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“地产商还有15年的好日子”———华远集团董事长任志强访谈 本报驻京记者 张春蔚 本报记者 暴春燕
“银行调整房贷利率很正常，但未必能解决问题”
记者：央行在短短5个月内两次调高贷款利率，打击房地产行业的炒卖投机行为
，你如何看待这些举措？
任志强：进一步加强房产信贷管理是国际上通行的办法。银行适时进行调整，不同国度、不同时间有不同的目的。
我国之所以出现央行直接管理房贷政策，一个前提是我国没有住宅法，而大多数国家都有住宅法。各国在制定住宅法的时候，住房问题的解决是和金融问题联系在一起的。
比如说美国，它的住宅金融不靠银行，而是靠不动产信托基金。不动产信托基金分为住房类不动产信托基金和商业类不动产信托基金两类。两个法律实行的年限也不一样，中间相隔二十多年的时间，先是住宅类的。大量住宅的信贷不是由银行解决的，而是由住宅法规定的信托基金来解决的。这个信托基金跟央行是没有太多关系的。在美国多数是高价位的银行按揭，比如300万、500万美元以上才由银行来解决。50万美元以下的低价位房子，平均价格是12万－20万美元之间的，老百姓买这些房子从来不用银行的钱。所以银行是没有风险的。
美国的银行可以在一年期或七年期选择一个固定利率，这个利率不会因为央行利率调整而调整。我国情况就不同了，每年1月1日调整利率，其他就得跟着调整。
美国的不动产基金是免税的，我们国家不是，所以说我们没有住房金融体系和非银行之外的信贷基础。现在是有一些信托基金，但一般都是开发贷款而不是消费贷款，而且是不免税的。因此把所有的压力都压在银行上，银行因此而调整是很正常的。
我个人认为，增加房贷0.2％是不够的，按揭成数增加到三成也未必能解决需求过旺的问题。上次的央行调息是针对整个经济环境，而这次主要是针对房地产。之所以说对中低收入者影响不大是因为大部分人都可以获得住房公积金贷款，上调以后还是比原来银行贷款利率低。稍微高点的话，可能一部分是住房公积金贷款，一部分是银行贷款。中低价位的房子，比如50万，利率的调整对它的压力并不大，大概增加几千元。
40万以下的低价房中住房公积金贷款所占的比例非常高，几乎能占到百分之八九十。只要交上了公积金的人都有权享受。超过三四十万的房子才能用银行贷款。
高收入人群购买一两百万的房子，很多人根本是一次性付款不存在贷款问题。越贵的房子越没有银行风险。
“房地产业是没有泡沫的”
记者：你如何看待房地产行业是否有泡沫这个问题？
任：各方数据造成了理解不充分的问题。从我们作出的数据分析来看，房地产业是没有泡沫的。
现在争论的焦点是有房住和有房产这两个概念，有房住不等于有房产，租房子也是有房住；有房产和有新房产也是两个概念———大家现在是把新房产才算作有房产，有旧房产不等于有房产———其实我国80％的家庭都拥有自己的房产。
供需总量上，我们并没供应多少房子。面对每年增长1000多万城镇人口的现实，我们现在的房地产供应总量其实不足，每年的新增人口和住房的增长量并不协调。高档住宅只有十万套，普通住宅是246万套，普通住宅所占比例相当高。2004年上海的高档住宅比例有所提高。总体看来，没有调整的必要。
记者：你说理解不充分，那么你认为有哪些理解需要被纠正呢？
任：很长一段时间，大家都谈到房地产投资“过热”。大家说的“过热”是基于房地产的供给严重超过需求。新房屋的供给量在以每年20％—30％的速度增长，而家庭可支配收入不可能这样的速度增长。
但事实是“房地产业”投资高速增长并不等于房地产投资高速增长。2003年新增住宅竣工面积13亿平方米，而“房地产业”
