本报记者 王海编者按
国家统计局最新公布的数据显示，2004年一季度商品房平均销售价格比上年同期增长6.7％，上半年增长11.6％，一至三季度增长13.0％，全年增长14.4％。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2％，为1998年以来的最高增幅。今年头两个月，上涨势头依然不减。在刚刚闭幕的十届全国人大三次会议上，国务院总理温家宝提出要保持价格总水平基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。房价虚高已成为国人的关注焦点和投诉热点。我国目前的房价有多高？房地产市场中有多少暗中操控之手？今天，本报就房价虚高这一话题展开深入探讨，用理性的目光，审度楼市发展现状。
北京市统计局资料显示：2004年，北京人均可支配收入为1.5万元；同年，北京商品房平均售价超过每平方米5000元。两相比较得出：在北京，一套60平方米的民居，其价值相当于一个市民20年的全部可支配收入。房价过高，已成为老百姓不堪承受之重。
房价一年更比一年高
31岁的小苏是北京市某广告公司的“白领”，月收入4000多元。一年多来，他为买房跑断了腿，愁白了头。他告诉记者：“我和女友工作7年的积蓄，还不够支付一个普通两居室的首付。几年来我一直在盼着房价下跌，但眼下看来，北京房价是‘年年涨、月月涨，日日涨’，逼得我让父母举债也要赶快买房，不然一觉醒来，不知道要涨到什么地步呢！”
北京市建委发布的2004年1至12月北京房地产信息中显示，去年北京市商品住宅均价与上一年相比涨不少，其中期房买卖价格为每平方米5629元，涨幅为7.2％；现房平均销售价格为每平方米4747元，涨幅为6.5％。北京市统计局资料显示，2004年，北京五六环之间地区的商品房平均售价比上年同期上涨了15.1％，二环以内地区则上涨了16.1％；同年1到11月，北京商品房平均售价为每平方米5052元。同时记者查阅北京市统计局的资料发现，2004年北京人均可支配收入为15637.8元。两个数字比较，可以得出惊人的结论：在北京，一套60平方米的民居，其价值相当于一个普通市民20年的全部可支配收入。
不仅北京，在全国范围内，商品住宅一浪高似一浪的涨价潮，让普通百姓“我想有个家”的梦想变得不现实起来。建设部统计数据显示，去年1至8月份，商品房价格同比上涨了13.5％，再创历史新高。根据国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，去年第四季度，房价增长高达10.8％。青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆增长均超过两位数。
市场繁荣背后怪现状
我国房地产市场刚刚过去的一年风云变幻，但不管政策怎样出台，市场如何变化，全国各地房价上涨的浪潮却“涛声依旧”。
我国房价到底有多高？单有国内的数字，读者难以有直观的感受，有媒体列举出了西方发达国家的房价，我们不妨来作个对比。在美国，住宅平均面积约220平方米，折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和眼下中国一线城市市区装修房价位基本相当。考虑到人民币实际购买力因素，中国的房价实际偏高。英国，普通地区房价为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要300－600英镑/平方米。因此，英国的一般地区普通住宅售价约合3000－4000元人民币/平方米，伦敦地区约合5000－1万元人民币/平方米。瑞士是全世界房价最高的地方之一，以价格最高的苏黎世州为例，在苏黎世市区或风景区的房价更高，约合2500－7000瑞士法郎，也就是合1.5万－4万元人民币/平方米。但瑞士人均收入相差不大且较高，超市售货员的年薪合人民币20万元，也就是说，一套100平方米的住宅相当于其3－6年的总收入。经过对比，我国人均收入低、房价高的现状一目了然。
对于房价虚高的说法，北京某房地产开发商刘先生向记者解释：“宏观调控供地从紧了，信贷把严了，建材价格上升了，成本提高了，房价提高也是市场使然。只要供需平衡，房价高只说明市场乐观。”
事实果真如此么？在不少地区，很多房地产商最热衷的是修建高档住宅和别墅。北京每平方米两万元左右的豪宅不在少数，在朝阳区，一个每平方米均价4万元高档楼盘正在建造；有一个楼盘，其精装修的房间内用非洲象牙作为饰品。一位开发商告诉记者：“现在盖房子，只要上档次，再贵也不愁卖。眼下房地产界普遍将客户定位于窄众，说白了就是专卖给商人、官员等有钱人。”
记者实地调查发现，在京城一些居民小区，很多住宅晚上并无灯光。开发商刘先生解释道，这些或者是存量房，或者是业主买来投资的，不是为了入住。“我爱我家”网站职员李小姐向记者透露，她的一个客户，在北京市朝阳区富力城购置了100多套房子等待升值；北京某置业公司副总经理也曾向记者提到，有一个人从他那里一次买走40多套住宅。“买房置业是眼下最稳妥的投资手段，我们相当一部分客户买房不是来住的”。
去年以来，房地产业内一直宣称开发成本提高，那么，成本提高以后，房地产业利润还有多高呢？一位开发商最近亲口向记者透露：毛利达不到30％，他们是不会下手的。就在不久前，中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。
百姓安得广厦千万间
不少老百姓总是对楼市的未来充满企盼：“明年的房价肯定会跌！”但年复一年，房子没买到，价格倒是涨得更快。据媒体报道，由于房价虚高，一些城市兴起了“个人合作建房热”。在北京，普通白领于凌罡在网站发布了自己个人集资建房设想，应之者众，今年1月中旬，“合作建房联盟”项目也进入实质操作阶段。在南京，许多网友正在筹建“我爱南京自建团购房俱乐部”。厦门一网站今年“集资建房”召集令发布后，报名者很多，他们的“集资建房”筹委会正在组建中。不过，个人建房谈何容易，“个人合作建房”反映的正是普通百姓在高房价重压之下的尴尬和无奈。
房地产市场是国民经济的重要组成部分，在完全市场化的情况下，房地产业通过充分竞争和市场调配，获得合理利润并无值得非议之处。但是前不久，广州市委主办的《共鸣》杂志评选了2004年十大暴利行业，房地产“荣膺”十大暴利行业之首。众所周知，一直以来，作为房地产业命根子的土地因素和信贷因素和政府部门有脱不开的干系，所以房地产业实质上处于行政性垄断的背景之下，并未形成完全的市场化和充分竞争。由于行政性垄断获得超额利润，绝对可以称作暴利。
“安居”才能“乐业”，住宅并不是奢侈品，而是事关民众基本生存的大事。去年以来，政府加大宏观调控的力度，来抑制房地产行业出现的过热现象，取得了一定的成效。但是，有不少群众认为，房价眼下依然居高不下，根子在房地产领域的市场因素的多元化，利益关系的复杂化。在这种情况下，政府有关部门除了加大投入，扩大经济适用房的规模，尽量满足中低收入者的住房需求以外，还有必要对房地产开发商和购房者的行为进行有效规范。比如对城市进行规划，规定开发商开发中低档住宅的区域，限制高档房和豪宅的数量，避免开发商只面对“窄众”的情况出现；对购买第三套以上房产者征收较高的税收，最大限度实现住房的使用价值，满足购房群众的基本需要，避免成为游资和热钱的投机工具。
《市场报》 (2005年03月15日 第二版)
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