2005全国“两会”特别报道
关注热点·房地产3月2日，购房者疯狂抢购上海天价楼盘金外滩花苑
本报记者 吴传震
房地产是2004年宏观调控的重点行业，这一年宏观调控在抑制房地产泡沫和发展房地产这一国民经济支柱产业间艰难地寻求平衡，取得了控制投资规模的成绩，但困难犹存。3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出，今年政府的工作任务之一是重点抑制房地产价格的过快上涨
“不要谈房价，一谈房价我就晕。”3月4日，全国人大代表、上海发改委副主任俞国生对团团围住的中外媒体记者说。
2004年，上海房价在高企的基础上又追涨14.6％，住宅商品房均价达到6385元／平方米，在宏观调控进行的一年中，房价仍在飙升，不仅让市民抱怨、地方官员头痛，更加剧了对上海房地产可能出现泡沫的广泛担忧。
实际上，上海并不是惟一面临问题的城市，去年全国35个大中城市中有10个城市房价涨幅超过10％，宏观调控在过去一年虽然成功抑制了房地产的投资规模，但并没有勒住房价往前冲的缰绳，而房价与居民实际可承受能力之间的不断背离，恰恰被认为是滋生多种问题———包括金融风险———的温床。对这些问题的担心，演化成持续不断的激烈争论———中国房地产是否存在泡沫以及泡沫是否会破裂，争论影响到对房地产调控的措施和力度的选择，而背后隐藏的利益之手也使房地产业的调控面临复杂局面。
房地产行业是国民经济的支柱产业，牵涉到上下游漫长的产业链，并且直接关系到千家万户的住房需求，持续飙升的房价表明，对房地产业的宏观调控还远不能结束，问题是，下一步，房地产业要如何调？
3月5日，温家宝总理在政府工作报告中部分回答了这一问题，在谈到今年政府工作任务之一是“保持价格总水平基本稳定”时，温总理特别指出“重点是抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。
这意味着，继控制房地产投资规模之后，稳定房价将成为下一步宏观调控的重要目标。
投资规模下去了，房价上来了
2004年4月28日，国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿。5月初，发改委和央行、银监会又联合下发了《关于进一步加强产业政策和信贷政策的协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》。
这两记令房地产开发商“闻风丧胆”的重拳，实际上有着更为宽泛的出台背景。
2004年年初，中国经济实际上面临着非常严峻的关口：一方面是滥占耕地现象严重，粮食连续5年减产，2003年末意外出现的粮价上涨在2004年初并未止步，释放出需要加强粮食安全的强烈信号；另一方面，固定资产投资增长过猛，特别是诸如钢铁、能源等行业投资过度扩张，出现经济过热的苗头。中央政府亟需出台举措，保证粮食供应以及稳定宏观经济，在这样的背景之下，出台了上述两大措施，这两大措施的出台直接牵连到房地产业。
银根和地根同时收紧，令房地产商们顿时拮据起来。江苏的银行执行得尤为严厉，从5月开始，钢铁、房地产等重点调控行业的贷款发放全部停止，部分商业银行甚至连银票贴现业务都不做。一些得不到贷款的房地产企业不得不求助江浙游资，温州一带的民间高利贷利息一度达到30％。
8月，房地产投资被勒住了。央行发布二季度货币政策执行报告统计显示，“1月－6月，房地产投资增长28.7％，增幅比一季度回落12.4个百分点，比去年同期回落5.3个百分点”，并认为“当前的房地产宏观调控效果显著”。
但是新的问题也出现了，在房地产投资规模被控制住的同时，商品房价格在几个月里连续出现了超过16％的平均涨幅。
“在需求没有变化甚至上升的情况下，供给减少，推动了房价上涨。”清华大学房地产研究所谢岳来博士分析说。
央行2004年第二季度货币政策执行报告也适时发出警示：“值得注意的是，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨，必须高度关注房地产价格。”
10月底，央行采取实际行动，宣布调高利率27个基点，这一举措被认为对平抑房价、改变房地产商的投资预期和老百姓的消费预期有积极影响。人们预期，因为紧缩地根和银根使在过去数月迅速抬高的房价，有可能得到对冲。
11月初，一向火爆的南京土地市场意外地门庭冷落，连续多块土地流拍。南京的河西新城受此影响，房价破天荒地下滑，开发商们被迫通过打折及送车位等方式变相降低房价，人们一度认为其他城市房价会接踵下跌。
不过，在南京楼市发生变化的同时，其他城市的楼市并没有受到太大影响。国家统计局的数据表明，2004年全国商品住宅平均销售价格为2549元／平方米，依然比上年上涨了约15.2％。
利益之手推动房价上涨
