上海房市:双重调控,多空观望(图)

　　本报驻沪记者　马凌　实习生　王瑜

　　上海和央行接踵祭出治市重拳，受此影响，上海平均房价和销售状况已经出现下滑趋势，但由于政策出炉时间尚短，后市依然难断，上海出现“买方不买，卖方不卖”的僵持局面

　　上海措手不及

　　短短两周之内，上海房市遭遇两轮调控风暴。

　　3月16日下午6时20分，中国人民银行总行忽然宣布从次日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策——对住房贷款利率实行下限管理，并将最低首付款比例由20％提高至30％。

　　而仅仅在10天前的3月6日，上海市政府刚刚发布《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干政策意见》(以下简称为《意见》)，并相继出台一系列配套措施，其中影响最大的是，购入未满一年即出售的物业须缴纳盈利部分5.55％的税费。

　　业内普遍的看法是，由于在房价问题上饱受质疑，上海赶在“两会”之前出台《意见》，亦是表明希望稳定房市的态度，而对于中央在“两会”刚刚结束就突然出台调整房贷政策，上海方面显然始料未及。

　　由于《意见》明确要求上海各商业银行要防范房地产信贷风险，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率及办理转按揭的间隔时间等进行调整和限制，抑制投机性购房的贷款需求。上海银行界早在3月份之前就已开始酝酿商业银行自律性房贷方案———《个人住房贷款管理协议》。

　　“之前我们已经用了一个月的时间，做了大量工作，条款都已起草，”上海银行同业公会秘书长朱德林对记者说，“但事有凑巧，央行政策忽然出来，我们注意力马上转移到学习中央的政策上，上海原来想出台的一些措施只能暂时搁置。”

　　据称，3月17日，上海银行同业公会牵头召开磋商会，原本打算各家商业银行共同签署协议，但受央行新政策出台的影响，各银行出现了分歧，原因是“各家商业银行对风险的认识不一致，对宏观调控的看法也不一致”。

　　上海房地产金融专家洪曦认为，比较上海和中央前后出台的政策，其间有微妙的差别。“央行政策是有保有压。降低超额准备金利率，加大流通领域的现金供应量，令商业银行其他贷款业务获得更多支持。压的是房产，相当于单独提高房贷利率，把房地产货币用量往回抽一点，这实际上是央行用经济方式对温总理有保有压这句话作出的一种呼应。”

　　如果说央行这次更多的是一种宏观调控的手段，是业界所谓的“普打”，那么上海则是有针对性的定向打击，目标是短线投机者。洪曦认为，其中可以看出中央和上海对房地产认识的差异。

　　业内人士认为，事实上，无论是去年的期房限转，还是今年的征收售房营业税，都延续了上海市政府对待房市的策略——只打短线投机，其背后反映的是上海市政府对上海房市的看法。

　　作为全国房价最高的城市，上海对于所谓地产泡沫的指责从来就不以为然。在今年1月25日的上海市政府新闻发布会上，市府新闻发言人蔡旭初表示，我们对当前房地产市场的基本判断是：上海房地产市场供需两旺，对国民经济增长贡献率提高。他同时指出，上海房市主要问题有三点：市场供求关系趋向平衡，但求仍略大于供；供应结构趋向合理，但普通商品住房供应量还不足；房价涨幅逐步趋缓，但是局部地区房价上涨过快。

　　尽管来自央行及银监会关于严控房地产信贷的声音一直不绝于耳，但上海方面反应则相应迟缓，有媒体援引人行上海分行一位官员的话说，2003年6月央行发布“121号文”

　　(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，在上海银行界其实并没有得到很好的落实。

　　银行的“分化”格局

　　3月18日，央行政策出台的第二天，央行上海分行紧急召集在沪各中资商业银行负责人召开专题座谈会，部署落实利率调整新政策。

　　据央行上海分行介绍，会议传达的主要内容为两点：第一，目前上海房地产市场已高度依赖银行贷款。会上传出的一组数据令人吃惊，今年1－2月，上海全市中资金融机构的商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款的87.7％，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。央行上海分行负责人在会上强调，各商业银行要充分认识个人住房贷款风险。第二，正确解读本次住房贷款利率调整的政策意图，尽快制定具体操作办法，并充分发挥银行同业公会的作用，避免商业银行同业之间的无序竞争。

　　但截至记者发稿时止，沪上银行还未正式宣布各自的细化政策。

　　朱德林说：“现在各个银行的看法并不一致，规模、抗风险的能力、还有经营能力都不同，对央行政策的理解和执行肯定会有所差异。央行上海分行给了很多参考指导性的意见，但都没有形成文件。”但他表示，最多一两个星期，所有银行的实施细则都将正式出台。

　　有业内人士估计，房贷仍是各商业银行争抢的香饽饽，在没有更好的放贷选择的情况下，大部分银行会执行5.51％的最优利率。

　　洪曦认为，现在商业银行存在一个悖论，尽管目前来看，按揭贷款的风险越来越高，但因为信用贷款制造呆坏账利率远远超过了按揭贷款，因此按揭资产仍然是他们比较好的部分，银行没有选择。

　　“银行也处于两难境地，首先它想把业务规模做大，在房地产向上的时期，它应该抓住机遇拼命做。但同时，它又可能把房地产引导到一个极端，”朱德林表示，其实银行也希望进行调控，“但调控得太厉害，假如房价一下子跌下来，以前贷出去的资金风险就太大了。但如果不控制，长远来看，以后的风险更大。”

