福州房产中介出现过度竞争
Ｎ本报记者 林银来/文黄孔瑜/图
自1998年福州开放住宅二级市场以来，福州二手房市场出现连年翻番的好光景，成交二手房套数从2000年的2000套，增加到了去年的1.8万套。而同时,福州的房产中介机构也比前两年翻了一番。生意多了,大家应该埋头挣钱才对,但是近日记者了解到，号称福州中介行业“三驾马车”的骊特、麦田以及南新都准备到外地去发展，他们为何想走？又要如何外扩？记者作了调查采访。
骊特、麦田、南新要外扩
“过几天我就要到北京去了，这也是我们到泉州开店之后，首次出省开店。”骊特公司董事长李特说，他选择两个城市作为首站，即北京和南昌。“北京店位于朝阳区，准备10月1日开业，作为骊特北京的旗舰店，用两年做到骊特目前福州的水平。”
而对于南昌市场，李特说，“南昌的行业水平低于福州，但南昌的二手房去年比福州整整多了7000套，令人羡慕。”
麦田也准备到北京、上海这样的大都市发展，麦田总经理缪寿建说，北京市场他去考察5次了，同时也做好了人才的储备。南新老总杨岳剑则表示，今年南新到外面发展，目标是省外的二级城市。
福州房产中介已突破1200家
“如果你要转让费可以商量，里面的东西不要的话，转让费一万元左右。”在福州杨桥路中介一条街上，一家关门的中介老板开出这样的价码。这里可是寸土寸金，这样的转让费真是太便宜了。
这种情况在这条街上并不止一家，记者昨日在这条街上，发现至少有3家中介关门准备转让。
其实，这是福州中介行业的一个表象，福州双安房产代理总经理郑爱新认为，福州房产中介已出现过度竞争。
记者从福州经纪人协会房地产专业委员会了解到，连续几年的快速增长，导致房地产中介机构的数量也急剧增加，仅去年一年就增加了近600家，目前福州市房产中介的数量已突破1200家。而去年福州二手房的成交量是1.8万套，照此数量算，平均每家中介的年成交量仅为15套。“按目前福州二手房成交均价25万元计，一家中介机构一年的佣金收入仅为11.25万元。”郑爱新给记者算了一笔账。而他同时又给记者算了另一笔账，他说按目前福州中介的普遍成交行情是3个经纪人一个月成交一套二手房，平均一个客户要看完100套房子才能成交一套，从这意义上讲，福州中介的成本相当高。“目前中介从业人员工资低，只有700～800元左右，而且淘汰率极高，一般高达90%。”
竞争过度空间不足
对此，作为福州经纪人协会房地产专业委员会会长，李特表示，中介行业的竞争过度是行业不争的事实，特别是去年，21世纪不动产入榕之后，一开就是30家；与此同时，很多的中介公司生成子店———学徒开店以及一些盲目跟风者，从而导致中介数量的快速膨胀，出现良莠不齐的情况。这是他们外扩的主要原因之一。
李特称，除了行业的过度竞争外，他们外出还有另外两大原因：一是从自身的发展看，目前骊特在福州已开了60家店，麦田28家，南新19家，再在福州发展空间不是很大，因为福州的经济总量有限，对外来人口的总体吸引力并不是很强，因此，外出是自身发展的需要。
另一方面是福州的住房二级市场发展不够平衡，仍受一些政策的影响，交易量与一手房差距较大。此外，二手房价格上升太快，涨幅超过一手房，一些二手房业主期望值太高，有待价而沽、惜售的现象；划拨地的房产转让受不能办理土地证的影响，造成房产证已过户而土地证无法办理；二手房交易增值部分的所得税20％的税率太高也影响二级市场发展。
门槛过低从业不规范
对于福州一些中介纷纷外出的态势，福州市房管局市场处处长张海舟认为：出现过度竞争，主要是从业门槛过低，中介行业中绝大多数是中小中介，无法形成规模效应，从业不规范，老百姓的投诉不少，甚至出现坑骗消费者的现象，投诉较多；即使是品牌中介中也有些内部理念规划跟不上市场的变化，发展了几年仍是原有的水平，无法脱胎换骨。
张处长同时指出，从政策层面上看，当前福州房地产二级市场确实存在着政策的相互衔接的问题，特别是土地证与产权证的衔接问题，影响了二级市场交易量的增加，这需要政府相关部门加以协调。
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