
这一点，杭州的情况与南京不同。浙江省银监局副局长杨小苹接受记者采访时表示，3月21日上午，该局已经召集浙江省银行同业公会开会，要求研究如何协调各家银行政策，防止恶性竞争，并试图在执行细则时，将居住需求和投资需求区分开来。
在两地银行界的不同反应之后，是对两地房地产市场的不同的担忧。
一头地价涨，一头地价跌
在央行出台“房贷新政”两个星期前，杭州市新一轮地价上涨开始了。
3月2日，杭州2005年首次土地出让中，88家房地产公司争夺7块土地，其中浙江大都置业投资有限公司以2亿元的价格竞得面积仅有5980平方米的八号地块，达到每平方米22296元，创下了新的天价。
杭州的房地产界顿时一片哗然，业内预计该地块的房价至少将达到每平方米3万元，同时也将周围的房价“抬了上去”。
新一轮的地价上涨是去年下半年房价飙升的直接结果。
杭州市当地著名的房地产开发企业宋都置业公司副总经理王益平回忆，杭州房价在去年4月宏观调控之后，出现了一段时间的徘徊，到10月开始复苏，并开始一轮让先前数年都为之逊色的疯涨———从10月到今年1月，在原有基础上，平均每平方米追涨2000元。结果杭州市中心区域武林门的房屋均价突破了15000元每平方米。
“地火在地下运行。”赵杭生借用鲁迅先生的名言表达了自己对杭州楼市的感受。
地价的上涨推动房价上涨，这在杭州市的房地产发展过程中已经成为一条百试不爽的定律。它的直接好处，就是掩盖了投机者的风险。
除却地价的原因之外，不少声音认为聚集在杭州的投机力量推高了杭州房价。之前，国内一家著名房地产商接受记者采访时表示，杭州是他认为国内投机成分最重的城市。
对此，王益平却反驳说杭州楼市的需求是扎实的。他举宋都的例子说，宋都在杭州开发的众多楼盘中，三分之二的购买者是本地人，外地人仅有三分之一。
尽管对杭州房地产是否存在很大投机成分，各方莫衷一是，但是杭州的银行界早已绷紧了警觉的弦。浙江商业银行个人银行部副总经理王勇强表示，他们将针对不同区块和楼盘实行差别利率，现在正在对每家楼盘进行梳理，对别墅项目则一律不介入。
南京的情况与杭州有相似之处，但亦有不同。明显的地方在于，在杭州地价持续上扬的同时，南京的地价在走低。
南京市的土地交易市场从去年10月之后，一直门庭冷落，其间多块土地流拍，这也预示着房地产开发商不看好市场前景。
与地价走低相应，楼价在部分区域也出现走低的迹象。
比如，南京的河西新城一度被看作最有开发潜力的投资区域。河西新城地区在2001年开始建设时，因为CBD概念而受到热捧，许多投资者蜂拥而至，抬高了房价。但是，从去年10月以来，河西新城的房价从6500元开始不断阴跌。万科在河西奥体板块的楼盘“光明城市”也已封盘，暂停发售。
“许多河西市场的开发商开始动烂尾的心思。”当地知名的房地产代理商垠坤地产的副总经理陈欣说。据了解，南京市的江宁区和长江对岸的江北区也出现类似问题。
这些迹象释放出了令人担忧的信号。南京市去年底开始要求各房地产商将当天的销售数据上报，结果许多楼盘出现了70％的认购率，但是其间不断换手，最后的成交率却不到20％，这说明市场存在大量故意制造销售假象的行为。
在这种情况下，据记者了解，南京市各家银行对区域内的板块都制定了详细的贷款指导细则，重点压缩对河西、江宁和江北区域的房地产贷款，而着重发展城中和城东区域。在记者获得的一份银行内部文件中，四大国有银行南京分行定下对高档别墅、写字楼、大型商场、宾馆酒店等项目基本不介入的原则。即使一定要介入，也规定首付必须在五成以上。
调控房价考验地方政府智慧
如上所述，杭州和南京的新房和二手房交易量因为新房贷政策的出炉而有所收紧，房贷新政的效力初步得到彰显。
3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，今后一段时期将重点推进房地产税改革。这表明未来财政政策将进一步加入对房地产的宏观调控，决策层将综合运用财政政策手段和货币政策手段。
一系列利好措施的出台，使各方对房价平稳着陆有了更多期待，不过要驯服房价这只笼中虎并非易事。之前地方政府已经尝试了一些举措，一些有收效，一些则难如人意。
比如，2004年1月1日，杭州市为了打击二手房投机，决定二手房交易必须缴纳20％的个人交易税，但是始料未及，个人交易税被转嫁到买房者头上，实施该政策之后，杭州市二手房的价格在三个月内平均每平方米上涨了500元。结果这项举措被迫在2004年9月废止。
又如，南京市去年为了增加期房操作的成本，调高了契税，“但那个政策的影响，一两个月就停止了。”陈欣说。
市场人士普遍认为，如果房价上涨的幅度远远超过贷款利息增长的幅度，那么对房价的抑制作用将会被大幅削弱。
这一次的房贷政策调整，加大了各地商业银行的自主权力，在此基础上，各地方政府又该如何调整调控房地产市场的各种举措？由于新房贷政策才出台数日，这方面的动向还不明朗，不过在杭州和南京出现的这些复杂情况表明对两地房地产市场的调控仍将是一个持续的过程，它将继续考验地方政府的智慧。
杭州市房地产投资及其增长率资料来源：国家统计局；REICO数据库
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