市建委刚公布的数据显示，京去年前11月商业营业用房均价为8429元/平方米，同比下降了39%；业内认为，自2003年始商业地产被部分开发商炒热，出现虚热 有人认为，京商业地产向城郊区渗透也是均价下跌的一个主要原因。实习记者周晓东摄
土地市场未成交的多为商业用地
京城各大房地产经纪公司发布的2004年京城房地产市场总结以及2005年市场预测中，都以一种无比憧憬的口气告诉我们，2005年京城商业地产依旧会一路飘红，成为2005年房地产市场的新热点，而具体的表现为商业地产市场供需两旺，价格一路走高。而北京市建委刚刚发布的2004年1-11月北京市房地产市场统计报告的数据却显示，京城房地产市场中前11个月办公用现房平均销售价格为10843元/平方米，同比下降了23.9%；而商业营业用现房平均销售价格为8429元/平方米，同比下降了39%.这是京城商业地产从2001年开始出现销售热潮后销售价格首次大幅度下降。
事实上，京城商业地产从2004年开始向理性转变的迹象是比较明显的。据统计2004年在公开土地市场成功交易的59块土地70%为居住用地，而几块未成交土地则多为商业配套用地，其中不乏位于市中心的“旺地”，包括海淀区中关村西区1-3号综合科技贸易用地。而位于昌平区的中关村国际商城综合购物中心用地，自2004年9月28日挂牌以来，一直到2004年12月15日才出现首次报价，之后就再无人叫价。
商业地产有一定泡沫
有业内人士在接受记者采访时认为，京城商业地产在一定程度上是有泡沫的，尤其是在2003年的时候，北京商业地产市场出现前所未有的高涨的局面。据戴德梁行的数据显示，2002年北京的商铺最高能卖到3.5万元/平方米到4万元/平方米，可2003年下半年已经有项目能卖到6万元/平方米以上。2002年每平方米使用面积每月租金最高为120美元，2003年下半年已经提升到130美元到150美元。
“可以看出京城商业地产在2003年就开始出现一种虚热的局面，销售价格有些被炒得过高。”北京协成房地产经纪有限公司市场总监牟鑫认为，2003年以建外SOHO、左岸公社等为代表的商业地产项目的销售价格被炒得过热，购买者和投资者的行为有些不理性。
同时牟鑫认为，2003年商业地产的价格虚高一定程度上刺激了部分商业地产开发商的不理性，过高地预测了2004年京商业地产的需求程度。近年来，商业地产的投资热潮带动了一大批住宅房地产公司进入商业地产领域，许多小企业也不顾自身实力盲目跟进，商业地产投资的自发性和盲目性日益突出，开发商普遍热衷于底层商铺、大型购物中心和商业街，在短时期内，造成商业地产开发面积数量的大幅增加。
北京市建委公布的数据显示，2004年前11个月商业用期房批准预售面积160.3万平方米，商业用现房竣工面积133.1万平方米，共计建筑面积为293.4万平方米，而其中商业用期房预售登记56.3万平方米，商业用现房销售面积37.7万平方米，共计94万平方米。实际销售面积与竣工面积的巨大落差凸显了销售形势的严峻。
北京中原地产市场研究总监徐成峰认为，京城商业地产存在一定的“虚火”，但并非泡沫。他认为2004年京城商业地产的销售价格的大幅度下降则是开发商和投资者一种理性评估市场的表现。“京城商业地产是从2001年开始逐渐发展起来的，初期由于对商业地产的投资缺乏一定的理性判断，投资者具有一定的盲从性，结果炒高了整个市场预期和价格。但是2004年以巨库等为代表的商业地产失败的典型案例的出现，对京城商业地产投资市场产生了一定影响。”投资失败的案例促使京城商业地产的开发商和投资者对投资有了一定合理的评估，而不是盲目跟进。
住宅郊区化拉低均价
“另一方面也是目前京城商业地产逐渐向城郊区域渗透，城市中心区域的商业新增面积的比重下降，商业地产的平均价格也就被相应稀释。”北京顺华房地产有限公司副总经理徐长崎则认为，京城商业地产布局的变化也是导致商业地产价格下降的一个主因。目前，通州、大兴、房山等远郊区，新建大型住宅小区越来越多，周边已有不少商业配套设施。由于这些城郊区域土地价格明显低于市区，所以整个项目的价格也大大低于全市的平均水平，从而将2004年商业地产整体的价格水平拉了下来。
业内观点
商业地产总体仍处于上升态势
“虽然去年北京商业地产平均价格出现大幅下跌，但总体趋势仍然处在上升的态势。商业地产是随着国民经济的发展而成长起来，以后的需求还是在扩大的。”徐成峰则认为，“销售面积增长和销售价格下降是不矛盾的，这只是市场更加理性起来，当然对于此前的投资者来说是有一定损失的。”
“随着大量商铺的投入使用，商业地产的投资回报率逐年下降，目前的投资回报率只有8%.”徐长崎认为这标志着商业地产的暴利时代已经结束，投资者应该理性对待商铺投资。商业地产从过去的暴利走向今后的微利，似乎也是一个不可阻挡的趋势，这意味着商业地产今后的投资和运营的双重风险在增加。北京市建委去年前11个月的数据也显示，商业用现房销售面积同比增长61.7%；预售登记面积同比增长了131.5%.
专题采写/本报记者张学冬、010－63190000
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