不动产税激起千层浪 房价有望降40%？

    "2月26日，国家税务总局、国家财政部等有关部门官员就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。会议虽以国际研讨会的形式召开，但从各部委的重视程度以及与会领导的发言来看，会议上非常明确地传递出一个信息：政府目前在积极推进我国房地产新税制的改革，我国开征统一规范的不动产税势在必行。

    国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，我国2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。

    据了解，目前我国直接将

    - 轮廓已清

    从此次专家的研讨看，有关不动产税政策的轮廓已经十分清晰。财政部专家表示，当前说的不动产税就是将来要适时开征的不动产税，或称房地产税，民间关于不动产税就是“将土地出让费摊入今后几十年分年收取”的理解是个误区，也并不是要把土地出让金、房地产税和费三块完全并入一个统一的不动产税来征收。

    目前，我国以房地产为对象的收入主要有三块：税收、各类收费、土地出让金。其中，直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。

    国务院发展研究中心的研究表明，中国房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府财政收入的比重甚至达71%。此外，中国房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。

    与此相对应，我国地方政府很大一部分财政收入是来自土地出让金和各种收费。其中，收费名目繁多且极不规范，甚至各个地方各行其是，预算外运行现象严重。为此，国务院发展研究中心提出了以“正税、明租、清费”为方向的改革。正税，即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税。明租，即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。清费则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。

    - 六大影响

    开征不动产税势在必行，此举对房产市场有何影响呢？为此记者走访了上海财经大学丁健教授，他做了以下六个方面的分析。

    1、房地产开发门槛降低。

    巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域征收不动产税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。

    2、不动产评估行业将大规模发展，相应的评估细则、法规的制定将提上议事日程。

    根据国际惯例，由于征收不动产税需要有关部门定期对使用的土地或房产进行评估。一旦开征不动产税，我国的评估业面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。如何规范评估行业的行为，保证评估的科学、公开也是面临的一道难题。

    3、避免重复征税，避免出现“政策性负资产”。

    对于在不动产税改革前已经拥有房地产的业主们，他们已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果针对他们也开征不动产税，那么属于明显的重复征税，这便与国家的有关法规不相适应。目前提出的主流的解决办法是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。

    4、利于市场健康发展。

    不动产税会随着土地或房产市值的变化而变化，可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，对高档物业的限制也可以自然调节，对于缩小社会贫富差距、促进社会健康稳定发展有深远意义。

    5、租金有望下降，投资性购房更加理性。

    对不动产税的征收最有力的监管体制，可能还是在最终的交易上设置关卡，即不交齐不予过户。这需要建立详细的住房信息系统，同时要求现有的税务管理体制进行新的改革。

    6、建筑设计更加注重

    从某种角度看，不动产税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系。如果采用统一的税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。同时，由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量也将成为楼盘竞争的热点。

    有专家分析，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收不动产税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%-20%的购房成本。建设部专家赵燕菁也认为，如果改用不动产税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。据他估算，如果把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，降价幅度有望达到40%。

    目前难以影响房市供求

    不动产税究竟会是当前持续升温的房市的“利空因素”抑或利好？这是当前最牵动人心的问题。

    21世纪不动产郭际认为，目前研讨不动产税的政策动机是理顺中央与地方的财税关系、规范房动产收费。“我不认为不动产税是政府的政策信号，以此来平抑房动产价格。当然，如果将来在房产买和卖的过程中都要增加收税，投机性购房的成本会提高，理论上会抑制投机。”

    海通证券研究员张峦直言，不动产税年内推出的可能性不大。至于不动产税对房市的可能影响，张峦表示很难判断。一方面，不动产税将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳，这意味着购房人前期置业费用降低，购房者可能会增加。如果土地供给或地产商的开发能力没有相应提高，新增需求无疑将推动价格上升。另一方面，从现在的讨论看，不动产税也不是一个单一税种，除了因土地使用权产生的税外，按照国际惯例，房屋遗产继承税、交易税也应是这一税种的相应组成部分。从通过不动产税挤出房市的泡沫角度出发，管理部门应该在设计时考虑增加交易成本，限制投机性购房、一人购多套房的状况。

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    名词解释

    物业是房地产(不动产)的别称，不动产税即指房地产税。在不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，适用统一的不动产税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。不动产税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。不动产税主要为地方税，所得税和增值税是以中央税为主的共享税。不动产税可考虑作为地方政府财政收入的主体税种，要由中央政府统一立法，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，规定税率幅度。地方政府可在统一规定的税率幅度内，确定当地具体适用税率。

    不动产税起步

    和批租制的一次性定价不同，“不动产税”实际上代表了“细水长流”的土地管理体制和相应的税费制度。据了解，上世纪90年代中期，国家土地管理局即有学者提出征收土地财产税的建议，其初衷是限制土地的过度使用，但与地方和区域发展的优先和首要性相比，此议最后不了了之。

    在目前地方政府缺少稳定的大宗税源的背景下，若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收，同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基，不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。面积和造价差不多的一处不动产，坐落于繁华的闹市区或坐落于边远的郊区，在税基的体现上可以相差几倍、十几倍，甚至几十倍、上百倍，这样也能激励地方政府优化投资环境，提升辖区内的繁荣程度，令房地产不断升值，同时也扩大自己的税源，从而形成良性循环。"