房地产企业过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系将成为历史。2005年，中国的房地产市场将真正进入“资本为王”的时代。
记者近日获悉，我国第一只准房地产信托投资基金将在福建诞生。福建联华信托总部梁谦在接受《经济参考报》记者采访时表示，在普华永道、戴德梁行、中国建设银行福建分行等多家知名机构助阵下，国内首个准房地产信托基金即将面市。该房地产信托计划———“联信·宝利”的基金项目，目前已在福建开始接受预约。由于其不事先指定用途并且打算以“公募”的方式征集，该基金被看作国内第一个与国际流行的“房地产信托基金”接轨的房地产信托产品。
预约门槛10万
福建联华国际信托投资有限公司，是经中国人民银行总行批准，于2003年3月组建成立并规范运营的股份制金融机构。公司注册资本5.1亿元，其中外汇资本1500万美元。
据福建联华信托总部梁谦介绍，该项名为“联信·宝利”的基金项目预计募集资金6500万，由于《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》还未最终出台，所以整个发售仍不能超过200份。目前在福建（除厦门）地区已经开始接受预约，预约“门槛”是10万元，但要想最后签约则估计至少要25万元以上。为了防范风险，福建联华为该基金引进建设银行作为托管银行，负责监督该项基金的使用；此外，普华永道会计事务所负责审计工作，戴德梁行则提供项目的可行性咨询。
据悉，联信·宝利信托期限将为18个月，第一期募集资金为2000万元，根据发行情况再决定后续发行，如果发行顺利，将持续进行发行，每月发行1到2期。第一期基准年收益率预计为5.3%，基准收益率随人民银行存款利率同步调整。募集资金主要将投放于福建省、广东省、浙江省、江苏省的二级以上城市的房地产项目。
令人关注的是，为了和国际上通行房地产信托基金模式相接轨，联信·宝利首次在信托业引入戴德梁行房地产咨询有限公司(下称“戴德梁行”)和普华永道分别为其提供房地产投资顾问和审计服务。据知情人士透露，戴德梁行和联华信托的合作磋商了好几次，虽然联信·宝利标的不算很大，但因为其试水房地产信托投资基金的重要性，戴德梁行专门上报香港总部，得到批复后才决定接下单子。
戴德梁行将为联信·宝利提供房地产可行性分析报告、项目评估报告、投资咨询意见等服务，对项目施行具有一定否决权。普华永道对联信·宝利也非常重视，它是首次为中国的信托计划提供信托清算会计报告。此外，联华信托除引入上述两家外，还引入了君泽君律师事务所对信托计划出具法律意见，中国建设银行福建分行则成为对信托资金的托管人，对账户支出进行监督。
类似契约型封闭基金模式
联信·宝利虽然名义上是房地产投资信托计划，但据知情人士介绍，它完全是按照房地产信托基金(即REITs)的标准来设计的，借鉴了香港领汇房地产信托基金、美国REITs和内地证券市场基金的成熟管理模式，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。
据梁谦介绍，与国内以前的房地产信托产品先有项目再募资金相比，联信·宝利是一个不指定用途的房地产信托产品，即先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业，投资的方式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等多种方式；同时，与以往发行的房地产信托产品一般只发一期不同，联信·宝利也是国内首个分多期发行的房地产信托产品。此外，宝利还采取了在预期收益以外增加浮动收益的措施，十分类似基金的分红；联华信托推出的联信·宝利是按照房地产投资信托基金的标准设计，虽然不能完全达到基金的各项条件，但其设计已十分接近契约型封闭式基金。
联华信托有关负责人在接受记者采访时表示，该方案与传统的信托产品不同的是，它属于待为指定集合信托投资计划。它与传统的信托产品的不同在于，传统产品往往是有固定的房产投资项目，然后募集资金，最后成立信托项目；而这个新型准房地产信托投资基金，则是由信托公司先设定投资计划募集资金，然后再指定项目，最后成立信托项目。
有关业内人士表示，从投资者的角度而言，房地产信托投资基金不同于普通投资股票、债券等证券的基金。房地产信托投资基金主要分为两大类，第一类主要购入商用、民用房屋以及停车场等物业出租，通过每月的租金收入获得回报；第二类则通过购入银行的房地产按揭贷款，按揭人每月的还款为此类基金的收入。REITs是公认的风险比较低并同时具有税务效益和透明度的投资工具，特别适合那些为配合退休金计划及对稳固经常收入的要求重于资本增值的投资者。
两大亮点：“保上加保，利上加利”
据梁谦介绍，联信·宝利基金项目有两大亮点，一是“保上加保”。第一重保是四大中介的高标准要求。此次联华信托邀请了国际顾问公司戴德梁行为其提供房地产投资顾问，普华永道为其提供审计服务，北京市君泽君律师事务所为其出具合法合规性的法律意见书，再加上托管银行设立托管专户对信托资金进行监督管理，保证按照信托计划规定用途使用信托资金。
第二重保是20％～30％的劣后受益权宝利的资金客户分为优先受益资金客户和劣后受益资金客户，所谓优先，意味着项目结束时先给普通投资者分配收益，如果普通投资者无法拿到预收益，要用劣后投资者的资金（本金和收益）弥补。举个例子，假设联华信托运用信托资金亏损，整体收益为－10％，但优先受益权的客户依然能够拿到年5.3%的收益。
第三重保是严格的运用标准和内控措施。在运用标准上，联信宝利信托文件设置严格的标准，例如：借款企业注册资本不少于1000万人民币、贷款必须设置抵押物且抵押率不得超过70％、投资和购买物业必须设置回购等。
另外，在内控措施上，除了“四大机构、二次报备”的外部风险控制流程，联华信托内部采用“六级评审、交叉监督”的内部风险控制流程，加上全面的信息披露体系，使投资者通过信息的及时披露能够在第一时间掌握联信宝利的投资动态。
梁谦告诉记者，所谓“利上加利”的第一重利是，作为本信托计划的优先受益权人，预计最低基准年收益率为5.3%。如整体信托计划运作收益低于年5.3％，则由劣后受益人已其信托财产补足。第二重利是浮动收益，如果信托存续期间人民银行上调存款利率，投资者的基准年收益率将同比例上浮，享受浮动收益。第三重利是超额收益。信托计划年收益率达到基准年收益率以上，超出部分的信托利益,优先受益权可提成超过部分的10％，优先受益权收益率将伴随信托总收益的增加而提高。据预测，当信托计划年收益率达到8%时，优先受益权的投资者大约可以获得5.6％的收益；当信托计划年收益率达到12％时，优先受益权的投资者大约可以获得6％的收益。人居环境优美的福州市将试水首只准房地产信托投资基金
本报记者 姜红克 摄（来源：经济参考报）
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