　　目前市面零散传出的消息是，沪上银行在调整房贷问题上已呈现“分化”格局。

　　在贷款利率方面，工行、建行(商业个人房贷余额分居上海市场的前两名)均表示将按6.12％利率执行，但强调仍会有10％的下浮空间。

　　兴业银行、中信实业银行等一些中小行则基本执行5.51％下限房贷利率。

　　而更多的银行实施的是有条件地享受5.51％的下限利率。比如上海银行，一般执行6.12％利率，但如果是一手房，并且首付在四成以上的贷款人，可获5.51％贷款利率。

　　值得一提的现象是，据称，对于部分优质客户，有些银行已在房贷业务上进行“返息”，即以别的名义把一定比例的利息返还给客户。

　　至于首付方面，沪上银行大都将首付比例提高为30％。事实上，早在一年以前，上海各大商业银行就已经将均价7000元／平方米以上或者总价百万元以上的中高档房贷款首付提高到了三成左右。而上海7000元／平方米以下的楼盘已不多见。

　　此外，部分银行甚至已开始制定首付40％的严格标准。有媒体报道，上海闵行区高档楼盘皇都花园正与交通银行、中国银行合作，将5年期以上个人房贷利率定为基准利率6.12％，首付则定为四成。

　　房价是涨是跌？

　　对于央行此次新政策，业界比较普遍的评价是“温柔一刀”。其究竟能再多大程度上产生相应的效果，各界说法不一。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，该政策对投资者影响非常小。“因为目前从成本上看，土地成本是大头，供求关系是房价决定的根本，它不以银行的利率高低来决定。央行新政策并未改变中国社会资金过剩的现实。没有改变过剩的资金主要依靠房产牟利的现实。”他说，“它只能对局部房产市场的价格起伏起到一个平缓作用，让投机长期化，投资理性化。其绝非想把房市逆转，因为房市逆转的风险是整体性的。”

　　“关键是它的量不够，比如50万贷款的话，贷款者也就多付几十块钱。”洪曦认为，其意义主要在于中央传递降温房地产的一个信号。

　　但资深房地产专家蔡为民的观点有所不同，他认为，单独来看，央行的政策力度似乎都不够，但把所有的政策统统加起来———比如期房限转、增加转售的税费———对于投机客而言，所承担的压力就比较大了。

　　“因为这意味着，如果房价没有达到一定的涨幅，炒房是没有意义的，”蔡为民说，“如果1年之内转售，首先需要缴纳盈利部分5.55％的税费，加上1.5％的契税，再加上中介的1％佣金，如果把利息成本也算上，可能你炒房者必须有10％的利润，才有卖房的动力。”

　　“这个10％如果我们回头看，不觉得很难，因为去年全线飙红，涨幅远远高出10％，但是当房子已经涨到一定高点的时候，要让它上扬10％，很难。”

　　统计显示，2004年上海全市住宅商品房均价突破每平方米7472元，同比上涨23.75％。2004年年底，上海楼市交易量一路走低，但全市均价突破万元大关。今年2月，住宅成交均价更是到达创纪录的12900元／平方米的顶峰。

　　相当多的业内人士认为上海近阶段的房价已经到顶。申银万国证券研究所一份分析报告称，未来12个月上海房价向下调整的概率较大，但不会崩盘，房价将经历10％－20％的下跌(相对当前价格)，方有望企稳。

　　市场已有征兆显现，上海内环以内住宅成交总套数已经出现明显萎缩———今年1月，每天成交量在100到200套之间，春节过后，平均每天的成交量已经在50套以内。

　　“这说明高价房已经越来越难消化了，”一位开发商说，“现在主要是外环的中低价房在支撑。”

　　据统计，今年5月份，上海新上市的40多个新盘中，外环线外新盘所占比例高达46％，比前月上升约10％，外环线外首次成为上海新盘上市量最大的地区。

　　目前，央行“3·17新政”实施后，上海平均房价和销售状况已经出现下滑趋势，但由于只有几天时间，后市难断。而来自业界各个渠道的消息称，多空双方大多持观望态度。“最近可能会出现买方不买，卖方不卖的观望局面，”蔡为民估测说，“1个月之后会出现比较多的卖盘。”

　　此外，相当多的业内人士预测房贷利率还会调高，接下来还会有一系列的降温措施出台。据消息灵通人士透露，上海接下来的政策是提高房产契税，然后是物业税。

　　一位开发商说：“如果政策持续出台，就像冷水煮青蛙一样，炒房者最终会有人付出代价。”

　　业内人士认为，事实上目前的上海房地产市场已经发生了一个重要的转变，即由过去房产开发商与消费者之间的博弈，变成了政府与投机者之间的博弈———显而易见，后者之间的这种博弈不可控因素更多，结局也更难以预测。

　　这就出现一个戏剧性的局面，投机者集体表演击鼓传花，而消费者或持币观望，或顶风入市，“谁接到最后一棒谁倒霉。”一位业内人士说。

　　但问题是，没有人知道这最后一棒到来的准确时间。

　　据悉，今年1月，上海市房地局某高层领导受上海财经大学房地产研究中心之邀，来到上海财经大学房地产进修学院讲座，在座的都是上海各大房产开发商和代理商中高层。据与会者透露，该领导在讲座上安抚房产商说，总的来讲，到2010年，上海房价走势基本向上，而且政府把资源控制好的话可以持续稳定向上健康发展。

　　“你们怎么理解这个说法？”记者问一位开发商。他回答，“上海房地产就这点水，而政府就像水龙头，龙头开大点就涨得快点，如果想慢慢涨就把龙头关紧点，但水放完了就危险了。”

　　上海市房地产投资及其增长率资料来源：国家统计局；REICO数据库