提前还贷 看清还款方式

　　房贷利率上调，供楼资金压力加大

　　3月17日，央行再次上调住房贷款利率。以5年以上住房按揭为例，即使能拿到银行的最优惠利率5.51％，也比之前高出0.2个百分点，每个月的利息支出又将加大，尽管增加的金额不算太多，可多少都会给供楼人造成压力。一时间，不少买楼一族都在盘算着是否需要提前还贷。那么，你知道怎样提前还贷可以让自己最节省，最符合自己的资金计划吗？

　　可选等额本金还款法

　　民生银行理财师周洁贞表示，目前房贷最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。在贷款时间相同的前提下，等额本息还款法需支付的利息高于等额本金还款法。因此，如有提前还贷的打算，最好在贷款时就选择等额本金还款法。

　　理财专家分析指出，在贷款的前几年，由于本金基数大，利息相应也高。因此，在贷款前几年尤其是前5年间，一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，则剩余贷款的利息负担也会相应减小。

　　五种提前还款方式供选择 　　周洁贞表示，按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或金额减按。目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供按揭人选择。

　　案例

　　以一笔20年期50万元的贷款为例，假设贷款银行给出的是基准利率6.12％，则总利息为368730元。如果借款人已供楼2年，现在要提前还5万元，选择的方式不同，减少的利息支出也会不同。

　　理财分析

　　第一种，全部提前还款，即贷款人将剩余的全部贷款一次性还清。这种方法，会减少剩余年限的所有利息支出，是减少利息最多的一种做法，但对还款人的经济能力也要求较高。并且，当期已支付的利息银行不会再退还给借款人。假如当期已占用银行资金10天，则全部提前还款的当期利息约为765元，这部分是不能拿回来的。

　　第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种作法减少利息较多，但每月的供款压力也会相应加大。比如提前还5万元后剩余本金35万元，保持还款额不变，将还款期限缩短为10年，这样需要支付的总利息为129591元，比之前节省利息近24万元。

　　第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这样的做法可减少月供负担，总的利息支出232407元，节省利息支出近14万元，节省程度低于第二种。

　　第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。比如将期限缩短至15年，则总利息支出为193851元，节省程度也较高。

　　第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这样的做法会使月供增加，减少部分利息支出，但相对不合算。

　　周洁贞表示，虽然提前还贷能够减少自己的供楼压力，但如果手中的闲钱有更好的投资渠道，能够获得比房贷利率更高的投资收益的话，则最好选择投资。因为一旦还款，再要向银行贷款就比较困难，供楼一族应根据自己的资金状况和未来的资金安排，精打细算这笔提前还款账。
本报记者 刘薇 通讯员 陈春敏