提供的住宅竣工面积仅为4.4亿平方米。1990年—2003年社会住宅竣工面积的年均增长速是3.2％，城镇住宅竣工面积年均增长速是9.3％，但同期“房地产业”提供的住宅竣工面积年均增长速度达到18.5％。这是由于停止福利分房以后，基本投资建房下降。过去是大家建房子然后分房子，现在大家不建房子也不分房子，总体来说总量没有增加。不论每年房地产增长多少，全国的房子没多盖，我不认为投资过热。
其二，“房地产业”投资高速增长源自房地产领域的市场化进程。其实在1990年到1998年间，城镇住宅建设是由城镇个人建房、国有单位自建住宅、房地产业住宅建设组成；1998年后前两者的建房速度均下降，房地产产业住宅实际上已经替代它们建设。其实是对传统住宅建设方式的替代使得“房地产业”高速增长。比如房地产业新增住宅占城镇新增住宅比重从1990年的20.4％提高到2003年的58.6％，很大一部分市场是传统的自建方式让出来的。
此外，房地产销售价格指数本身不能作为该领域过热与否的标志。另一方面是物价，截至2003年居民收入是增长55.5％，从房价增长的倍数来看，我们的收入比是在下降而不是上升。现在有种论调是老百姓买不起房子，那以前就更买不起房子。
有一个是房价收入比。很多人认为房价收入比按单价计算，实际应该是按平均价格计算，包括了一手房和二手房的价格。除了中国，其他国家二手房的交易都大于一手房。只有自己住的房子，怎么能进行交易，有了增量才可能进行交易。不能用单价，应该用平均套来计算。
“政府应更关注住房保障体制的建立”
记者：除了房地产法，你认为在房地产领域还有哪些是制度上的缺失呢？
任：我认为，房价必须依靠采用市场手段的宏观调控和市场调节来解决，比如这次调息是应该的。但是上海市政府出台的税收调控是不合理的，因为法律规定地方政府是无权增加税收的。
到目前为止，城市房地产的供应量，按照新增人口计算，房地产业只占40％左右。房地产业的供应量很低。如果扣除政府因拆迁造成的强制性需求，供应量可能连3％都达不到。如此低的供应量，政府应该更加关注住房保障体制的建立，如果低收入者的住房问题得到解决，房价高不高影响就不大。
今年两会我的提案就是，每年政府收取几千亿的土地双金，为什么不能拿10％－20％解决各个城市中廉租屋问题，有了法律框架就能很好地解决这个问题。
现在有一种观点，房地产价格高了，低收入者买不起房子。但是国家18号文件上是说中高收入者要买商品房，为何要把低收入者混入商品房中呢。低收入家庭的住房问题应该是由国家解决，以前的福利分房也都是由政府解决的。应该说大部分低收入者不是没有房子住，而是住房质量比较差。大部分低收入家庭的住房问题在过去就解决了，私有住房到了80％，其中60％左右是靠房改房解决的。应该说，中低家庭的住房问题早就解决了。过去房子都是分给父亲一代，现在是子女占用父母的房子，子女出去生活以后，父母的房子就会很大，条件就会好多了。但是现在有两类新增问题，一类是城市化带来的，一类是分家单过带来的，比如家中的小孩长大后组成自己的家庭。中国现在没有增量和质量分析。
社会上强调贫富差别，却没有强调差别消费。如果不强调提供差别消费，高消费者就可以把钱投资到国外。最好的车都消费在中国，美国、加拿大、澳大利亚以及英国最好的房子都是被中国人买了，因为国内不提供这种消费，他们不得不到国外去消费。中国为什么就不能有贵一点好一点的房子呢？不提供差别消费只会让穷人更穷，提供差别消费才可能让穷人富起来。
记者：地产商不愁卖房这样的好日子还能持续多久？
任：如果房地产公司能拿到土地的话，像这样的好日子房地产商还能再过上15年。如果按照国家小康目标的人均35平米目标，我们将每年保持30％的投资增长。
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