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本报记者 吴传震
万科并购南都意在绕过诸种壁垒、获得稀缺的土地资源，这一大手笔的并购举措，可能也意味着房地产界大整合的开始
3月4日，万科企业股份有限公司(000002)发布公告，宣布出资18.5785亿元人民币收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70％股权、苏州南都房地产公司49％股权和浙江南都房地产公司20％股权。
浙江南都集团(以下简称南都)是名闻江浙的地产商，2004年总资产达..29亿美元，其董事长周庆治则连续四年上榜《福布斯全球》中国大陆100首富企业家，是次交易则几乎出让了浙江南都在江浙沪三地除杭州外的所有最优质地产项目。
众所周知，目前长三角地区已经成为中国房地产价格飙升最快、也是最为房地产开发商垂涎的区域之一，因此这一交易尽管高达18.5785亿元人民币，但是业内人士普遍认为，物有所值。国泰君安证券研究所房地产研究员张宇分析说，这次收购将使深万科2005年每股收益拔升到0.55元。
在国内房地产市场上，深万科一直充当领头羊，但是去年老牌地产商万科也不得不承受来自合生创展、地产界黑马天津顺驰等数家新兴房地产商的竞争压力。不过，这一次蓄势一击有望使深万科的领先地位得以进一步巩固。
3月7日晚，万通集团董事局主席冯仑接受记者采访时，感慨地表示，王石———深万科董事长———收购南都，很可能是房地产界大整合的开始，在这场大整合中一个个倒下的是区域性房地产公司，站起来的则是全国性地产公司。
万科的算盘
这次交易，万科将付出约18.6亿元人民币现金，现金在三年内分四次付清，但是在今年9月25日之前，必须先付清其中的50％。
万科总经理郁亮在接受记者采访时回应说，万科完全有能力支付。他的理由是，去年万科的现金流达到31.7亿，而这次交易中有5个项目的房产正在销售，回款的速度很快。
不过，有要求匿名的业内人士分析说，根据万科3月4日的公告，这项收购将使万科在短期内的负债增加到10亿元左右，资金压力不能算小。
是什么使万科下定决心要斥巨资收购呢？
张宇分析说，万科此次收购，将获得上海和江苏总共六个项目的219万平方米的项目资源用地，这相当于万科将现有资源项目用地扩大了四分之一，预期未来将产生3亿元的净收益。同时，万科控股20％的浙江南都年利润率达到28％，也可以使万科分得不少的收益。
此外，必须指出的是，万科此次取得的土地价格远低于这些土地目前的市场价格。根据测算，此次交易中这些土地的均价为每平方米750－1050元之间，但是市场价格却大多在2000元以上。
这是现实利益方面的考量，实际上万科收购南都，意在战略布局。
此前，万科在利润丰厚的长三角地区一直鲜有作为。比如，苏州一直是万科觊觎的地方，但是2003年，万科在与数家开发商争夺苏州工业园区金鸡湖湖畔的地块时，因为地价太高，最终被迫放弃，没有进入苏州市场。
不过，在这次收购南都中，万科一扫此前的失利，把南都名下的苏州玲珑湾项目收入麾下，仅此一块土地面积就达145万平方米，其中获利空间可想而知。
从整体情况来看，在对房地产开发企业至为关键的的土地储备方面，万科此次收购完成后，在长三角的土地储备将达到1000万平方米，占到万科土地储备的40％。
更为关键的是，长三角区域的房地产价格一直处于快速上升通道，换言之，万科等于为自己开掘了一个个利润富矿。
对这次收购，郁亮自己也不无得色，他说：“这件事情两年之后会看得更明白。”
郁亮是这次整合的操刀者，他被视为万科第二代领导核心。去年9月，他在全国媒体面前立下豪言：十年之后，万科销售额要做到1000亿。销售额就意味着规模，这是万科第一次将规模看得大于一切。
为什么追求规模？“规模就意味着决定市场的能力———一是获得土地的能力，二是获得资金的能力。”张宇说。
对规模的体认，顺驰的老总孙宏斌比谁都深，他的企业去年的销售额达到100亿，超过了万科的80亿。
如若依靠万科自身发展，1000亿谈何容易，利用资本力量整合行业资源则是一条捷径。
郁亮是这种发展思路的主推者，他将今年万科的口号定为“颠覆引领众生”，另一个角度说，是颠覆万科过去的发展思路，那时，万科甚至会“花一两年的时间研究一块地”，以至于屡屡延误战机，被顺驰等地产狂人从身后超过。
这种思路某种意义上，是回归王石2000年的设想。那时，2000年，万科刚投入华润怀抱之后，王石就对身边的人说，今后万科要全国巡回，一个城市一个城市地收购，就像“老沃尔玛开着他的老爷车，带着他的狼狗，一个城市一个城市地看他的超级市场”。
