制图/张锦旗
首倡者于凌罡认为，业主出资合作建房是房产发展新模式于凌罡是合作建房的首倡者，其发起的北京首例合作建房事件备受社会关注。有人认为，于凌罡合作盖楼是老百姓当家做主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；也有人认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为。
今年1月中旬，“合作建房联盟”的成立标志着于凌罡合作盖楼队伍的正式组建，项目也进入实质操作阶段。那么，于凌罡“个人集资合作建房”的成功性有多大？意义何在？《新京报》记者与他进行了对话。
合作盖房可省钱15%%-20
%%《新京报》：你好，先做个解释吧，你提出的“合作盖楼”是怎么一回事？
于凌罡（以下简称于）：简单地说，就是许多人在法律许可的范围内，按一套协议共同出资购买土地，然后招标盖房子给自己住，自己的物业和底商自己做主。
《新京报》：大致说来，“合作盖楼”需要经历什么过程？
于：首先是制定一套合理的协议文本草案，然后召集足够数量的志愿者、参与者进行完善，使之成为具有法律效力的一整套协议。
然后进行协议公正，办理验资手续，成立法人机构，竞标购地，招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商，实施大楼的建设，并进行合理的规划和分配，最终办理全部商品房手续，安排业主入住，提供相关的物业服务和管理服务。
《新京报》：估计可以省多少钱？
于：可以省四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。
加上这个项目资金管理模式透明，据我们估算，大约能省15%%至20%%。但我们更看重的，是这个房子建下来主要是有两个优势：底商收益和物业自主。对一心想买便宜房子的人，我们不会接受。
《新京报》：你所说的“物业自主”和“底商收益”是什么意思？
于：“物业自主”是说，我们不再像以往那样以个人面对物业公司，而是买房人组成一个机构，去面对一个一个物业员工，变弱势为强势，保证我们的权益，得到想要的服务。
“底商收益”包括底层商铺、楼顶广告牌、附属建筑和配套设施，包括停车位等。以往这些收益都被开发商无偿占有，现在我们可以把它拿回来。这部分价值非常可观，而且可持续。
民主运作
保出资人权益
《新京报》：项目的资金是如何筹集的？
于：资金靠自筹和银行贷款。项目要有40%%自有资金，是出资人拿，大家分摊。剩下的60%%是银行贷款。
《新京报》：一共有几百人参与，大家出的钱一样多，在事关权益时众口难调，你们怎么运作？
于：通过提案，以民主议事的方式运作。我们有一个定期的民主大会制度，发起的提案，在大会上投票通过后，就会被执行。这与一般的企业不同，全体出资人都有自身的权利。你有权投票，也可以弃权。
《新京报》：大家都会关心拿出来的钱安不安全，涉及上亿的资金，谁能保证钱不会被人卷走？
于：我们有一种新的付账模式，它最大的好处是不出现现金流，用来保证资金安全。
这种模式就是“分次定向转账”制度———我们会在每个月的20日提供当月的开销申请，申请的公示大家随时查阅，完成审核后，通过资金支出办理转账，会有专业的财务公司保证支出的合理性。另外还有信托安全，将合作建房资金独立于运作机构。
《新京报》：有人中途退出怎么办？如果在关键时刻数十人退出，引发不良反应怎么办？
于：所有的参与者都签过协议，谁退出就要被罚钱。退出者的位置会有排队者补上。
而且项目刚开始时大家要在银行存上保证金，有人退出，保证金还在银行，对违约退出的人会有高额的罚金，足以保证剩下人的利益，保证项目能继续进行。财经对话·人物
于凌罡首倡合作盖楼
于凌罡，31岁，北京人，本科学历，某著名IT企业工程师。北京首例个人合作买地建房的倡导者和召集人。他于2004年提出“合作盖房”的理念并逐步付诸实践而使其名声大噪。
以下是于凌罡关于合作盖楼的一些精彩语录———
现在老百姓对房价有积怨，开发商也有积怨，时间久了，自然会产生新的模式。我认为，新模式应该是业主出资的模式。
我不是什么布道者，只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。
合作盖楼绝不是乌托邦，我绝不是空想家。本版稿件均据《新京报》
合作盖楼三大风险
《新京报》：实际上你们的项目存在着风险？
于：对。主要有三个风险：第一是政策风险，主要是能不能拿到土地；第二是资金风险，能不能从银行贷到款；第三是管理风险，这么多人在一起，能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。
《新京报》：从资金风险上来说，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，你如何保证能够顺利拿到贷款？有没有和银行接触过？
于：我们有一个完善的财务制度和一个很高的自有资金比例———40%%———去争取银行贷款，而且这个项目已经完成销售，有着100%%的市场支持，这是我们的优势。
《新京报》：我们现在能不能这样说，在不可抗力的因素下，这个项目还是存在不能成功的可能。
于：事实上，每个人加入之前，我们都会告诉他做这件事有时间风险和资金风险，同意参与的人要有心理准备。很可能在花费大量时间和成百上千的资金后，项目碰上了无法解决的问题，之前的投入就需要大家共同承担。
《新京报》：听说现在上海、成都都有人想向你学，搞合作建房。你觉得这个项目的可复制性有多大？
于：理论上可以，但存在很多风险。第一，团队人员构成难以重现。我们团队里有一半的人来自房地产开发行业，囊括了房地产开发需要的各类专业人才，此外还有律师、注册会计师、教授等；第二，我们做这个项目创造出了社会价值；第三，不能排除一些复制我们经验的人只是想拿到便宜房子，甚至还有人出于不可告人的目的，这样肯定不行。
我不赞成别人复制这个项目。如果要复制这个项目，就必须复制最核心的东西：社会价值。
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