专家和舆论认为，央行“一刀”是挥向了普通百姓
北京楼市数年前出现一批“以小博大”、“借银行的钱炒房”的职业“炒房族”已经是众所周知的事实。那么，这次央行再度上调房贷利率，对这群以“炒房”为职业的一组人群将产生什么样的影响？记者采访了北京最早一批置业者之一、资深职业置业投资人舒先生。
“对那些‘多数投资为自有资金，只是向银行借用少数资金’的靠租金回报的投资者而言，这次房贷利率上调影响并不大；而对那些用少量自有资金‘以小博大’向银行借大部分的钱‘炒房’的一族而言，房贷利率再次上调，压力是非常大的，因为很明显，这不是第一次上调利率，也不会是最后一次上调利率。”舒先生明确表示，房贷利率的调整，对职业投资者的影响因人而异。
“包租公”
据舒先生介绍，受香港、上海等地房地产置业投资的影响，北京早在1993年第一轮房地产热潮的时候，就已经出现了一批早期的置业投资者，发展到今天，北京目前称得上“职业置业投资人”，即老北京所说的“吃瓦片的”分两种类型。
一种是自有资金比较丰厚，购房靠“长线”收租金赚取投资回报的理性置业者，在香港被称为“包租公”、“包租婆”。因为这部分最早进入北京楼市的投资者一般自有资金比较丰厚，而且因为有在香港等地投资置业的经验，一般都会选择50%到80%的首付，剩下部分选择3到5年的短期按揭。“为什么选这样的投资付款方式？因为包括我在内的这部分投资者都很明白买房投资的规律：在香港，新楼最佳回报期为10年，即我们所说的‘楼龄’为10年，而在北京新楼最佳回报期也就3年，在头3年，租金回报率可以达到12%至15%，之后，租金回报率会逐年下降，因此，我们会选择3年到5年的贷款期限，利用头几年比较高的投资回报率，用租客给我们的租金尽快还清贷款。比如，我在1999年在朝阳区某楼盘购置的一套房产，贷款到2004年，去年我已经用前几年较高的租金还清了贷款，现在房子完完全全是我的了，收回的租金就是回报。因此，对我们这类置业投资人而言，房贷利率调整对我们没有什么影响，影响我们的只是因为北京现在新房子不断增加而带来的租金下降。”在香港、北京已经有了十多年投资经验，并在北京置业者心中有着极高个人品牌的舒先生告诉记者，目前在北京的职业投资置业人群中，这部分理性的“包租公”、“包租婆”要占绝大多数。
“炒房族”
另一种就是所谓的“炒房族”，即那些“以小博大”，用极少部分的首付，套取银行20年甚至20年以上的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”作为投资回报的“炒房者”。典型的代表就是在东三环某项目购置了几十套房产的张先生。据舒先生介绍，这部分职业炒房人是看到了上海、杭州等外地城市房价上涨让很多投资人挣了钱而在1998年以后逐渐在北京多起来的，尤其是这两年北京一些热点地区的房价出现上涨趋势之后，“以小博大”的“炒房人”越来越多，一部分年轻的家庭都在“捎带手炒套房挣点差价”。这类投资人惯用的操作手法是以小博大，用10%、20%甚至低于10%的首付，从银行借贷长期贷款，贷款期限一般在20年左右，借银行的钱，把房子变成自己的，然后再在一年内或者两三年内，该楼盘房价上涨到一定程度，转手买卖，赚取差价。舒先生透露，与第一投资人不同的是，这类炒房人往往会和开发商“联手炒房”，共同造势，烘托人气，抬高房价，因此一般都会用极低的首付加上银行贷款，三四套甚至十几套地购买。“对这部分人而言，虽然从数字看，去年和今年两次的利率上调，20年期限50万元的贷款额度，一个月也就多付了一二百元钱，10套房一个月也就增加了一两千元，但我们都是投资者，我知道，资金负担之外的心理压力是非常大的，因为大家都明白，这次房贷利率上调，绝不是最后一次。”
舒先生提醒现在越来越多的对投资房产蠢蠢欲动的家庭：房贷利率上调将会有一个持续期，而目前北京因为公寓、普通住宅新入市的不断增多，租金回报出现下降态势，因此，投资房产要稳健、理性。
重磅评论
房贷新政“砍”向谁
中国人民银行自17日开始施行房贷新政策，调高个人住房贷款优惠利率。这一动作不仅在房地产界和银行界引起了强烈反响，而且也引起了众多老百姓的热烈议论。
对人民银行的政策用意，业内专家和舆论基本统一认为，这一政策“砍”向了高房价，主要是抑制虚高的房地产泡沫，防范潜在的金融风险，这是个“好事情”。不过，在具体的政策操作取向上，社会上却看法不一：此次房贷新政策，并没有直接“砍”向房地产商，因此大多数房地产商都温和对待，反应激烈的却是已经购房者和拟购房的普通老百姓。
据在北京刚刚购完房的刘先生介绍，这一政策加重了他的还款负担，在今后长达19年的时间里，他每月要多还70元。“为什么不是‘老人老办法，新人新办法’？”刘先生反问说：“我不明白，既然这一政策是抑制购房需求，但我此前已经买房了，需求已经发生了，显然已经不适合新政策的用意。而且房贷新政策最应该‘砍’向房地产商！”
“房贷政策打击投机炒房者，我们拍手称赞，但对所有的购房者一刀切，却是不太应该。”北京一些新楼盘的业主说：“像过去提高第二套住房的首付款比例，严格房地产商贷款等，这都十分通人情，也有效，只可惜这次政策中并没有规定。”
“提高公积金贷款利率，其实打击不了投机炒房团！”用公积金贷款买房的张先生说：“投机炒房团用的都是商业贷款，他们很少甚至根本无法用公积金贷款。”
在房地产商看来，在高房价面前，拟购房者既然已有了“被狠宰一刀”的心理，就不在乎再多付“一小点心血”。房屋的定价权，毕竟还掌握在房地产商手上，只要不在买地、建房等环节收紧银根，不去提高建房中间环节运作的透明度，不采取“组合拳”政策治理，房地产商其实不在乎，他们就不甘心让高房价主动下降。
权威调查
加息难抑居民买房热
本报讯央行昨天发布2005年一季度全国城镇储户问卷调查，对去年加息的影响进行了全面分析。虽然几天前央行已经对个人房贷进行了第二次提高利率，但是从该调查中不难看出，央行本次加息的初衷和可能会带来的政策效果。
央行对全国50个城市、2万份有效问卷的调查显示，央行去年加息对居民向银行借款的行为基本没有影响，今年一季度有银行借款的居民人数占比为14.4%，与上季持平，甚至还较同期上涨0.2个百分点。央行有关人士解释说：“究其原因，在于银行借款主要是住房贷款，加息虽然增加了还款成本的压力，但目前不少地方房价的上涨幅度大于利率的上涨幅度，购房者对贷款的热情不会降低。”
据今年一季度的调查，有22%的居民准备在未来三个月内购买住房，较去年四季度提高了0.8个百分点，较上年同期提高0.6个百分点。央行为此分析说，更多的人买房是作为一种投资。房地产价格的不断上升也使投资者获得了不菲的回报。从问卷调查看，上海、杭州、温州等房地产价格上涨较多的城市，其居民购买住房的愿望更强烈，人数占比分别为23%、23.8%和42%，均高于全国水平。
难怪有专家表示，房价调整是一个系统工程，需要“综合治理”而非“单项治疗”，否则“单项治疗”的效果也会大打折扣。
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作者：余美英
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