实际上，房价的上涨，除了受紧缩地根和银根的直接影响外，还有更为复杂的内因，推动房价上涨的有多方力量：地方政府、开发商、投资者以及普通购房者。
杭州是全国房改政策踩住刹车比较早的城市，土地招拍挂制度也在此最先试点。去年4月，当时杭州市政府因其实行“限制性土地供给政策”正被各方关注。这是一种压缩供给的政策，其效果会逐渐形成买方市场，出现房价上涨，间接带动地价上涨。
房价和杭州一样扎眼的南京，采取了另一种方式———大规模的拆迁，制造被动需求，从而改变供求关系，其市内的已经十几年的二手房都已经超过每平方米6000元。
对于房价的上涨，地方政府的心情比较复杂。
由于分税制加重了地方政府的财政压力，在进行城市化建设和工业化的过程中，地方政府必须依靠土地出让和房地产企业的税收补充财政资金。
据《人民日报》报道，有关部门统计，近3年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半。
在政府控制土地供给的情况下，房价和地价往往因循相生，相互借力崛起，此中门道，甚是巧妙。去年底的住交会上，连远在内蒙古的一个偏远城市的市长，也不辞辛苦地赶到上海向各位大腕取经。
但是，房价涨幅太大或者房价下跌，地方政府也不乐见。房价涨幅太大，不仅会引起当地百姓的不满，也往往直接酝酿金融风险；而房价下跌，不仅直接影响到房地产业作为地方经济支柱产业的收益，而且往往牵动许多相关产业的发展放慢。南京的一位地方官员道出了各地方政府的心声，“房价最好是微幅上涨”。
房地产商们虽然没有地方政府那种能大幅改变供求关系曲线的能力，但它们可以通过种种手段，制造信息不对称，比如虚报销售套数，故意制造恐慌局面，从而让已经扭曲的供求曲线进一步变形。
其次，房地产具有投资属性，导致房地产的需求曲线被另一种力量进一步改变。
2004年，各大城市的老百姓接受了一个新词汇——“温州炒房团”，在杭州和南京分别被演化为“炒房客”和“房虫”。一度被视为房价上涨的罪魁祸首的他们，代表了一批利用此轮房价上涨，不断套利的国内群体。在苏州，甚至出现了同时操作十余套住宅的超级房虫。
与此类似，巨额豪赌人民币升值的国际热钱，已悄无声息地集中到上海、北京等一线大城市的楼市之中。虽然表面上拥有的项目不多，但通过种种方式隐身幕后，其规模惊人，央行金融研究处的一位研究员估计，有数百亿美元之多。
这些投资者的加入，进一步放大了原已变形的曲线。几方因素的叠加，从而使得政府的调控政策不能迅速传导。
根据清华大学房地产研究所的研究，2003年我国商品房平均销售价格的实际值与经济基本面决定的理论值之间的失衡为4.5％；2004年两者之间的失衡呈进一步扩大趋势，部分城市超过了20％。不少城市房地产价格的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。
稳定房价已经成为必然。
如何扼住房价上涨
如何稳定房价？
“中国的房地产是个不完善的市场，不能单纯依靠货币手段，必然辅以行政手段。”去年在房地产市场上异军突起的顺驰集团董事局主席汪浩说。
行政手段如何发挥呢？最关键之处在于，地方政府“端正自己”，停止人为改变供求关系，并出台措施，规范市场，让真实的供需关系反映出来。
目前长三角的一些地方政府已经着手制定地方法规，完善土地招投标制度。
比如，南京市政府针对一度期房炒作之风甚烈的情况，专门出台措施，防范期房炒作，包括实行房屋销售数据上网等措施增加房地产交易的透明度。
一直备受关注的上海市，3月6日出台了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。这个文件引人关注的地方在于，对中低收入家庭购房贷款进行贴息，同时，对个人居住未满一年即出售普通住房加税。这些市场化手段的采用被认为将有利于抑制房地产泡沫。此外，几乎是在同一时间，上海市房屋土地资源管理局更是一连查封了7个涉嫌违规炒卖的楼盘，这些楼盘被指通过反复签订、撤销房屋定金合同来囤积房源、哄抬房价。
这些迹象使市场人士更加倾向认为，政府下一步将采取几方面的措施：一是有望适度增加土地供应、降低土地招投标价格；二是会致力于商品房供应的结构调整，大幅度增加经济适用房供应量以及放宽经济适用房的购房限制；三是有可能通过持续加息、加大税收等市场手段，挤出房地产市场中的投机需求。
国内著名的房地产开发商万通集团董事局主席冯仑则认为，房价要得到平抑，房地产行业要健康发展，要害在于“政府要停止直接干涉市场，而更多使用税收、利率等市场杠杆来改善宏观管理”。另外，不宜采用一刀切的办法，而应该因地制宜，“比如重庆、大连和杭州的情况就有很多差别”。
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