去年，宏观调控措施出台，进一步拧紧了地根和银根，紧接着，“8·31”大限来临，一时间，各地的项目满天飞。收购的时机似乎成熟了，王石也在江湖上放出话来：欢迎各区域内一切愿意合作的开发商与万科合作。
南都是这之中第一个浮出水面的。
南都套现
对于南都而言，资金合作是这次合作的主要方面，但不是全部。
万科3月4日发布的公告表明，南都旗下的三家公司———上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产———累计债务达到50亿元左右。扣除未来房地产项目出售的回款，仍然有不少的债务。这正是南都寻求资产出售的重要原因之一。
3月14日，上海中桥的一位知情人士透露：南都的确存在资金缺口，这与其骨干公司上海中桥的两位国际投资人的撤资直接相关。
上海中桥成立于1994年，1995年开始国际金融公司(IFC)和美国国际集团(AIG)下属的亚洲基础建设开发基金收购中桥30％股份，此后中桥的主要业务集中于投资城市基础设施项目。
2000年，中桥将业务拓展到房地产领域。这本是一件皆大欢喜的事情，不料，房地产业务的扩张却与国际金融公司的公司章程相冲突，作为世界银行下属的半官方公司，该公司的章程规定，不能经营房地产业务。
在2003年下半年，两家国际投资人决定撤资，此时，正是南都急需资金的时候，从而形成了资金缺口。
周庆治本来能够将这个缺口通过南都上市来填补，但当2003年发行A股获得发审委通过后，却遇到同业竞争的问题，因此南都在2004年7月撤回了上市申请。
发行A股没有成功，宏观调控的影响却开始显现了，融资渠道的单一，使南都捉襟见肘。根据万科的公告，截至2004年12月31日止，浙江南都的资产负债率高达88.46％。
为了应对宏观调控的深入和金融政策的下一步变化，充足的现金流已经成为南都的急需。
“不立危墙之下”的周庆治决定向海外私募，解决迫在眉睫的资金问题。
此时，郁亮出现了，他带来让周庆治一个心动的提议：资源互补、联盟发展。
“老周自己私募，只是增加一个国际融资的案例，和我们合作，则对行业具备了历史意义。”郁亮说。
万科的品牌和管理能力，素来得到南都的认可，而当周庆治拿着和万科的协议，给各家银行看时，各家银行行长纷纷表示支持，他被郁亮说服了。
最后的结果是，南都退缩到杭州，将江苏和上海的地盘交给了万科。
为了巩固和南都的合作，郁亮提出了一个附加条件，假若三年之内，南都在江苏和上海发展，万科享有优先合作权。对此，周庆治也同意了。
说服周庆治，促成这次合作，万科企业战略的实施又迈出了关键一步。
土地，还是土地
万通董事局主席冯仑早已知悉此次合作。在他看来，万科这次并购南都很可能仅仅是一个开始。他透露，万科下一步还会有动作，对个别企业，万科已经完成了尽职调查。
郁亮却借这次并购，利用媒体发出声音，对央企中房地产企业的重组，表现出更大的胃口。他的牌是市场化，“利用市场化的整合，带来国有资产的保值增值”。
他看中的是一个价值1800亿的市场，国资委规定中房、中海、保利、招商局和华侨城5家负责接收其他中央企业主辅分离后剥离的房地产企业。除了中房接受了行政划拨的华能房地产，其余基本没有动静。
但上个月，宝钢地产、三菱商事和东急不动产的合作，说明行政性划拨并不一定得到市场的认可。
“更重要的是，整合者做好准备了吗？团队，跨区域管理的能力有没有？”郁亮不断地发问，虽然坐在紧凑的小会议室里，但他讲话总带有一种睥睨群雄的味道。
在郁亮的目标的背后，所有的焦点还是集中到这个行业最重要的原材料———土地，有了土地才能实现万科的战略。
在去年10月，各城市土地解冻之后，出来的土地寥寥无几，郁亮举深圳为例，通过政府出来的土地，一年比一年少，去年只有区区80万平方米。
更要命的是，现在万科在北京的土地储备为零，这与万科财力和人力极不相称。
“没有土地的房地产企业，怎么能算房地产企业呢？”这句责问那些再也拿不到地的房地产商的话，此时，同样适用万科。
去年5月，国土资源部向外透露，在对全国1510家土地收购储备机构的调查显示，至2003年底，全国土地储备量为170万亩，其中至少有70万亩被地产商囤积，而央企名下的房地产又占了相当大的部分。
“全国有3万多家房地产企业，其中大部分是手中拿着地，但迟迟没有开发，这对有能力开发的地产商来说是不公平的，对城市建设也是一个破坏。”郁亮对此非常不满。
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